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【干货】澳洲房产投资100问! (下)

骄阳海外2019-03-14 10:49:18

导读


房产的话题总是能引起国人的强烈兴趣。话不多说,继续澳洲房产100问的解答!


51.购房者签订购房合同后,如何向澳洲银行贷款?


答:一般而言,签订合同后42天之内就必须完成贷款的申请,审批,放款,和交割的全过程。澳洲发展商不会帮助客户申请房屋贷款,而是需要投资人自行安排房产的贷款事宜。目前市场上的房产中介,及地产投资公司为了更好的服务与客户,也会协助国内投资人申请银行贷款。  



52.在澳洲购买或投资房产,是应该先贷款还是先看房?  


答:

情况一:对于在澳洲有工作收入的外国人,如工作签证者,学生签证者在准备买房时,应该先咨询一下银行的贷款经理或者贷款机构的经纪人,按照自己的收入评估能够贷款数额是多少,让后再根据自有资金的数额决定买什么价位的房产。

情况二:对于不在澳洲境内和没有澳洲收入的外国人,可以根据自己的承担能力,自有资金占到房产价格的30%—40%,就可以相对安全的看房和交付定金了。 



53.澳洲房子都是什么结构的?  


答:澳洲有纯砖结构,纯木结构,及钢筋水泥混合结构,砖木混合结构。从实用程度、维护成本、建造成本、节能减排等方面综合评定,单层房屋采用砖木混合是最适合的结构。



54.澳洲房地产市场的特点如何?


答:社会稳定、政策完善、法制健全、监管得力、市场成熟、交易透明、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低、房屋供给长期短缺等特点。历经百年,平均每7~10年增值一倍,是非常理想的分散资金风险、长期投资理财的蓝筹理财产品.


55.澳洲房地产增值前景如何?


答:澳洲地产和经济专家们分析认为:促进升值因素将长期存在,如:经济发展良好,人口高速增长,土地供应短缺,GDP良性增长,失业率及控制率都维持在较低水平。从投资市场的发展规律而言,虽不能拿过去的增长数据来保证未来的成长,但成熟的房产投资者可以从过去的增长中分析澳洲房产的增长因素,只要这些增长因素在,就可以相对的确保市场的发展趋势没有改变。    



56.如何选择最具投资价值的房地产?


答:澳洲的房产投资市场已经非常成熟和完善,不同的房产类型的历史增值数据是可以追溯和分析的,投资人需要确定要购买的澳洲房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目(包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面)。


最佳选择是:咨询具有资质的澳洲当地有业务和服务的品牌公司和房产投资专家,协助投资人认识澳洲投资市场,筛选适合的投资产品;最差选择:不了解澳洲本土投资经验和投资理论下,以国内投资方式,认知习惯来投资澳洲房地产。从以往经验来看,国内投资人认为是不错的项目,在澳洲却是被当地人所放弃的投资品种。


57.澳洲房地产市场的供求关系是怎样的?  


答:从澳洲的历史来分析,一个百年历史的房地产市场的供需关系是十分成熟的,(联邦银行根据地产市场状况和经济状况,通过利率来宏观调节市场;银行根据自身的风险系数和市场状况来决定房产信贷数量,放贷规模,贷款比例等手段把握市场;开发商根据市场需求来把握土地开发规模和进度;地方市政厅根据本地区的人口规模和市政要求来发放适当的土地用于住宅开发;总而言之,这个市场愈发成熟,投资的风险系数也越低,)从目前来看,澳洲的住宅开发是远远落后于市场需求的,预计截止到2014年,澳洲短缺住宅30万套。  


58.为什么澳洲专家包括工作人员都是中国人?  


答:任何大的公司来中国开拓市场都会注重本土化,同时为了方便和国内客户进行交流,特别调派澳洲公司讲国语的优秀人员回到国内,服务国内客户。特别还聘请国内知名的海外房产投资专家加盟公司,都是为了让国人投资海外安心,放心!  


59.现在澳币汇率不稳定,是否造成成交困难?  


答:我们海外的投资看到的是更远的一个长线投资,而不是短期内汇率的波动。况且持有单一的货币就是最大的风险,波动的差价要远远低于几年后房价的升值。


60.可否自己划地,自己设计房屋?


答:首先,澳洲是有社区规划的,为了保持社区的统一性,会按照统一的建筑标准设计,其次我们推荐的房屋都是澳洲最常用,最合适的户型和房型。 



61.什么是以房养学? 

