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投资房产就是投资城市的未来,不了解这六点今后可能要吃大亏

嘉兴房产交易网2019-07-03 14:52:31

投资一处房产就是投资一个城市的未来,投资购房之前必须知道的六件事

俗话说“投资一处城市的房产,就是投资一个城市的未来”,由此可见,正确选择房产投资标的是一件非常重要的事。当然,除了城市选择外,选择优秀的投资标的影响因素很多,如在产品选择上,是选择住宅,还是公寓、商铺;是选择大户型,还是选择小户型;是选择毛坯还是精装;是选择新房,还是选择二手房;是选择新城区,还是选择老城区;是选择学区房,还是非学区房;是选择品牌开发商,还是选择小开发商,等等因素。下面六个方面来简述:

一、投资城市选择

如本文开篇所讲,城市选择正确与否对房产投资收益能否最大化至关重要。长期以来,北方一些城市都是滞涨,而南方诸多城市都涨了多轮,目前这种全国性的大普涨发生,当然也不可持续。选择一个长期看好的城市,可最大限度的保值增值。以美国为例,一些高房价城市,比如迈阿密,套均达近200万美元,这些城市一定是经济非常繁荣、市民非常富裕,这些城市也处在大都市圈内城市。当然,还有宜居资源稀缺城市,如新港海滩市,成就了美国房价最高城市。依照此逻辑,国内经济较好的长三角、珠三角、京津冀等都市圈也基本是高房价的重要出品地,所以未来还有不俗的增长潜力。同样,作为稀缺气候资源的海南房市投资价值,笔者还是长期看好。而对阶段性暴涨的边缘小城市,建议不再碰为好。

在此,也说下个人预测,热点城市可能是房产税先行试点区,短时间可能有一定冲击,但长期无碍,而非热点城市但潜力可观的城市可能受到的冲击小,往往更是一种不错的投资选项。

二、投资区域选择

一些朋友经常会问道:“我是买老城区的老破小还是新城区新大房?”,笔者认为这个问题需要设置一些前置条件来判断:如果新城区城建、交通规划好,且有实质性的高产业陆续入驻,人口导入迅速,有大片的空地待开发,笔者认为优先考虑新城区房源,因为小树苗一定会长成为参天大树,买到此房源就是买到潜力股;如果老城区的老破小可能面临拆迁或者有相对不错的学区,可考虑淘这类房源出手。这里相对的学区指的是相较新城区学校要好不少,新城区学校一般不咋的,因为教育水平是靠积淀而不仅仅是高大上的硬件。

在此,也说明一点,老城区有许多优势也有许多劣势,随着时间推移,长期的老化可能会成为贫民窟,如车位、物业等都是较大问题,导致年轻人流出,这里不展开,大家可看看发达国家情况。所以笔者建议,如果遇到这样的趋势,大家也不要恋战。有的人一定会说,有教育、有医疗优势,短中期看是这样,但长期来看,这些都可能导入到新城区,当然相关专业人才也会流入到新城区。

三、投资产品选择

常见的房产投资产品主要为住宅、公寓、商铺等。笔者认为这个问题,放在不同时段会有不一样的选择。在前些年,我们如果有一定资金实力,我们可能会首选商铺,其次住宅,最后公寓。现在时代变了,因网络经济的飞速发展,我们可能会首选住宅,其次公寓,最后是商铺。笔者认为,随着时间的推移,网络经济与实体经济会达到一种均衡,实体体验更是美好精神生活的一种趋势,所以实体商铺还是有一定程度的回归,周边产业、人口支撑的房源还是可考虑出手的。而对于公寓,本身增值较慢,且卖出不易,如果一定要买的话,建议只能选择类似火车站、人密度大的地方,用于托管出租。

而购房投资也有大、小面积之别,同样的钱是买一套大的,还是两套小的。这个问题,笔者认为,如果在一二线大城市强市,建议购买小户型,以便卖出,因这类城市房价本身较高,市民收入增长跟不上房价上涨,购买力有限,接盘者多为刚需。而对于经济较弱的城市,建议可购买大户型,至少也是三房,因价格低,接盘者购买力能够接受,所以大户型更受欢迎。

单独说下别墅产品,别墅产品一般多在城郊,交通大多不是很方便,面积大,总价高,二手交易税费也高,一般卖出周期较长,所以慎重考虑别墅产品投资,对普通人不适合

四、租赁价格选择

对于住宅来说,好地段、装修好,租金自然也高;实际上,一般投资买房,付完首付后按揭余款,月供是大多数人面临的现实。选择购买的房源上,会考虑房子是否方便出租,以房养贷。如果是精装房源用于出租,还可为投资者省掉一笔不菲的精装费用,省钱省力。好在现在的大趋势是,鼓励并要求开发商精装整体交付。所以,我们在选择房源时,尽量选择精装房源。当然有的人说,精装就是变相涨价,精装质量差等等,这个是没办法的事,如果自住且有实力,拔掉重装也未尝不可。

五、学区房选择

一路走来看,之前投资买学区房的比买住宅的赚的更多。以后还会是这样吗?笔者认为,学区房确实是不少人的刚需,“望子成龙成凰”是每个家长所希望的,所以学区好的房源还会有增长空间。但随着新城发展,教育资源分流、生源分流,特别是有关部门总体要求弱化学区概念,随着政策调整,一些学区可能出现调整,甚至有的名校会走下神坛,若果你投资买在高价位房源,想要翻身就不那么容易,毕竟房源本身价值较低。

当然也会出现一些潜力学区房,比如前段时间,北京昌平二中,被程序员二代硬生生的考成学区房的事例。投资此类房源,笔者认为不会太多,但也有规律可循,那就是学校周围有大型机构或者高新技术企业,其出现好生源的概率更多更大。

六、开发商选择

口碑是选择好的投资标的重要因素。品牌开发商开发的房子溢价率高是有自身特质的,一般来好开发商开发的房子品质高、物业好,投资卖出不但价格好且卖出也容易得多。现实中,许多有房族置换自住房不是因为面积不够大,而是因为小区环境差、物业管理差。差的小区新交付时还相对较好,随着时间的推移,因物业管理不善,常常引起业主不满甚至不缴纳物业费,管理经费不足从而形成恶性循环。这种小区房源,就是我们常说的劣质标的,需要尽快置换。

对投资新房来说,品牌开发商一般有强大的实力保证,出现烂尾的概率较低。而小开发商因资金链问题,出现跑路的概率高得多。所以作为投资者,选择品牌开发商开发的房子可大幅降低我们的投资风险。

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