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投资美国房产你做好准备了吗?

上海鲁什商务咨询有限公司2021-02-22 08:30:23

近年来,越来越多的高净值人群开始投资美国房产,他们为什么要投资美国房产?投资美国房产有什么好处?

▍高性价比,零门槛

美国房价中位数,及未来一年预计上涨比例

数据来源:CoreLogic 每月HPI报告

全美房价的中位数低至26万美元一套,而一线城市也大多在55万美元以下的价格,并且对中国投资者没有任何限购措施。相比于中国的北上广深等城市,更具投资价值,投资门槛更低。

▍收益稳定

美国11大都市圈房屋售租比

数据来源:CoreLogic 每月HPI报告

房屋售租比 = 房价/年租金收入

该数值越低,则意味着房屋出租的现金收益率越高,如全美平均为12.4的售租比,也就是说12.4年的租金毛收益即可等同于房价。

中国房产投资看中房屋增值,主要城市售租比高达50-100。而美国房产投资则更看中租金的现金汇报,绝大部分城市的售租比都低于20,租金回报率都高于5%。

▍美国房源充足且透明

美国投资房产没有房源不足问题,只有是否可以找到熟知当地情况经纪人的问题。

美国有一个属于经纪人共享的房源系统,简称MLS,每一个经纪人都把自己代理的房子都上传到这个系统。所有的上市屋都在这个系统中完全透明。一般,大的城市都会有一个的MLS网站, 以大洛杉矶区为例, 每天有大约8万至10万个房源在市, 所以房源十分充足。

▍产权永久

与中国房屋70年产权不同,美国房产产权为永久性产权,房屋的价值有非常大的比例均在那块地皮上。美国土地的价值在经济上扬周期增值速度更快,相比于地上建筑的价值,土地才是增值的主力。在好的学区,社区,或者城市的中心地段,房价上涨的速度远超过整体的增长速度。

空置率低

美国11大都市圈房屋空置率

数据来源: 联储经济数据

全美房屋的空置率大约为7%,而主要都市圈如洛杉矶,波士顿等则只有3.3%。

▍以房养学

对于家中未来有孩子留学打算的家长来说,投资美国房产,确确实实是给未来孩子留学买一个保险。

了解了投资美国房地产的几大好处之后,接下来就让我们了解一下去美国买房的基本流程,(这里以马萨诸塞州为例):

在买房过程中,律师、经纪人以及贷款银行的协调合作,会使买房流程更加顺利。亦可帮助买卖双方节省时间。

首先,由经纪人协同买方,挑选出喜欢的房子,买方参考经纪人的专业意见和估价,决定出价金额。然后,经纪人帮助填写要约(offer),要约内容会包括:买房价格、成交日期、以及其他保护条款内容包括所出价格,过户条款,及买房保护条款(包括贷款保护条款及房检保护条款)。一旦卖方接受要约后,买主需要支付1000美金左右的押金,并且自费进行房检(home inspection)。如果买方接受房检结果,则进行下一步买卖合同签署的程序。如果买主对房检结果不满意,可以要求卖主修理或重新谈判价格,或者选择终止交易,并取回诚意金。

在马萨诸塞州的房产必须由执照律师进行买卖合同(Purchase and Sale Agreement)签署及主持过户,因此买卖双方都会指定律师进行合同的撰写和修改。在马萨诸塞州一般由卖方律师首先提供买卖合同的初稿,买方律师会对卖方的合同进行修改,同时会和买方沟通,并且增加保护买方的条款。最后买卖双方签署买卖合同,买方支付购买金额 5%的押金存放在双方指定的监管帐户(一般为卖方中介的监管账户escrow account)。

买卖合同成功签署后,如果买方是准备贷款买房,需要及时联系贷款银行,提供相关材料审核。待材料审批确认后,贷款银行会在合同规定的过户日发放贷款。如果买方贷款被拒,买方可根据贷款银行的拒绝函申请,参考买卖合同中的条款,终止买房交易,并且要求退回押金。