 

答:以房养学的概念就是如果您有孩子在国外读书时,通过购买房产用来自住或投资,当若干年孩子毕业之时,房产的升值可能已相当或超过过去几年供给孩子在国外学习的所有费用,具体可以分为2类:自住客户,可以完全自住,也可以住一间其他的房间租出去;投资的客户,把房子出租出去,孩子在另外一个更合适的地方租住。  


62.澳洲房地产增值前景如何? 


答:澳洲地产和经济专家们分析认为:促进升值因素将长期存在,如:经济发展良好,人口高速增长,土地供应短缺,GDP良性增长,失业率及控制率都维持在较低水平。从投资市场的发展规律而言,虽不能拿过去的增长数据来保证未来的成长,但成熟的房产投资者可以从过去的增长中分析澳洲房产的增长因素,只要这些增长因素在,就可以相对的确保市场的发展趋势没有改变。  


63.房子不是7~10年翻番吗?可否写个保值协议?  


答:

第一、从澳洲近100年的房价增长数据表明澳洲的房产7-10年翻一番。

第二、没有任何一个国家的发展商会对未来市场的发展趋势做任何保证,投资者需要根据正确的市场数据进行分析和判断;国内发展商对我们的未来的投资收益做保证吗?但澳洲比中国更加稳健和成熟、没有政府行为是不争的事实。不对投资者做出超出我们能力范围之外的承诺,恰恰是我们专业和诚实的体现。


64.这个政府包租的房子,我可以居住吗?  


答:首先您购买的是政府提供补贴的政策房。这10年之内您可以交易,但无法自住。可在房产增值后再次抵押给银行。我们推荐您是本着以房养学,以房养老的理念。孩子上学,您可以在学校附近租套公寓,孩子就学期间,房子会不断升值。每年的租金基本保证了孩子租房的费用。孩子大学毕业以后,您可以将房产再次抵押给银行,或者卖掉都能实现我们的以房养学计划。


65.空置率那么低,为什么不多盖点房?  


答:首先澳大利亚政府对土地开发有着严格的监管制度。严格控制土地的开发数量,另外由于劳动力和技术工人短期,造成人口增长和住房需求的差距越来越大。



66.律师和中介都是你们帮我安排的,值得信任吗?


答:律师在澳大利亚是非常受人尊敬的行业,在网上可以查到每个律师的编号,在澳大利亚买卖房屋、必须通过中介和律师。所有律师是在政府的监管下行使律师的权利和义务。我们所推荐的律师是认可他们对客户的服务,申明我们不存在任何金钱的交易。  


67.房屋出现质量问题怎么办?


答:

A、房地产开发商会有7-10年的结构担保;

B、同时,澳洲规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险,保期

7年。如有问题,保险公司会负责赔偿;

C、澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序,地方政府专员

要对交工的房产检验,买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。  


68.可否自己找律师?当地购买房产和通过你们购买房产的价格有什么区别?


答:可以,但是我们建议你找你所买房产的各省有吃牌的澳洲律师。同样的房产,价格一样,保证通过我们所推荐的房产中澳两地同价,无任何差别。  



69.目前澳洲鼓励投资,和房产相关的税费较少,如以后税费增加怎么办?


答:澳洲制度完善政府在制定法律法规和税费等方面都根据民意和法律程序来规定,而不是政府颁布任何的调控政策。并且根据民意会做小幅度的调整。就因为在制定政策时的如此的严谨和全面,所以整个环境和市场不会有太大的波动,并且澳洲是可以合理避税的。  


70.你们把房子说的那么好,我怎么觉得不踏实,你给我说点儿缺点?  


答:

1.贷款利率会有些波动(目前利率在5%左右);

2.汇率会有波动,向下调整的趋势更适合买房,因汇率在未来也有投资;

3.市场的价格会有波动;

4.汇率会有所波动;

5.项目选择的误区,只选价格便宜的,进入“性价比”误区;

6.市场认知的误区,只选自己喜欢的而不是市场需要的;


71.澳洲什么朝向的房子好


答:

澳洲人本身对房子的朝向没有明确的要求,只要采光性好、通透性好,就是澳洲人认可的最好的房子!但有条件的话,北面相对来说,有早晨的阳光。


72.澳洲为什么没有像中国一样的本制式的房产证和土地证?  


答:

澳洲是地契证明。他们的证件只是一张印有公章的纸,上面有相应的编码在澳洲的房地产管理局都能查的到房子的信息来证明业主的身份。


73.是否有产权证书?  


