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海外投资大洗牌:中国大V投资报告新鲜出炉,说出了大多数人不知道的秘密

慈航资本2018-11-08 12:32:11

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来源:海外掘金(ID:gold1849)

作者:风口的朱



近日一份研究中国名企海外投资版图的报告出炉,它是由全球知名房地产投资顾问戴德梁行研究制作的,18页的报告详细剖析了中国2018年第一季度的境外房产投资。


这份《2018年Q1中国境外房地产投资报告》关乎今年最新的海外房地产投资趋势。


它告诉了我们两点最核心信息:


  • 热门投资目的地正被大洗牌

  • 2018年第一季度中企海外地产投资大幅缩水


在看懂站在行业最前沿、最敏感地带的“大V”们的选择后,我们也扪心自问,中资的投资偏向究竟为何出现大幅转向?这背后体现的是风口上的什么大转变?对个人的资产配置有何指导意义呢?


1投资目的地大洗牌


在黑天鹅和灰犀牛接连上阵的2018年——贸易战、半岛变局、美债收益率跟随加息激增等等因素,都影响了中国企业对外投资的选择,一些曾经热门的投资地悄然让位。


比起前几年,2018年中资境外投资紧跟国际局势——最大的变化是美国不再成为中国境外投资目的地首选国家,甚至连投资目的地的前三都排不上。


这一数据说明了,中企在美国地产市场的投资处于历史较低水平。要知道,过去五年内美国可是吸纳了约30%的中资赴美投资。


(数据来源:戴德梁行)


香港、澳大利亚、新加坡在中方监管和贸易战疑云下,成为了最大赢家。尤其是新加坡,早在一年前,中资对新加坡的投资一直处于边缘状态。


现阶段与2016年中国境外投资目的地相比,面临大洗牌


第一名:香港


去年中资境外投资排名第一的地区香港,在一季度仍是最受青睐的境外投资目的地。报告显示,中资对香港的投资达32亿美元,占一季度总投资额的58%,高居中资投香港物业历史第三的记录。值得一提的是,与去年不断竞拍住宅物业不同,今年香港写字楼投资占中资在港总投资额的43%。


第二名:澳大利亚


2018年第一季度,澳大利亚就获得来自中资约13亿美元的地产投资,总投资额创去年以来的新高。土地开发占澳洲吸纳总投资额的71%。其中,悉尼、墨尔本和黄金海岸这些门户城市和旅游景点对中资企业吸引力最大。


第三名:新加坡


新加坡以4.6亿美元投资额排名第三,这是新加坡近年来第一次进入中国投资者最青睐城市的前三名,居于美国、英国市场之前。而这后面反映的趋势是显而易见的——新加坡的楼市自2017年底正在稳步复苏。


据香港《经济日报》报道,新加坡第1季房价上涨3.1%,创2010年来最大单季涨幅。另外,新加坡重建局 (URA) 1月底的数据表明,新加坡公寓房价在2017年第四季度四年来首次实现同比增长,结束了2014年开始的连续15个季度房价下跌的记录。


从2014年起新加坡公寓房价持续下跌,跌势在2017年底终止


第四名:英国


过去五年里,中资在英国的每季度平均投资额约为11亿美元,而一季度中资在英国的投资则显著下降,总计仅录得3.3亿美元。这里面很大部分原因与去年我国政府发布的多项限制海外投资政策有关。政策的出台限制了中资在英国的大宗写字楼交易,尤其体现在“非理性”的地标性建筑的收购上,许多中企的投资甚至被迫中止。


更重要的是,随着英镑兑人民币套利空间的逐步压缩、再加上明年3月29日英国的正式脱欧的时间得到确认,英国市场的不确定性带来的利好,变得越来越少。


第五名:美国


今年一季度,中资在美地产总投资额仅为2.2亿美元,且仅有两项大宗交易。其中,比较突出的是中国银行以2亿美元收购的曼哈顿写字楼7 Bryant Park作为中行的办公楼。值得一提的是,三年前,中国银行已经开始租用这栋写字楼。此次中国银行还一并买下了该楼的土地使用权以获得永久产权,这栋楼现在已经完全归中国银行所有。


图片来源于网络


2惨淡的一季度


2018年第一季度,中资对外房地产投资大幅缩水。


这是否为中国政府在加强监管后引起的必然反应?