过户律师会在买卖双方签署合同后,对该房产的产权链(Chain of Title)、和该房产的贷款进行调查(马萨诸塞州规定律师需要调查50年的产权),确保产权没有问题。在成交前,过户律师会为买卖双方准备过户明细,其中会包括买卖双方需要承担的各类费用(律师费、地税、水费等其他费用的明细)。并且指导买方在过户时间前,以银行支票或者汇款的方式,将款项支付到过户律师的监管账户。在过户前,买方经纪人会协同买方进行最后的房屋检视(Final Walkthrough),保证过户时房屋内外完好,并且通知过户律师可以顺利过户律师负责主持产权交易。过户律师会指导双方签署各自所需签署的文件,进行资金分配,在房屋登记处完成房产证(deed)以及其他文件的登记。登记成功后,房产正式过户,买方会从经纪人处取得房屋的钥匙,成为合法所有人。

美国的房地产市场相对自由开放,对房地产的购买没有太多限制,外籍人士可以自由购买美国房地产。但在美国从买房到卖房,涉及到的美国税费较多,想要达到省税增加投资回报的目的,就要仔细了解这些法律法规。提前咨询,仔细规划,是投资美国房产的必修课。以下是一些涉及房地产的基本税种。

房产税: 美国房产税的税率是由各州及地方县议会根据本地财政需要各自制定。因此各地房地税的税率会由于县市所在地而不同。房地产税是从价税,一般按房地产评估价值的1-3%征收,按年计,根据地方规定按年度或半年度缴纳。

租赁所得税:外籍人士在美国因为房产出租而产生的收入需要在美国纳税。对租赁所得进行课税的方式由房产拥有者参与租赁经营活动的程度而定。如果只是单纯出租,即租户在支付房租外,另外自行支付房地产税、维修费用和保险费,那么房产拥有者被视为消极参与经营,这种消极租赁收入采用统一的30%税率。另一方面,如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋,那么房产拥有者就属于积极参与经营,租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税,这时抵押贷款利率、不动产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来计算所得税。

房产增值税:当房产出售时,出售价格与出售成本之间(包括增值成本:如装修,维修成本等)的差额即是资本利得,根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有,即持有房产不到一年,则资本利得按照个人所得税的税率纳税。如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税最高为20%。

房产赠与税和遗产税:根据赠与税法规,当个人在赠送财产时,赠与人需要缴纳赠与税,而受赠人无需纳税。赠与税的免税额可分为年度免税额和终生免税额。年度免税额是按照每个受赠人计算的。2014年,个人对每个受赠人的免税额为14,000美元,如果是夫妇共同赠与同一人,免税额则为28,000美金。终生免税额是按照每个赠与人计算的,2014年美国公民和居民的免税额为5,340,000美金,如果赠与人为了避免缴纳赠与税而采用终身免税额,则遗产税可使用的统一终身免税额度会相应减少。

拥有美国公民身份的夫妻之间的财产赠与无限免税。如果受赠的配偶不是美国公民,2014年的免税额则为145,000美金。当赠与方为外籍人士,而受赠方为美国公民或税务居民,受赠金额在一年内合计超过100,000美金时,受赠人虽无需纳税,但需要向美国国税局报告此项赠与。

如果房产拥有人将房产视为遗产的一部分进行转移,则需要缴纳遗产税。2014年,美国税务居民的赠与和遗产统一终身免税额为5,340,000美金,在此范围内的遗产无需缴纳遗产税,但是对于非美国税务居民,赠与税和遗产税的免税额仅有60,000美金,超过的部分需要缴纳遗产税。特别注意的是,赠与税和遗产税上定义的“税务居民”比所得税上定义的“税务居民”更加严格,除了要求纳税人有永久居住权以外,还要有长期居住美国的意向,美国国税局对长期居住意向的判定比较主观,主要考虑因素包括留美时间,家庭及朋友居住地及商业活动所在地等,仅仅持有绿卡不能自动符合赠与税和遗产税上定义的“税务居民”要求。

参考文章

  • 美国房产投资分析_投资美国房产的6大理由 | 外居乐美国房产网

    https://www.waijule.com/zt/invest#cost-efficient

  • 麻州买房流程简介 - MT房产法律资讯网|麻州购房流程|麻州买房|波士顿买房|麻州买房须知|波士顿买房须知

    http://www.bostonfangchan.com/article/ma-zhou-mai-fang-liu-cheng-jian-jie/

  • 在美国购房后的税务后果 - MT房产法律资讯网|麻州房产税|租赁所得税|房产增值税|房产赠与税和遗产税

    http://www.bostonfangchan.com/article/zai-mei-gou-fang-de-shui-wu-hou-guo/