答:有澳大利亚政府审鉴的合法的地契及产权证书。  


74.在澳洲买房子可不可以不用律师?  


答:律师的参与可以保证产权交易的完整和安全,因为每当一个不动产的产权变更时,就需要一个法律程序来办理登记。这个程序让专业人士办理更加放心。另外,律师会负责给你解释合同,因为澳洲的合同内容比较多且都是英文,专业的律师解释的会更加的准确。另外,律师都购买了自身职业的保险,如果客户出现了由于律师过失造成的损失,保险公司可以承担损失。  


75.为什么要投资澳洲房地产?


答:

a.稳定的升值与投资回报,分散投资、降低风险;

b.充分利用银行贷款,银行贷款可以只还利息不还本金;

c.澳洲房产购买手续简便、可靠。更主要的是,澳洲房产的永久产权和无遗产税。


76.如何解决看房和房产交易的问题?


答:地产投资取决于市场环境,买投资房不同于自住房,投资房产只考虑“投资回报”和“风险”两个因素,应减少感情因素;自住房投入的感情因素较多,注意理性分析,房产交易的安全问题你不用担心,在澳洲买房的话,由澳洲持牌律师为你做全程服务,比如签定合同,完成交割,土地过户等。


77.在不同城市投资有什么区别?


答:总体相差不大,只是不同城市房价、租赁市场等方面略有区域差异,而每个州的购房成本比如印花税也各有不同。所以要具体分析的。一般来说,悉尼、布里斯本.柏斯.和及墨尔本升值潜力相对其他城市而言会更大一些。  


78.投资房地产对办理移民有帮助吗?  


答:通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件,在澳洲投资拥有资产是商业移民和退休移民类别的必要条件,具体情况应由注册移民代理进行个案评估。  


79.可以由子女继承房地产吗?


答:

法律规定是可以由子女继承的,并且没有遗产税。

客户在购房过程中共涉及3个帐户:

a、买方律师信用账户;

b、卖方律师信用账户;

c、贷款机构为购房者个人开立的房贷的银行账户。  


80.投资后如何产生利润?  


答:主要是依靠所购房地产升值和租金回报两部分产生回报。  


81. 付全款可否打折?


答:澳洲发展商推出的新楼盘全部是无折扣销售,销售代理商是不可以擅自加减价格,在这方面澳洲法律有严格并且细致的规定,否则代理执照将被吊销,支付罚金25万澳元。


82.谁帮助租房?  


答:

A.美盛澳洲项目方IronFish;

B.可选择由发展商

C.可选择中介代理商代理出租;

D.自行出租。  


83.房屋租金怎么交给投资者?  


答:澳洲房产出租管理公司会协助客户设立个人账户,用于交纳养房费用和收取租金。客户可以选择每月月头、月中或月末,一个月付一次。 


83.房屋空置怎么办?  


答:澳洲房屋有96%~97%的出租率,一般不会出现房屋空置,而且由专业的房屋经纪公司代理出租,更可以减少空置的可能性。 


 84.如何租赁和出售房产? 

 

答:由投资人授权美盛澳洲项目方或房屋经纪公司代办租赁和出售事宜。


85.澳大利亚房地产购买流程是怎样的?

 

答:

1.选定自己喜欢的房型和房号,支付定金10000,向开发商申请保留;

2.开发商收到定金后,向购买者的律师提供购房合同;

3.客户根据律师的解释签定合同,同时在5个工作日内支付房款的10%;

4.如果贷款的话,客户需要准备贷款材料,海外人士基本可以获得房产评估价的70%的贷款;

5.银行放贷后,客户支付余款,律师会持合同和房款与开发商办理房产最后的交割。  


86.澳洲有哪八大名校?  


答:

1澳大利亚国立大学  TheAustralian National University

2悉尼大学  TheUniversity of Sydney

3墨尔本大学  TheUniversity of Melbourne

4昆士兰大学  TheUniversity of Queensland

5新南威尔士大学  TheUniversity ofNew South

6莫纳什大学  WalesMonash University

7西澳大学  TheUniversity ofWestern Australia

8阿德雷德大学  TheUniversity of Adelaide  


87.澳洲环境质量如何?  


