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国人如何参与美国房地产投资

彼岸启点2020-06-29 14:03:16


个人能够投资美国房地产项目,而且年化收益率大于10%,彼岸君告诉您是怎么做到的


近年来,越来越多的国人开始在海外投资房地产,在想去美国当房东,这些误区你知道么?中,我们提到,因为美国房产的高额房产税、高额房屋维护费等原因,短线炒房和在当美国房东都不是绝佳选择。

 

同时,我们也提到最合适的海外投资应该是学生公寓、白领公寓、度假酒店等公寓类型的房产,那个人将这类型房产作为金融产品进行投资,除了能省掉“美国房东难当”的麻烦,还有哪些好处呢?

 


01 小户型投资,回报周期短

 

在美国,百千万美元级别的房地产大项目,其投资成本高且时间跨度大,从开始筹划到建成通常需要3-5年甚至更久,这期间还可能会出现一些意想不到的风险因素,比如政治风险、经济风险等。

 

另外,在美国开发房地产,最重要也最难的,是拿到政府的Entitlement (土地开发权),只有拿到了土地开发权,开发商才能开工建房。而拿到土地开发权的周期一般需要2-3年。

 

所以在美国,经常会看到对这块儿不是很了解的开发商,拿到了一些很便宜的地,但是没有取得这块地的土地开发权,就会导致这块地被搁置,好几年都不能开始建房。

 

因此,大部分投资海外房地产的公司,其实都是收购美国现成的物业资产。

  

 

与这些收购现成物业资产的公司不同,启点是从下游开发做起,选址、收购、开发、出租、管理、服务等各个方面,启点都是亲力亲为,把好每一个关口。

 

在土地开发上,启点只购买有土地开发权的土地,一旦资金到位,就可立即施工。相比两三年拿到土地开发权的时间周期,启点可以在很短的时间内就获得2-3倍的投资收益,拥有更稳定的回报率。

 

以维拉斯四期学生公寓项目为例,这是启点在迈阿密的项目,与当地开发商公司Metronomic, Inc. 合作开发。这家公司的CEO Ricky Trinidad,家里两代人都是做迈阿密区域住宅和商业地产的设计与开发,有超过87年的市场经验。

 


截止目前,启点与这家公司已经合作了17个项目,这次合作的维拉斯四期学生公寓项目,其户型是三室三卫,共计12户,预期10个月可以建成并稳定出租,其建房成本总成本为430万美元。

 

建设完成后,考虑出租率等方面因素估计,其保守资产估值是630万美元,投资回报率为49%。

 

这种短平快的小户型投资也是启点的主要投资策略,这种短期投资不仅可以规避经济风险,也让投资更加安全。

 


02 公寓类资产,退出方式灵活

 

另外,就学生公寓来讲,几乎每一个人都会经历大学阶段,在经济能力没有完全独立的情况下,学生公寓是他们的最优选择。

 

在美国,经济不好的时候,会有更多人选择去上学。因此,美国大学,尤其是州立大学的倒闭几率几乎为0。所以说学生公寓的出租率及投资回报率是可以得到保证的。

 

以维拉斯学生公寓四期项目为例,12套住房公寓,按照每月2713美元的房租租金,90美元的车库租金计算,一年下来,启点可以收到的租金总收入为40万美元。

 


另外,就精品酒店资产来说,交通便利是其首要因素,因此,很多精品酒店都将地址选择一二线城市在交通便利的市中心位置,而启点的酒店项目就分布在这些位置。

 

在经济不好的时候,这些小型酒店也可以转换为公寓进行出租。所以说,这种公寓类型资产比较适合长期持有,收入也较为稳定。

 


03 借助银行贷款,降低融资成本

 

所有买房的人都知道,在资金不足的情况下,借助银行贷款买房是一个不错的选择,这一点在房地产开发上同样适用。

 

美国的建设贷款利率通常为8%左右,但其批准的建设贷款额为成本估值的60%-70%。按照上述430万美元的建设成本来算,能从银行拿到的建设贷款额最多为301万美元。

 

利用银行贷款杠杆,启点设计了房地产金融项目的融资结构,以维拉斯四期学生公寓为例,启点与开发商股权领投百分之10%,作为垫底及劣后推出,然后向银行贷款60%,剩下的30%以每年至少10%的年化收益对外募资,作为夹层贷款。

 

简单理解,按照上述430万美元成本计算,43万美元成本由启点和开发商领投,银行贷款258万美元,剩余129万将作为夹层贷款,对外募资。

 

也就是说,每年将有12.9万美元的收益分给投资人。

 


这一模式在2015年11月启动的维拉斯学生公寓一期项目中得到应用。建房成本300万美元,建设完成后,根据出租率等精密计算,其资产估值为500万美元,投资回报率为67%。这一项目于2016年10月100%退出。

 

一般而言,美国经济周期为7-13年,距离上次2008年经济危机过去已有10年,目前来看,至少还有4-5年的经济稳定期,加之如今中美贸易迎来新进展,美元资产正在升值期,而海外房地产金融投资周期短,收益回报率稳定。怎么看,这都是一个投资房地产金融的好时机。


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