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美国房产投资、持有、出租费用,看这一篇就够了!

老金家族财富办公室2018-11-08 10:47:48
  • 购置流程:定金、首付余款、交割杂费(包括产权保险保费、预付房产税、预付HOA、公证公司Escrow收费等,过户时统一结算)、第三方服务费(包括贷款服务费、房屋检查费Home Inspection、银行评估费Home Appraisal等,成交后三日内即付))、银行要求备用金。

  • 产权持有:房产税、HOA月费、房屋保险、按揭月供、Home Warranty室内设备维修计划

  • 出租费用:出租中介费、管理费、维修费、空置率(机会成本)、租金所得税。


美国房屋购置期相关费用


定金和首付余款

美国新房和二手房购置时都需要支付定金。在小猪美居的“百日买房”流程中,买家选定心仪的房屋之后递出报价,卖房接受报价,成交之后一般在当时或三日内付定金。新房的定金由开发商决定,一般几万美金,取决于房子多大;二手房定金一般为3%。与中国购房不同的是,美国购买期房只需要先付定金即可,交房时才需要付清余款。


中国客户李先生在陪伴小孩考察美国学校期间,看中了尔湾大公园里面的Cadence Park最便宜的独栋新盘,房价是104万美元,当即付了3万美元的定金,然后放心回国,并在国内通过小猪美居成功开设美国银行账户。他把国内股票中的盈利取出,将钱转至美国账户,在4个月房屋最终落成后成功支付了首付余款,整个过程迅速、省心、干净利落。


交割杂费


  • 产权保险保费

    该保费一般在过户时需要支付,用以确保房屋产权无瑕疵,防止出现前房东把产权抵押等问题,一旦出现,将有保险公司负责支付新房东损失。

  • 预付房产税

    美国的房产税不是月交,而是半年交一次。比如说一个卖家刚交完房产税没多久就将房屋卖给别人,因此以房屋交割的日子为节点,责权利全部转让给买家,买家要承担半年内剩下时间的房产税。

  • HOA预付费

    HOA全称是Home Owner Association,即业主委员会,其费用主要包含了维护社区秩序、提供公共服务、维护社区环境、管理公共设施、提供公共区域保险等内容,主要负责小区的治安、草坪修剪、扫雪、管理小区电梯、游泳池等公共设施的职能。

    买家在一个带有业主委员会的社区成功购买一套二手房屋,需要在房屋交割的时候将当月剩下天数的和下个月的HOA都付清,下一次交HOA的时间为隔月之后。购买新房,买家需要提前交3个月的HOA月费。


  • 公证公司Escrow收费

    有人称Escrow为“公证处”,实际上它远比公证要强大得多。它拥有国家或 州政府颁发的牌照,拥有极高信誉,掌管房屋交易资金,监督买卖双方经纪人按标准流程操作,调查所售房屋产权状况,为买家登记产权信息,是一个维护交易各方利益的独立性中立账户。Escrow 费用是依照卖价计算的,也就是说卖价愈高,所收费用则愈高。


第三方服务费

  • 贷款服务费

    大部分美国银行一般不为外国投资者提供贷款,但小猪美居有美国当地的合作银行并持有贷款牌照,帮助国内买家不出国门开通美国的银行账户,并且以最优惠利率、最长还款年限(30年)贷到房屋售价60-65%的贷款。小猪美居确保100%贷款成功,否则全部退款。


  • 银行评估费

    买家贷款购买新房和二手房,均需要银行对房屋的价格进行评估,然后根据估值给出贷款数额。因为房屋的按揭贷款属于抵押贷款,银行必须要对抵押品价值进行评估。小猪美居为国内买家挑选和竞标的美国房产,交易价格往往与银行评估值非常接近,有时甚至低于银行评估值,为业主争取利益的最大化。

 银行评估费报告


  • 房屋检查费

    二手房屋房屋检查费付给专业房屋检查人员,费用大概在600到1000美金,越大的房子,房屋检查费越贵。小猪美居合作的持牌检查人员均有超过30年的专业历史,经验丰富,同时也对各项建筑最新标准非常熟悉。



小猪美居为业主提供的全套房屋检查报告

室内室外均有详细检查说明和建议


银行要求备用金

银行要求备用金是个人账户内存有相当于18个月的供房支出的资金,无需支付。对此不同的美国银行要求不一样,比较严格的银行要求有定期的美元存款,例如18个月或3年,这对于国内买家来说无疑是一种压力。小猪美居目前合作的美国银行非常难得地接受国内银行人民币存款证明,甚至在做好翻译和公证的前提下,业主国内理财产品月结单、房产也可以作为要求备用金在准备过程中,小猪美居将完成所有文件工作,业主只需提供原单扫描件即可,轻松完成备用金这一看似“艰巨”的任务。


美国房屋持有期相关费用


房产税

美国政府征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出,完善公共设施和福利。因此房产税是“羊毛出在羊身上,并做成小棉袄再给羊穿上”。小猪美居主打的加州学区房,大多数年化房产税在1.25%左右,换来的是相应地区极好的治安、教育和基建设施。当然,如果是新房,需要增加一笔新房建设开发税,金额固定一段时间不变,之后会消失,也就是说房产税将回归到基准税率。


美国房产税半年一交。如果买家没有及时缴纳房产税,房屋可能面临政府收回的风险。国内买家购房成功后,小猪美居提供3/5/7年的包租服务,并帮助包租的房主开通银行自动代收代付业务,让房主省去惦记着按时交钱的麻烦。


HOA月费

HOA费用向业主委员会聘请的社区物业管理公司每月一交,费用越贵小区设施往往越好。小猪美居部分会馆所在的尔湾新区的“皇冠明珠”Beacon Park社区,拥有大片齐整的绿地、完善的公用设施、清洁的公共环境,更不用提配套的恒温游泳池,为早上6点到晚上10点超长时间开放,为小区居民聚会提供的烧烤区和小区会所,这些都是HOA费用的支出所在。


小猪美居Beacon Park会馆所在社区游泳池