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【房产】你的房产一直不赚钱?澳洲房产投资容易出现的几大误区和陷阱

武汉人在墨尔本2021-01-12 11:50:34


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澳洲房产投资经验大分享


如果把房子看成一支股票或债券,你还会考虑自己是否喜欢这支股票吗?唯一需要考虑的只应该是它的投资回报。海外投资近年来越来越受到关注,中国人的投资,似乎一直偏好在房地产行业。但想要做好房地产投资,首先要摆脱传统的思想束缚,其次就是要了解房产市场的丛林法则,规避一些潜在的陷阱。

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一、几大常见投资思想误区

二、海外购房几大陷阱

三、专家给出的几点购房建议


几大常见投资思想误区
仅关注自己熟悉或习惯的区

大部分中国人来到澳洲都是先租房,等到合适的时机再购买属于自己的房子。在选择买房区域的时候,最常见的现象就是更愿意关注自己熟悉或习惯的区。惯性的力量是强大的,大家关注自己熟悉或习惯的区是可以理解的,但习惯不代表最适合,更不代表最好。有不少人都是非某某区的房子坚决不考虑,但是又迟迟找不到适合自己的房子,结果荒废了很长的时间,错过了入市的最佳时机。


如果在澳洲房产市场火爆的时候,一年的时间已经足够让你把预算提高几万甚至上十万,甚至有的人在增加了预算的同时,还不得不退而求其次降低买房标准。因此把眼光放广阔一些是非常必要的,不要只集中于目前很完善的区域,而更应着眼有投资价值的区域,这些在我们看来不那么熟悉的区很可能会带来惊喜。



带着主观偏好选择投资房产

关于投资房的选择,需要强调的是与自住房的选择标准是不同的。


无数次听见投资人抱怨说某个投资房的阳台太小、卫生间没有窗户、是地毯不是地板、房屋外观不够新颖,怎么不朝南北等等问题,但其实对于房产投资,房子本身只是一个产品, 一个媒介,一个帮助投资人获取投资收益的工具。


如果把房子看成一支股票或债券,你还会考虑自己是否喜欢这支股票吗?唯一需要考虑的只应该是它的投资回报。并且是怎么样用最少的资金带来最大的回报。说白了也就是物业的升值潜力,出租回报、长期持有成本、以及您的现金流。


房子是否会涨

这是恐怕是最常见的问题了,想反问的是房租会不会涨,工资会不会涨,水电费会不会涨,物价会不会涨,有没有通货膨胀?如果这些都会涨,那么房价怎么能不涨?


其实房价也就是所有这些东西的结合体。目前在澳洲,光是通货膨胀,每年就是百分之4左右,如果经济形势好,投资房选在了一个好的地段,拥有各种升值的潜在因素,那么7到10年完全就可以翻一倍,甚至大于一倍。除此之外,最重要的一点就是移民的增加,以墨尔本每年增加约10万移民的增涨速度,房子的需求量也大大增加。


举个简单的例子,50万的房产,在10内保守估计以8%的年平均回报率增长,那么10年之后约达到108万。



“抄底”的心态

几乎每一个投资人都希望自己可以在最低点买入,最高点抛售。可是最低点究竟在哪里?相信再专业,再优秀的投资专家也无法回答这个问题。只有当房价回升的时候,我们回过头看才知道:哦!原来上次我想买没买的时候就是最低点!


高抛低吸是每个投资者的梦想,可巴菲特也说过,想要抄底是神做的事,不是人做的事。广大投资者应该更优先看价值,而并非价钱。


公共交通方面的思想误区

在选择买房地点的时候,最需要考虑的事情之一就是公共交通,但是有很多人把众多交通工具中的火车作为了单一的衡量标准,把其他交通工具忽略不计,这样是不可取的。


澳洲的公共交通是火车、公交车、轻轨、轮渡共同配合形成的综合网络,各种公共交通各有千秋,何况现在墨尔本的Myki已经全面普及。随着公交网络的不断完善,各种公共交通费用的差别也越来越小,火车的价格优势将更不复存在。所以只要交通便利,不一定非得拘泥于某种形式。



海外购房几大陷阱

近年来海外置业的门槛逐渐降低,使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中,不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动,他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯,加上对当地房地产市场的不了解,很多海外购房者陷入困境。

