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日本房产投资宝典 之【以房养房】

东贏房产YAK2019-07-03 11:43:55

其实日本房产最大的卖点就是【以房养房】

 简单来说,就是从银行贷款买房,然后将买到的房产出租,用租金来偿还贷款的方式,和国内不同,日本房产的租金回报率足以负担每月贷款的支出,所以就等于自己没有花钱就可以得到一套房产。外加日本购得的房产是包括土地的永久所有权,所以【以房养房】是日本房产投资的最大亮点。

 

东京的房租排名世界第5


对于在日华人来说,因为在日本的华人大多都是从租房开始的,所以【足以抵消房屋贷款的房租】让【以房养房】更是一项不错的福利,毕竟为别人缴纳租金,不如为自己偿还贷款来得划算嘛。


究竟有多划算呢

 在一年前曾经帮朋友在东京买过一处房产,就用这套房子给大家实际算一下,房屋位于新宿的一套21平方的房子,售价1800万日币到手价格1936万左右。


房屋位置:东京都新宿区

房间大小:21平方

房间售价:1800万

实际到手价格:1936万。


这个房子表面总负债是7.5万/月,而这个房子现在的租金收益是8万日币/月。

 

很不错吧,初期投入只需要400~500万(20多万日民币)



实际上除了以上费用之外,房租所得税,房产保险费,还有租客跟换期间的空置率都需要被作为房产持有期间的花费来考虑。所以每个月除过房屋贷款之外,房主还大约需要花费1万~1.5万日元左右,作为维护房产的费用。



 

除此之外,日本的房产和我们国家有着很大的区别,房价会随着时间的积累不断贬值,一般30年贷款的房子,房屋还款结束之后,房产本身会比当初买入的时候后贬值10%~30%左右。


 

所以假设每个月的房租正好可以用来还贷款,这个买主实际需要为支付1万日币的维护费用来计算,30年还款期结束后,实际的累计花费是 240+500=740万。30年后房屋本身的价值是1200万~1600万日元。所以作为房东最终盈利应该是460万~860万,外加房子及土地的永久所有权。