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重庆二手房成交退潮,看外地投资客裸泳

重庆地产报道2018-11-07 16:31:44

                   

            

   “从5月份开始,业绩打白板成了新常态!”、“之前115万买裸奔清水房,现在115万买全能精装!”、“前几个月吃牛排,这几个月恐怕只能喝‘西北风’”......以上吐槽均来自于重庆二手房中介销售人员,短短几个月,他们身份似乎从“销售能手”摇身一变成了“段子手”。

   而他们的“转变”均源于重庆冰火两重天的二手房市场。

   在过去大半年的时间,重庆二手房市场坐上了过山车,三四月份时二手房成交量和价格都创下重庆新高,紧接着急剧俯冲下滑。这甚至打了很多外地投资客一个措手不及。

   弹指之间,重庆二手房都经历了什么?

冰火两重天的二手房上半年


  重庆二手房市场在上半年走出一条让业界“爱恨交加”的曲线。

  新中地产总经理何伟坚用“狂奔猛冲”来形容上半年的市场表现。他说,重庆上半年二手市场去年较为平稳,今年实现了价格和成交量的飞跃。上半年一手房带动了二手房活跃,成交量、价格都创下新高。但目前因为政策的影响,二手房交易放缓。

   一线的资深房产经纪人明龙则对这样的市场变化感受更加明显。他说:“二手房今年3,4月份爆发,投资刚需都一拥而上,如中央公园板块楼面价已到7000。现在市场开始慢了下来,七月相对三四月成交量下降了50%。”

 

      


   谈到原因,何伟坚认为,后半年由于政策原因,贷款困难,同时开发商推盘节奏放缓,二手房市场也从猛冲变成慢跑。

外地投资客在“裸泳”


正是应了一句流行的话叫做“潮退后才知道谁在裸泳”。在上半年狂奔猛冲的二手房市场突然放慢脚步之后,“裸泳者”开始浮出水面,第一个就是二手房里的高端楼盘。

   “580万买的江北高端精装住宅,投资回报率不足3%!”何伟坚给小编讲诉了一个真实的故事:20173月份,有一位香港投资客在江北花了580万和600万买了两套高档精装住宅,原本看中的是地段优越、楼盘高档,万万没想到的是现在出租这样的房子居然成了天大的难题。

   


    从3月份开始,最初每套租金挂的2/月,但成了高位站岗,连续2个月都无人问津。听取建议之后,这位香港投资客降低收益预期,将租金由每月2万将至1.5万,最终,经过讨价还价,以每套1.3/月的价格出租。

何伟坚算了一笔账:照目前租赁情况,其租金收益率不到3%,每年外地人还要被收取房屋评估价0.5%的房产税,这更是雪上加霜。“这位投资客也是我的好朋友,他打算先放个23年再说,等待物业增值。”

   “外地投资客秉承的是寻找最好地段的投资原则,但这一理念却在重庆碰了壁。”何伟坚说。他透露,今年单价在25000以上的房子很多是外地人买单,因为外地人投资房产,最看重的是品牌、地段这些显而易见的因素,而具备这些因素的楼盘很多都属于中高端。

 


   链家房产的数据显示,上半年200万以上二手房楼盘的成交量仅有4%,链家房产市场部负责人表示,重庆高档楼盘成交比例向来就不高。因此,在二手房市场的热潮退去之后,不少外地投资客被撂在了中高端楼盘的这块“沙滩”上就不足为奇了。

200万以上房子买家不到5%


   对于重庆楼市有所了解的人都知道,现在一手房已开始从刚需进入改善型市场,但这一趋势却为何没有体现在二手房市场,导致了二手中高端房遇冷?

   何伟坚认为,一手房和二手房市场没有同步是一个原因。他说,置业会经历刚需到改善型的变化,中低端成交到了一定阶段才会产生改善型需求,而二手房目前集中在刚需,它的中高端需求相对于一手房滞后。

   二手房市场由刚需打主力是现阶段的市场现状。链家市场部负责人告诉小编,二手房业态里高层成交量最大,8000元及以下的房子最受欢迎,消费者最看重还是价格。

   何伟坚也指出,高层业态比高端的好卖,如北大资源的高层能卖到15000-18000甚至2万,但某楼盘的独栋别墅同样挂出单价两万却卖不出去。

         

  

   正如他所言,小编从房天下、链接等几款房屋交易APP上搜索重庆滨江路主要高端豪宅价格也发现:从201611月份开始,重庆高端豪宅价格开始步入上升通道,之后一路高歌,截至20175月到达价格高点,从6月起又步入了下行通道。

“银行贷款政策收紧是另一个重要原因”明龙说,刚需客户对价格、首付都很敏感,现在银行对二手房的评估不涨反跌,以前首付十几万就能买,现在没三四十万买不了。“前几个月房子一出,有好几组客户等候,现在要费很多唇舌才能卖得出去。”200万以上的二手房动辄100多万的首付,自然会将很多购房者拒之门外。

淘到低于市场价的房子要多看


   二手房市场从上半年的猛冲变成慢跑之后,还将走出一条怎样的曲线?要买二手房的购房者,下半年是该出手的时候吗?

   何伟坚的看法很乐观。他认为,二手房下半年如何,第一要看政策情况,因为贷款政策会对二手房市场造成很大影响。“但从长远来还是看好,尤其是主城核心区,因为这些地方已经没有多少用地,要买房只有买二手房,这种市场情况在一两年内会发生。”因此,他预测未来二手房市场会向好,并且重庆经济发展势头好,受关注度高,这些都是市场乐观的原因。

 


   明龙则建议购房者可以稍作观望。他举例说,渝北水木年华小区以前要卖90万的房子,现在80万就能买。现在二手房市场有所松动,购房者如果多看多选,淘到低于市场价的房子也不是不可能的事,毕竟多看多选是购买二手房的黄金准则。



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