购房为绿卡成一场空

在海外置业的人群中,不少购房者是受到移民需求所驱动,他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格,也就是所谓的“绿卡”。在房产及移民中介的渲染下,很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上,基本上所有西方的发达国家,如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等,为缓解经济低迷状况,推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求,并不只是简单的买了房子就能马上移民,因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

信息不对称造成风险频出

由于对海外置业的不了解,信息不对称所带来的隐患也更多。因为经济下滑等因素的影响,部分国家的房价会随之下跌,而中国投资者往往对此缺乏了解,一些国内中介又会隐瞒真实情况,导致投资人损失惨重。更有甚者,开发商受到经济状况的影响,破产现象频现,导致投资人“赔了夫人又折兵”,纠纷不断。


按理说,国人们又不是去非洲南美洲置业,看上的多是欧美市场,那里有最成熟的房地产市场,成熟到都停滞了,不应该还有那么多丛林法则。不过,跟所有做局生意一样,有人就是要利用“信息不对称”黑你一把,陌生的语言、迥异的规则、复杂的手续,其间都有太多空子可钻。更何况,很多人海外买房,并不单纯是为了投资,还附加了移民、教育等多重诉求,也就更容易被绕进陷阱。


部分投资者自身法律意识不强吃了大亏

另外,他提示,常见的骗局还包括一些不良开发商要求购房者将超过50%的购房资金汇到自己的账户。当购房者听到这种交易流程,一定要非常警惕。首先海外房产交易资金应汇到监管账户,监管账户受到当地房产委员会监管,账户资金在交易完成之前不能挪动,因此十分安全。而且海外房产首次付款一般不会超过30%,例如美国房产首次付款只有15%,澳大利亚房产首次付款只有10%。


此外,杨先生提示,所有的海外房产交易过程中都应该有律师把关,律师会在过户的过程中确认授权人提供的过户信息,核对投资人护照身份和签名授权人的身份,如果出错,律师将承担责任,这样即使购房者无法亲自到海外考察,一样可以安全地买到自己喜欢的房产。


海外房产本身在国外有上百年的发展历史,交易系统、交易流程都由政府认可的经纪人、律师协助完成,资金也统一进入到监管账户,以确保交易的安全性。只要项目进行正确的审核,保证交易流程按照世界各国规定的程序进行,就不会出现安全性的问题。



几点购房建议
根据自身情况,在正常且健康的房地产市场买房子

在正常且健康的房地产市场下买的房子,不仅可以用来自己居住,还可以成为赚钱工具,而且是安全有效的。澳洲房产市场与其他国家不同,具备了自身独特的优势;例如租金回报高、投入相对小、可以进行负扣税、增值效果显著且规律、产权永久、没有遗产税等。如果根据自身情况,投资几套增值潜力相对大的房子, 压力不大的同时还可以有很好的收益。

事先做足功课,进行实地考察

面对如此扑朔迷离的海外置业市场,业内专家建议投资者必须事先做足功课,了解如何规避海外置业风险,谨防置业陷阱。海外置地专家杨宁先生告诉记者,市民在海外买房最好亲自进行实地考察。他称,有一些不法代理公司,从海外拿到一些项目的资料,借助中外两地信息不透明的情况在国内进行加价销售。购房者在购买海外房产之前,应尽量了解当地市场价格,如有机会可以到现场考察,了解周边项目的房产情况和价格。如果实在无法抵达现场考察,也可以从一些官方网站及大型品质网站上了解意向国家的房产市场情况、交易流程及相关收费流程。

房产类型与地段的选择

房地产的土地部分是推动增值的主要因素,而房子部分是推动现金流动的因素。“买房子要买土地价值占65%以上的。”


建议投资者避开小镇、矿业镇、增值记录不佳的地区。除此之外,房产的具体位置不应该在主要道路上,不与商用或办公楼或加油站毗邻,不邻近铁路,但应该近火车站。还要避免有噪音、安全、隐私问题的房产。


结语
总之,虽然海外投资存在一定风险,但只要对当地市场足够了解,由各国的法律法规了解相应的购房置业流程,海外投资可以是非常好的选择。




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