日照个人理财平台

现在是投资英国房地产的好时机吗?

远东发展2021-01-09 12:26:20

海外市场还存在投资机会,尤其是“退欧公投”后,英国的房地产市场成了一块新的价值洼地。


退欧对英国房市影响较小


在6月底的退欧公投后,英国整体房价非常稳定。拉长时间区间看,房价增速依然处于较高水平(图表 1)。



从长期看,伦敦的房租也保持上涨趋势(图表 2)。





投资英国房地产的理由


1
英国经济的优势


我们看好英国房地产,首先是因为英国本身的优势。相比于欧洲其他国家,英国经济稳定、法律体系透明完善、与欧洲大陆的一海相隔又使其避免了一些地缘冲突事件。退欧公投引起了政界动荡,但对经济并没有明显影响。


退欧公投后,英国经济增速依然稳定,三季度GDP同比高达2.26%,创一年以来最高。在发达经济体中这样的表现非常突出,这也是英国敢于独立的资本。就业和通胀数据也表现良好,失业率下降至4.8%的多年低位,通胀水平更是上涨至1.2%,远高于欧元区平均水平(图表 3)。以上数据均证伪了英国退欧将导致英国衰退的假设,至少在目前,英国的经济依然坚挺。这也不难理解,毕竟退欧公投造成的动荡并非英国经济本身的问题,这与经济危机有着本质区别。良好的经济基本面保证了房地产市场的稳定。




另外,英国依然有人口红利。英国人口一直净增加,且增速不断加大,房地产市场的需求得到保证(图表 4)。尤其是首都伦敦,对外来人口的吸引力更强。过去七年,伦敦办公楼新增租户最多来自于科技、媒体和电信行业,伦敦正逐渐降低对金融服务的依赖度,这也有助于减轻退欧后金融业冲击对伦敦的副作用。根据伦敦政府的预测,伦敦地区人口在未来10年还将增加100万人,达到970万人左右。





2
英国房地产市场的优势


不论退欧谈判怎样收场,英国仍然是全球最重要的经济体之一。英国房地产市场本身也具有一些值得看好的因素,这些因素并不会因为退欧而改变,比如较强的流动性、优良的房屋品质等。从交易的角度,我们也能看到房价房租长期上涨、住宅供不应求等利好因素。


首先,英国的房价绝对水平确实较高,折算成美元以后英国的平均房价也高于美国。不过在近两年,因为英镑的贬值,英国房屋相对价格已经下降了近20%(图表 5)。




英国房价长期保持上升势头,对比可以看出,英国的房价上涨速度不但远高于欧元区整体增速,也快于日本,仅次于美国(图表 6)。在房价的拉动下,英国的房租水平也保持了较高的增速,2010年以来,英国房租上涨速度已经超过了美日及欧洲其他经济体,这也有利于压缩收回投资成本时间(图表 7)。房地产市场似乎永远存在“买涨不买跌”的准则,不断上涨的房价有助于维持投资者看涨的热情。





最重要的因素还是在于供需层面,英国房地产市场长期处于供不应求的状态,永久产权的规定也直接导致了供给受限。根据RICS的统计,目前的在售房源量已经达到历史同期最低水平,而且还会持续下滑(图表 8)。但购房的需求没有下滑,近几年英国住宅销量总体保持稳定(图表 9)。这就导致英国房屋库存去化速度不断攀升(图表 10)。至于首都伦敦,住房需求缺口更加明显,这也是全球大型城市的通病(图表 11)。在这种供需失衡的状态下,英国的房价和房租才会不断上涨。



除去以上房地产市场的自身因素,退欧公投以来,宏观经济方面的一些变化也导致英国房地产市场充满了吸引力。


3
英国央行降息,抵押贷款利率维持低位


2016年8月4日,英国央行开启了7年来首次降息,基准利率降低至0.25%的历史低位。英国央行此举是在看到7月PMI综合指数跌至2009年后最低水平,为了防止经济出现失速风险而做出的决定。事实上英国央行被证明过于悲观,各项指标在一个月后纷纷反弹,经济的恢复也可能是受到央行行动的帮助。


不管如何,利率已经下调,并带动了贷款利率下行。以海外投资者的身份,最多可以申请到70%的贷款,且可以一定时间内只付息不还本,这极大增强了对外国投资者的吸引力。我们认为,英国通胀水平真正达到超调至少还要等到2018年,所以近一年时间,利率水平有望维持低位。这也是投资英国房产的较好的窗口期。


4
英镑巨幅贬值,吸引海外投资


英国房地产市场保持高温有很大一部分原因是海外投资者涌入。据不完全统计,在公投后的三个月,海外投资者在伦敦共投资了28.13亿英镑的商用物业,占伦敦整体交易量的78%。这其中的重要原因就是英镑大幅贬值。


退欧公投以来,英镑兑美元已经累计下跌超过15%,最低时跌幅达到18%。英镑实际有效汇率也下跌近10%。这等于给海外投资者直接提供了超过10%的折扣,吸引力无疑巨大。


Association(LGA)发布了一份报告:英国的年轻人现在也都在为了买房的问题而烦恼!


政府部门对此也发表了一些回应:“政府已经意识到住房紧缺问题的严重性,而首次购房者的数量也有了一个60%的增长,2010年以来,政府已经通过种种方式帮助了33.5万家庭购买第一套住房。政府最新的一期规划也是自70年代以来在新建住房数量最重视的一个:议会将投资94亿英镑用于住房的建造。”


将在英国境内新建14个花园式大型住宅项目和3个大型花园式小镇,以尽快解决英国全国范围内的住房短缺问题。将全力帮助中低层收入人员和刚刚进入社会的年轻人解决他们的住房问题。而对此,住建部长Gavin Barwell表示:“本届政府将致力于解决年轻人的住宅问题。




总结


1,很明确的是,英国在现在,以及未来的3-5年内,还将面临着比较严重的住房短缺的问题。转化成市场的量化标准,就意味着整体市场的供不应求情况依然很严重,整个市场在供需如此不平衡的情况下,自然会有房价增长的趋势存在;


2,一旦买房的刚需转向租赁方向转移,那租金也会跟着增长,我们的投资回报率会有一个比较客观的上涨空间;



对于英国的房地产市场,我们觉得不管从供不应求、房屋质量高、人口红利等市场本身优势来看,还是从英国经济情况、超低利率以及英镑贬值等外部条件来衡量,英国的房地产都是值得投资的方向。


现在这段时间可能更是较为合适的投资窗口期。英国房地产市场依然是一个较为健康的市场。


远东发展伦敦项目—Alpha Square

Alpha Square为于伦敦金丝雀码头,预计于二零一九年底落成一个综合发展项目:住宅(约45,347平方米,设605套公寓及126个单位、酒店约4,986平方米,共有273间客房及零售约930平方米以及供公众使用的一所学校及医疗中心。

项目地址:63 -69 Manila Street & 50 Marsh Wall, Canary Wharf,London

伦敦Alpha Square 项目

伦敦Alpha Square 项目

伦敦项目Alpha Square 日景

伦敦项目Alpha Square 夜景


来源:全网资讯、财新智库、公司资料