答:澳大利亚是世界上环境质量最好的国家之一,客观上地广人稀,环境自净能力很强,环境容量很大;主观上,政府、企业、公民环境保护意识很高,他们建立了专门的环保机构,制定了法规政策规划,合理布局生产力,优化产业结构和经济增长方式,加大投入,加强管理,严格执法,加大环保宣教力度,鼓励公众参与。


88.移民澳洲会有哪方面的福利?


答:澳洲各种福利伴随居民从摇篮到坟墓的漫长一生,福利如下:

1.养老金,失业金

2.孩子助养费:一个有孩子的家庭收入不超过65,000澳元便可以领取,每两周约50—300澳元/人。儿童早期教育津贴100澳元/人/两周。

3.特别救济金:发给生活困难的人,每两周330澳元/人。

4.失业救济金:凡在工作年龄有工作能力愿意工作而找不到工作的人均可领取。每两周330澳元/人/两周。

5.养老金:65岁可以开始享用。

6.分娩津贴:每分娩一个孩子时,可得到3000澳元的一次性分娩津贴。


89.拿绿卡和拿到澳洲国籍有什么区别?  


答:

1.绿卡只是永久居留权,通常称PR。可以在澳洲永远居住下去,并在许多方面与该国公民享受同等待遇。可以在5年时间内自由的、无限次的往返于澳洲。

2.从福利政策的角度来说,新的永久居留签证持有者在最初2年内不得申请失业救济、紧急综合救济和学生津贴,其他福利都一 样,如免费中小学教育、学生贷款、免费医疗等。在持有绿卡2年后,就可以享受所有澳洲福利。

3.永久居民与公民权利有不同,澳洲永久居民与公民享受权利的不同主要体现在六方面:一是选举权,二是被选举权,三是参军,四是被选为陪审团成员,五是从事政府的某些特殊工作(如情报人员)。六外来保护。这六项权利或义务,永久居民没有,公民才有。  


90. 投资澳洲房产和美国房产有什么差别?


答:例举两个比较明显的差别

1.澳洲的房产很多都是期房,也就是所谓的“楼花”,购买楼花的优点是:可以按照自己的喜好来选择,像灯具、地毯、洗碗机等。最后,还可以腾出时间来为将来的住房抵押贷款存钱。买楼花签合同时,只需要交纳一笔定金,而余额要等到房子全部建成后才一并付清、这当中可能有几个月甚至几年的时间。 美国的房产都是现房,而且都是精装修的,是看得见摸得着的,购买者无需忍受交纳房屋定金后,等待漫长而又不定的交房期。 


2. 比较明显的区别是美国有房产税和遗产税,澳洲两者都没有。


91. 澳洲房产新规:457签证改革对未来房价影响?


答:与澳央行存在房地产业务联系的全澳房产研究公司(NationalPropertyResearchCompany)的MatthewGross先生说,净移民是房地产市场最重要的驱动力之一。专家表示,如果过去四到五年里没有移民,澳大利亚的房地产市场会糟糕得多。 在过去五年间,悉尼的房价涨幅超过75%。虽然分析师并不认为住房需求会下降如此之多,但他们确实认为新签证限制会导致住房需求下降。


92. 到底澳洲房产投资的收益要交多少税? 


答:

*持有房产中:土地税和收入所得税 

*出售房产时:资本利得税 

这里有一个重要概念,只有应纳税的收入(taxableincome)才需交所得税。换句话说,如果没有应纳税收入,那就不用交所得税。 

那么,什么是应纳税收入? 应征税收入= 应申报收入(assessable Income)-可抵扣费用(allowabledeductions)

房产投资持有过程中的应申报收入有: ○ 租金 ○ 租赁相关收入

房产投资中常见的可抵扣费用有很多方面:

1 贷款相关费用 ○ 贷款利息支出 ○ 贷款申请费摊销

2 房屋管理中介费用 ○ 中介日常管理费 ○ 广告费用 ○ 介绍费用

3 日常费用  ○ 保险费 ○ 维修维护费 ○ 水费与市政厅费用 ○ 土地税 ○ 物业费

4 其他费用 ○ 差旅费 ○ 资产折旧摊销 ○ 注册会计师,律师等专业人士咨询费用


93. 在上面92问中提到的应纳税收入如果为负数怎么办呢?


答:如果为负数,您可以用于将来财政年度内产生的应纳税正收入税前相抵。澳洲税务局还是很讲道理的。澳洲税民和非澳洲税民的税率和起征点是不同的。非澳洲税民没有起征点,有一元应纳税收入就要开始交税。 澳洲税民的起征点也不是很高。若不咨询专业意见,很有可能没有合理抵扣而白白损失了应得的投资收益。


94. 澳洲房产面积怎么计算?


