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【投资】详解2018年美国房地产投资策略

5lux高端海外生活服务频道2018-12-04 10:37:08



Real estate investment strategy in the United States 


      为什么要投资美国?   



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美国是世界第一经济强国 

 

2017年美国GDP总额排名世界第一,达到19万亿美金,是第3名日本到第9名等7个国家GDP的总和。人均GDP排世界第5名,人均6万美金,仅次于卢森堡、瑞士、挪威,卡塔尔,而这些国家的人口仅为58万、837万、523万和257万。中国排名第70位,达9481美金,为美国的16分之一。     

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美国制度规范透明且监管严格 


美国开放、透明、规范、监管程度高,对投资人有充分的保护,金融、保险、房地产领域,都有非常有序地第三方监管机构和各种准入规则,比如第三方监管公司、评估公司、公证公司、银行、经纪人制度、产权保险公司等,防止各种欺诈和违规操作。  


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美国经济复苏 


美国经济持续增长,美元地位强势稳健,美联储政策坐稳全球领头羊的地位,持有美元资产比持有其他货币资产更加安全。道琼斯工业指数从2008 年1.3万点涨至今天的2.47万点,涨幅近1倍。  




     美国 VS. 全球市场   


美国VS.欧洲 


1.美国经济增长幅度和速度远大于欧洲; 

2.美国社会更稳定,欧洲政治不稳定因素更多:难民、民粹主义兴起 


美国 VS.澳洲 


1.澳洲房价近年暴涨,获利空间变窄;

2.对外国人购房设置⻔门槛,不可贷款 


美国 VS.加拿⼤


1. 部分地区房价暴涨过度;

2.对外国人投资房产课以重税 


美国 VS. 东南亚 


1. 市场规范、成熟程度不具可⽐性; 

2.东南亚市场爆炒过度,投资价值低; 

3.东南亚政策性较大。


    美国房产走高原因 


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美国房产投资环境优 


稳健投资   


房产是稳健投资第一名,分现金收益和房产增值收益两部分,安全属性高。TIAA-CREF机构研究显示,1978-2010年间在全球随即选取 5000个商业地产投资组合中,平均回报率超过通胀率7.17%。  


美元上涨   


随着美国加息和经济复苏,美元上涨没有悬念,是时机持有稳健的美元资产。  


房产市场透明   


美国房地产市场高度透明,保护机制完善,且经济发达,本国人购买 力强劲,国际买家众多,流动性非常好,适合投资。  



性价比高   


美国房产监管得当,政策机制完备, 没有投机爆炒的气氛,房产租售比表现良好,值得投资。  


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美国房产市场稳步增长 

  

至2012年以来,美国地产进入转折点,房产市场稳步增长,已经超过2008次债危机前最高点。zillow统计数据,今年一季度全美房屋价值较去年同期上涨了8.7%,增速为2006年6月以来最高,至中位数21.56万美金。  



 

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全美租金年增长率2.6%


MARKET 标普住房租金指数显示 ,美国的住房租金指数自2000年以来整体呈现持续上涨的趋势,至2017年10月的标普租金指数由203 上涨为313.4,17年来租金涨幅达到 54.15%。 

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美国楼市供应短缺推高房价


房产市场开工不足,持续走低的库存量,供应短缺现象明显,尤其在加州、纽约等 地区,很长的等候清单,推动房产市场价格上升。



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信贷宽松稳健


美国信贷政策相比金融风暴宽松但稳健,市场开放,对外国人的贷款不需要社会安全号和信用记录,只需提供收入证明,贷款额度从50%增加至70%,利率处于历史低位,有利于投资。  


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外国投资持续稳定增长


中高端房地产受到国际买家亲睐,外国投资占全美房产销售总额的5%左右,房产增值仍然来自于国内市场的强劲需求。 



  中国人在美房产投资状况



国人蝉联在美购房外国人第一   


中国人蝉联在美购房外国人第一名,2015年3月至2016年3月,中国人在美购房金额达273亿美元,2017年3月跃升为317亿美元,增长16.1%;


中国买家购房总金额,占所有国际买家总金额的14%;中国买家在美购买住宅的数量从 29,195增加至40,572套,增长39%,连续三年保持外国买家在美国购房数量最高纪录;    


国人在美置房产单价第一   


中国人青睐豪宅,在美购置房产单价排所有国际买家第1名。中国买家2016-2017年度在美购买房产的平均金额为$781,801美元,但比去年的$936,615以及2015年的$831,761都有所下降,英国人排名第2,加拿大排名第3。  



佛罗里达是最受国际买家青睐的州   


加拿大、英国、墨西哥都选择佛罗里达为首选置业地,但中国人最喜欢在加州置业,占比37%,其次是得克萨斯州。大多数中国人全款购房,65%的中国买家倾向于全款购房,26%的中国买家会选择美国贷款。


中国人在美买房投资需求  


39%的中国买家购房用于自住; 21%用于纯投资,18%用于度假和投资,也就是说,39%的中国买家 在美国买房是投资目的,已与自住平分秋色,这个比例将随着中国高净值人群出海投资而继续增长。  



    中美房产概念差异   


制度差异  


中国房产制度相当不完善,政策变动大,房地产投机行为严重,价格易被操控。

美国有多个第三方公司参与,防止交易中的违法行为,且用地产税、租金收益税等进行调节,难以暴利。 


土地产权


中国:有限使用期限50-70年       

美国:永久产权  


城乡差别


中国:约市中心资源越好,价格越高;

美国:城乡差别小,环境更好的郊区受欢迎。  


交易平台


中国中介各卖各的房子;美国房源共享,利益共享卖得快,所有历史交易信息、价格可见,信息透明度高。 

 

房屋类型


中国以高层公寓为主,美国以single family home别墅为主,居住条件优越。 

  

支付佣金


中国卖房由买家支付1%-2%左右佣金,

美国卖房由卖家支付佣金,约为 3%-6% 


房产税   


美国无交易税,但有1-3%的房产税, 持有成本高,防止空置率;

中国购置成本1.5-3%,无房产税,容易导致投机和空置。 


贷款   


美国人多采用固定汇率,一般为15-30 年期,无限贷;

中国是浮动汇率,有限贷。外国人贷款首付高,一般在50%, 最高到70%;本国人最高可以贷款80%   。


住房面积   


美国人计算室内实用面积,中国计算建筑面积加公摊  。


装修   


美国的房子必须为精装修交房,中国大多数为毛坯房  。


遗产税   


美国人及纳税居民可以免1120万美金遗产税,夫妻双方2千万美金;外国人只能免6万美金,遗产税率联邦达40%,还有州遗产税,华盛顿州近20%。


     美国购房注意事项   


美国投资房产持有成本高


为防⽌房地产市场过度升温,美国房产用房产税、资本利得税、遗产税等多种⼯具进⾏调节,购房之前要细算持有成本和租售比,以免造成投资损失。 


第五大道提醒各位投资者:美国“炒房”不要期待暴利,几套房产不能预期短时间暴富 。


做好规划 确认目的再投资


想清楚投资的目的是自住还是纯投资,做好计划,对纯投资要防⽌投资过热区域,寻找价值洼地。 


第五大道提醒各位投资者:美国买房无助于移民,每年居住不超过6个月;。


美国投资房产专业性强


投资金额少则几⼗万多则⼏百万美金,流程繁多,要善于利⽤第三方专业机构进⾏服务和投资后管理,忌单打独斗。 


海外投资 请致电第五大道财富管理:400-138-3618(工作日:09:00--18:00)



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