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住建部再放房地产调控“大招”,房产投资者的路在何方?

克拉学苑2019-06-15 14:33:17
   

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5月19日周六,住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,距离5月9日约谈成都、太原政府相关部门仅过去了十天,而在“五.一”节前,住建部还约谈了包括西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府相关部门。


短短二十天内,如此密集的动作,说明中央对当下房地产调控的效果非常不满意。否则不至于在如此短时间内连续约谈十二个城市的相关部门,然后又在非工作日加班加点再发通知“强调”一遍。

住建部通过本次通知完善了调控的目标,要求地方政府认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。中央对这一轮楼市调控的决心可见一斑。由此可以判断,2018年全国楼市严控的大局已定,这对希望通过房价、租金上涨实现财富增值的房产投资者产生了不小的冲击。

面对国内房地产市场短期内无法改变的形势,广大热衷于房产投资者的出路在何方?

毛主席说过“东方不亮西方亮”,虽然早已不是新鲜事,但是海外购房是房产投资者一个不错的备选方案。特别是近两年,东南亚国家成为国人置业的新选项,而泰国更是其中的佼佼者。连著名天使投资人薛蛮子也在投资日本京都之后,选择在泰国置业。



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泰国有投资价值吗?这是许多投资者第一次接触泰国房产时心中都会出现的问题。

没有语言能比数据更真实,在查阅泰国的各项经济指标后,投资者不难发现,泰国的经济健康程度以及基本面表现并不比中国逊色。

在很多国人眼中,泰国还是落后、贫穷的代名词。问起泰国的经济支柱,很多人的回答旅游、水果、稻米、鳄鱼等等。对于泰国经济的印象还停留在1997年金融危机的惨败,主要城市给人的感觉与中国的三线城市差不了多少。不得不说,这部分人对于泰国的刻板印象可能来自于旅游团的各种捆绑项目,却没有对泰国经济有真实的体会。

泰国的人均GDP不及中国,这是毋庸置疑的。但在5月7日,泰国工业联合会会长素攀宣布,泰国工业联合会、泰国商会和泰国银行联合会三方会谈后,一致评估2018年泰国第一季度经济增长率相比去年同期持平,同样为4%。依然呈现健康稳定增长的状态。

除了GDP之外,通货膨胀率是另一个重要的衡量经济状态的指标,一般是通过CPI指数来衡量。


(以下数据为保证真实性,一律采用Trading Economics官网数据)

泰国近10年的CPI指数

中国近10年来的CPI指数


泰国的低通货膨胀率一直是世界闻名,2018年3月的数据是0.79%,由此可见泰国经济增长几乎是没有任何水分的。在中国,通货膨胀率维持在2%上下,但需要注意的是,房价是不计算在CPI中,近几年中国的房价涨幅相信大家是有目共睹。叠加房价的隐性通胀的CPI数据我们无法获得,不过,老百姓收入增长的速度赶不上房价上涨的速度这个事实是无法否认。

2018年3月泰国的失业率为1%,而在有些年份甚至接近0%。中国一直不爱强调失业率,而从近几年的数据来看,中国的失业率一般在4%左右,确实是表现平平。

泰国近10年的失业率

中国近10年来的失业率


在泰国的经济数据背后,是这个国家经济基础的升级换代。泰国正经历一场从传统的农业大国、制造业大国向旅游大国、电子大国过渡的巨大变革。

2017年1月1日起,泰国开始实行新的工资标准,每个月工资标准大概在1755-1810元人民币之间,而2018年上海最新的最低工资为2420元,深圳的为2130元。曼谷的平均工资收入34500泰铢每月,接近7000人民币,已经与北上深持平。


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在“一带一路”国家战略的全面部署下,阿里巴巴、京东、腾讯等中国企业纷纷将投资的眼光放到了泰国。

4月19日,马云刚刚在泰国与泰国总理巴育进行了会见,这也是两人的第三次会面。在此次会谈中,阿里巴巴决定为泰国东部经济特区(EEC)项目建设投资110亿泰铢,同时将用阿里巴巴的成功经验与技术着力帮助与促进泰国在农业、旅游、中小企业数字化等领域的发展。

一大批的中国企业更是掀起了在泰国开设分部的潮流:中国人寿、招商银行、中信证券、大新保险等等,中国各个行业的领军企业都大张旗鼓地进军泰国,既是对泰国经济形势的看好,也是看准了“一带一路”的历史机遇。