答:澳洲房产都是使用面积。根据当地政策规定,澳洲房产并不是所有的都要算入住房面积里的。例如:楼顶的一切设施和房内必须的各种支撑物等都是不计入面积的。 建筑面积为整座建筑物(或层)的结构外边线在水平投影上的面积(包括结构外墙与柱)。 使用面积为指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。 计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在国内住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。这样就能够比较客观的了解在澳洲买房的货真价实了。


95.有客户问到自己有亲戚就在澳洲买了二手房,为什么还说海外人士是不允许购买澳洲二手房的?


答:了解过后,发现这位客户的亲戚持有澳洲的长期签证。拥有澳洲长期签证是可以买二手房的,但是在签证到期的前三个月前政府会强制你必须把房子拍卖掉。另外,客户亲戚买的house可能是很旧的类似于危房的那种,基本是不能继续住了。那这种二手房别墅,澳洲也是允许海外人士购买的。政府希望你买来后推倒重新建造一个新的房子。但这是之前的政策了,现在这项政策也有所变动了,还是可以买很旧的房子,但是你推倒之后必须要重建两座新房才允许外海人士购买。所以说对于大部分仅出于投资目的客户来说,明文规定,海外人士在澳洲确实是不可以买二手房的。


96. 有购买了布里斯班60+万澳币公寓的客户发现有的别墅项目也才60多万澳币,为什么同样的价格没有先推荐购买别墅?


答:首先价格为什么相差不多,,因为海外人士现在只能买新房,在近市中心这种地段基本就是没有空地用来开发别墅了,所以新的别墅项目一般都会在距离市中心有点距离的发展中区域。而公寓通常还是在市中心等比较繁华的地段。很多客户在购房的时候都会遇到这样的选择,因为价格差不多,所以在选别墅和选公寓之间难以抉择。选别墅还是公寓,其实这个就是要看客户具体的需求了。通常来说,相比之下,选择别墅的客户是比较注重长期的投资回报,选择公寓的客户则是更多的注重一个正向的现金流。所以澳洲房产作为一个长期的投资性产品,具有一定的灵活性,可以根据客户的需求来选择最合适的项目。


97. 澳洲房地产会不会贬值?


:有澳洲房产协会的详细数据做参考,过去的45年里,澳洲房地产平均每七年翻一番,所以从长期来看,不会出现房地产贬值的情况。


98. 澳洲房地产市场9个制度



答:被评为世界第一类“高度透明”的澳洲房地产市场目前有一个显著的现象:房价基本完全透明受控,利润率有明确的法定范围,有大量的可操作性具体经验值得国内借鉴。与成熟的澳洲房地产市场相比,中国目前的房地产市场还是婴儿期,澳洲房地产市场也曾经经历过同样的阶段,其中主要的经验是建立合理的利益制衡机制,保证房地产价格和利润的各个环节透明。澳洲房地产市场形成的一些操作制度,主要涉及到九个方面。

1. 首先是澳洲房产开发商利益独立,避免形成利益统一体;

2. 提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模;

3. 多方参与澳洲房价制定,确保澳洲房产价格公平合理;

4. 购买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理;

5. 澳洲房地产购买强制律师指导购房制度;

6. 澳洲房产交易强制通过中介交易;

7. 充分的澳洲房产所在社区信息告知;

8. 限制过度境外注资和投资澳大利亚房地产;

9. 严格澳洲房地产行业信用自律。


99. 澳洲购房贷款十大禁忌


答:

1. 不要选错房贷;

2. 不要将批准前(pre-approval)与预获资格(pre-qualified)两个概念混为一谈;

3. 不要申请太多信用卡账户;

4. 申请贷款时不要谎报信息;

5. 还不起贷款时不要谎报信息;

6. 不要为了省钱跳过验房这一步;

7. 不要随便找个房产代理机构卖掉房子;

8. 不要随意找房屋装修商;

9. 不要第一次就支付大额装修费;

10. 不要在还清所有房贷时处理掉房贷抵押契约。


100. 澳洲购房的几个建议


1. 第一步是确定预算房子位置等

2. 第二步是确定买房类型

3. 取房源信息

4. 签订合约

5. 办理贷款事宜

6. 验房

7. 成交

以上一切都要按照澳洲法律法规,找大型靠谱的房产开发商,中介,律师来协助处理。提前去考察很有必要。