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不要迷恋房地产 酒店投资哪些细节容易被忽视?

迈点2019-07-01 12:19:30


获得资产最优解的策略不尽相同,在交易之前,经营者应该想好并制定好从困境中脱身的方法或计划。


Procaccianti公司及TPG酒店及度假村首席投资官Robert Leven表示,退出策略不是一成不变的,而是随着资产的变化而不断地在改变。但是对于初创企业来说,至少要有为投资的全面往返所设想的概念。“在有抽身的想法和真正抽身而出的这段时间内,可能发生的状况不胜枚举,我们总是希望能够一个概念性的计划,在购买资产之前从头到尾完整地审视投资,每年都需要重新评估我们的计划,看看哪些实现了哪些没有实现,进而做出调整。”


尽管抽身战略可能会因为资产规模而有所不同,但面对一些重要的事情,还是需要考虑制定一个计划。


Marshall 酒店集团总裁兼首席执行官Michael P. Marshall表示,不要恋上不动产,这一点很重要。“商业决策必须反复斟酌,尤其是酒店不动产,人们很容易因为它而迷失自我,基于自身而非基本的商业原则做出决策。”


Hospitality Ventures管理集团高级副总裁兼首席业务发展官Mary Beth Cutshall表示,计划退出时有一些事情要充分考量,其中包括:明确的交易目标、流程和活动,目标持有期和买方市场,预期投资回报以及完成目标所需的资源。



关注资产持有期


制定抽身策略时,资产的持有期也是需要考虑的关键因素。虽然这一时期通常会根据资产而有所不同,还有很多其他变数在起作用。


Hospitality Ventures管理集团通常有一个为期五年的持有期。但这也有可能因交易而异。我们在持有期结束后出售资产,当然我们也有5年以上的自有资产。其他一些需要考虑的因素包括市场变化,我们会做出周期性的改变,进一步增加价值和新的供应预期。”


Marshall表示,虽然持有期是一次性确定的,开发人员也会发挥作用。“一座酒店建成后,开发商可能获得20年的特许经营权,但作为买家,可能只能获得10年的特许经营权。”不过他也指出,持有期可能取决于特许经营权。例如,希尔顿等公司为其现有酒店Forever Young原型物业改进计划提供了为期15年的延期。


“如果要达到15年,那么你的持有期可能是7到10年。如果你只有10年的延期,你的持有期应该是5到7年,这取决于特许经营权,以及您是否从头开发了酒店。你必须考虑到购买资产的人需要有一些上涨空间。“


Procaccianti公司及TPG酒店及度假村首席投资官Robert Leven表示,不同类型的投资导致持有期有所不同。“以投资为导向,投资往往倾向于更稳定的资产,我们希望通过更长的持有期产生更高的收益。”


另一方面,增值投资通常持有期比较短。 “寻求一些周转中断的项目并获得剩余价值,以周转现金流。”


PIPs


Leven还指出,做出物业改善计划的决定是很艰难的。“由于投资持有期的物业,尤其是特别大的全服务品牌资产,情况非常复杂且充满了不确定性,我们必须非常谨慎并需要不断地去尝试,不仅考虑到资本支出的要求,还要考虑品牌在所有权变更方面可能会发生什么变化。”


Leven表示,由于品牌的性质和要求可能会发生变化,所有的分析都不可能尽善尽美,很难预期品牌在未来的某一个时刻会发生什么。


Marshall表示,经济低迷的时候特许经营公司的要求会变得宽松,因为没有资金去采取更多措施,目前行业的表现还不错,品牌需要PIPs。“品牌迫使现有的加盟商做一些事情是困难的。新买主没有什么灵活性,这是买卖双方需要考虑的,当酒店进行交易时你会看到最大的PIP。”


Leven表示,必须拥有4%的资本支出储备在这个行业可能不成立。“一家大型全服务品牌酒店不会被4%覆盖,因为酒店需要持续维护,以及周期性的翻新,尤其是这类资产具有较长的持有期。不同的资产也会有所差异,有些资产可能需要8%的资本支出储备,而有些资产的可能在4%左右。”


本文由迈点网编译自hotelmanagement,原题《Planning a hotel’s exit strategy begins before the purchase》


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