中泰铁路已经开工,预计2020年竣工,届时昆明到曼谷将能实现“朝发夕至”。对于两国的贸易将带来更加深入的交流融合,沿线的城市将如何发展,看看中国高铁建对沿线城市带来的经济发展效果就知道了。

至于克拉地峡运河,一定是海上丝绸之路上的重要节点。如果克拉地峡运河能够打通,中国的船只将比经过马六甲海峡节省4000公里航程,以及省下一大笔的燃油费。泰国也将从港口中获益。

正是因为这些原因,近两年,中国投资者在海外置业中的重点转移到了“一带一路”国家,而重中之重则是泰国。

无论是普通人,还是国际大佬,能跟随国家的“一带一路”战略,抓住这波“政策甜头”,最简单可行的办法就是在“一带一路”各国进行房产投资。


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以下整理了东南亚“一带一路”国家首都市中心的房价,泰国、马来西亚的房地产市场是最被投资者看好的两个国家。虽然两国首都——曼谷、吉隆坡的房价比越南、菲律宾更高,但经济水平和开放程度都不可同日而语。

要说投资性价比,自然是泰国。而更为直观的则是下面这组图片:

曼谷常常被用来和十年前的北京、上海做对比,而从北京和曼谷的地铁图上,我们能看得非常清楚。目前,曼谷是许多跨国公司在东南亚总部的所在地,而曼谷现在却只有两条BTS线,一条地铁线和一条机场快线,曼谷的交通拥堵是多年无法解决的顽疾。

而为了彻底解决这种局面,泰国政府将陆续推进多达12项新建(改建)地铁站和线路,最晚将于2020年完工。基础设施的重要性不言而喻,到时对于泰国的企业来说,将会是重大的福利。

2031年曼谷地铁图

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根据曼谷楼市2018年第一季度的数据,共有14600套新建公寓推向市场,较2017年第四季度增长约5%,较2017年第一季度高出约35%。整体来看,曼谷的楼市呈现出欣欣向荣的态势。

从下图来自《曼谷邮报》的图表显示,上半部分显示了曼谷CBD新公寓的季度发布趋势,而下半部分,是同时期CBD公寓均价指数增长趋势。这里的CBD概念是指中央Lumpini区、Silom-Sathorn区、河畔区和素坤逸区。

曼谷CBD公寓单位的发布数量在2018年第一季度是623个单位。比2017季度第四季度公布的2504个单位有较大幅度的下降。主要原因是CBD区域已经无地可建了,所以在曼谷整体的楼市供需齐增大背景下,2018年一季度CBD公寓发布量同比2017四季度的2367个单位也有所下降,同比下降了73.6%。

市场的反响也能印证这一事实。2018年第一季度,曼谷CBD市场即将推出的公寓项目的平均预售率在达到了惊人的81%。这一比例明显高于2017年三季度的67%和2017年第四季度的70%。楼市火爆的一个重要原因是曼谷持续高企的出租率,在2017年,曼谷公寓出租率仍高达95%。


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泰国房产之所以容易被国人接受,它自身的优势占据相当重要的角色。

到这里,大家对泰国的房产投资应该建立了大概的印象。泰国房产并不是只有增值一项功能,而是兼具了其他多种需求。除了泰国房产投资相较于国内房产的优势之外,比如泰国的医疗、教育、养老等都是重要的驱动因素。

泰国人口6886万人(2016年数据),在泰华人约有900万,约占全国人口的15%。首都曼谷是东南亚城市中较早就迈入国际化大门的大都市,因其独有的魅力吸引着本国及世界各地的人们常住于此。人口也从2007年开始飞速增长,从2007年的800万,到2010年1200万,到至今1600万人口,目前曼谷已经有近1/4海外人口在此定居,同时东南亚的国际学校也有1/4设立在泰国;近几年兴起的医疗旅游已成为泰国旅游业的特色,每年吸引超过200万人;更是成为退休老人的度假天堂。

综合以上的各项优势,在目前国内房价严控的大背景下,泰国是房产投资者值得考虑的新方向。不过,由于泰国的土地大部分是私有化程度很高,好地段楼盘的房源十分的有限,因此非常的抢手,特别是中心区、地铁沿线(未来地铁沿线)和高铁站附近的房源,特别受投资者青睐。如果您也想加入泰国置业的大军,扫描下方二维码联系我们吧!