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世邦魏理仕:武汉处于区位价值投资第二螺旋区

搜狐焦点武汉2019-03-27 13:28:51


焦点讯(编辑 彭芸)近日,世邦魏理仕发布《无界:2018中国投资市场报告之区位无界篇》指出,房地产界不变法则是区位,但区位是相对且变化的。在无界视角下,必须认识到区位并非一成不变,而且在城市建设速度领先全球的中国,区位价值变化更应是影响房地产投资的重要考量报告显示,武汉处于主要城市写字楼投资区位第二螺旋区。

世邦魏理仕通过对北上广深四大一线城市和13个二线城市共计96个写字楼商务区2014年和2017年数据梳理,识别出商务资源集聚度、楼宇整体品质、区域间商务资源关联度、商务设施配套、交通配套及政策激励因素作为决定区位价值的六大因素


通过对比2014-2017年子市场租金变化,结果显示超过80%子市场的拟合走势与实际走势方向一致,其中奥运村、四川北路、琶洲等多个子市场的实际租金涨幅高于所在城市平均涨幅。

 

从发展规律来看,当一个城市优质写字楼存量跨越300万平方米时是一个关键变化节点。


当成都、重庆、武汉等强二线城市在优质写字楼总存量达到这个数量级时,市场规模量变带来质变,市场出现共通的阶段特征:

1)新兴板块开始崛起

2)子市场之间的商务资源竞争加剧

3)资源流动加速,租金阶段性回调

报告显示,调整与挑战也意味着机遇出现,这些城市中近年价值提升区位几乎全部位于非核心板块或新兴商务区,显示出多中心格局形成过程中的成长性机遇。与此相对,市场规模小于300万平方米的城市,价值提升区位则大多仍停留于核心CBD,投资机遇聚焦传统商务区。

世邦魏理仕认为, 投资市场没有绝对的区位边界,影响区位价值的六大维度共同推动区位在空间和时序上无界演化。国内主要城市的写字楼版图处于持续外扩阶段, 价值提升的重点区位在核心– 新区– 核心间螺旋式发展。2018-2020年主要城市写字楼投资的区位建议如下

第一螺旋:大连、沈阳、青岛、天津、无锡、苏州

写字楼总体量较小,核心商务区处于持续建设期。新区建设方兴未艾,但租户明显偏好核心区位。

第二螺旋:南京、杭州、宁波、长沙、武汉、重庆、成都

核心商务区建设节奏放缓而新区在基建配套拉动下快速成熟。投资焦点核心区与新区并重,但逐步转向新区。

第三螺旋:上海、北A京、深圳、广州

核心商务区高度成熟,新区不断壮大,同时写字楼版图继续外扩。投资机会趋于核心区的核心型物业和城市更新机会、快速发展的新区均值得关注。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部主管何树奇表示:当投资者开始关注一座城市时,区位选择便成为关键因素。区位价值不能简单以核心与非核心的视角进行分。在市场发展的不同阶段,区位价值演变的路径必然出现异质性,进而影响投资者在不同时期、不同能级、不同成熟度的市场所作出的投资决策。



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