我们都知道,自2017年以来,中国房地产企业在海外回购和出售的路上越走越远。


从2017年7月到今年3月,不够一年时间,中资就大手笔地忍痛出售15处海外大型地产项目。

来源:戴德梁行中国境外投资报告


然而,事实却出乎意料。2017年是中资企业境外房地产投资又一破纪录大年,去年全年境外地产投资累计金额达422亿美元, 比2016年上涨了10%。


然而回到今年第一季度,戴德梁行的这份报告显示,国内政府进一步持续收紧对外投资的效果逐渐现象,加上全球局势的不确定性,许多投资者持观望的情绪变浓,导致一季度境外投资额同比下降27%至56亿美元,创下自 2015年以来的一季度境外地产交易新低。


(数据来源:戴德梁行)


接下来的趋势与政府去年11月后的路线必定一致:走出去的路线不会变,但同时政府不会鼓励“非理性”投资。


一带一路沿线国家必定是这波中资企业“走出去”的最大受益者,而酒店、体育、房地产、娱乐业等海外投资则会继续大幅缩水。


一方面是中国资本管制在增加,另一边,世界各国的“中国威胁论”使得他们用非常谨慎的态度,对待来自中国的投资。据参考消息5月24日援引外媒消息,加拿大自由党政府23日称,以国家安全为由阻止中资企业以近10亿美元收购一家建筑公司的交易。


随后,据彭博社报道,加拿大创新部长在一份声明中称,该国总理特鲁多周三否决中国交通建设公司(CCCC)下属一个单位收购加拿大建筑公司Aecon Group Inc.的行为。这也是特鲁多2015年担任总理以来,第一次否决外国公司收购案。


据Aecon官网的介绍,该公司主要经营采矿、基础设施、能源和服务行业,多伦多地标性建筑——加拿大国家电视塔,就是该集团承建。


来源:维基百科


除了加拿大,美国也收紧了对外国投资的审查和监管。


当地时间5月22日,美国参议院金融委员会通过一项法案,旨在加强美国外国投资委员会(CFIUS)权限,加大对外商投资的监管。


由此看来,未来中资对外房地产投资将面临同时来自内部和外部的阻碍,戴德梁行预计,今年中资境外地产投资额较2017年全年将下降近30%-40%。


3中资流向的秘密


由此可以看出,中国企业们2018年来的对外房地产投资趋向,正在发生大转变。总量在大幅减少的同时,也将投资目的地转向了美国、英国以外的风口。这里面又藏着钱流的何种秘密?


1、安全性、透明度、回报率的“三高”成为了中资钱流目的地。


中资的房地产扩张版图源何扩张,总结说来,为保证安全,中企仍是偏爱于市场发展成熟、增值空间大的发达市场。


高力国际研究发现,2017年中国在亚洲的房地产投资主要集中在比较安全的“门户”市场,其中排名前三的分别为中国香港(69亿美元)、日本(23亿美元)、和新加坡(21亿美元),占总投资额的90%以上。


这三个市场的共同点十分显著:安全性较高、资金透明度高且房价在稳步上升,保值增值。


香港受益于一带一路及港珠澳大湾区的国运,加上成熟开放的金融市场,它仍将是内地投资者境外投资的首选目的地。


2、 美英等传统投资“热钱”流入减缓,观望的投资者变多;“一带一路”沿线受益国家或地区取而代之。


在我国加强对外监管的情况下,美国无疑成为了受影响最大的国家。据高力国际统计,2017年中国对美国物业资产的投资额同比下降64%,为59亿美元(约373亿元人民币)。


同时,据美国房地产商协会(NAR)的报告,在2016年4月至2017年3月的一年内,中国买家在美购房支出总计317亿美元,遥遥领先于其他外国买家群体。但自从中国政府在去年8月限制居民向境外转移资金之后,中国买家骤然减少。

2017年,中国首次被新加坡超越,不再是对美商业地产最大投资国

来源:彭博社


此消就有彼涨,2017年中国对东南亚和南亚的房地产投资达25亿美元(超158亿元人民币),是2016年的四倍,创下历史第二高。


中国未来的房地产对外投资,无论是企业还是个人,受到政府的约束一定会更强。投资决策将与中国政府的战略目标、产业政策和中国企业的国际战略密不可分。


4钱涌向哪里,哪里就是掘金点


说到最后,还是要回归我们普通人:企业大V们的抉择,与咱们有何关系?


资本运行的逻辑其实处处通用。与股市一样,大V们能敏锐察觉机遇,也能决定市场秩序。


主力的热钱涌入,说明该地创造财富的可能性大。而主力从市场撤退,散户在这时候,多数难逃被套牢的命运。


在资本管制愈加严控的背景下,中资企业在现阶段正重新审视自己的资产配置,调整海外发展策略,从而得到进一步降低负债、增加流动性的效果。他们当今每一步的海外扩张版图都极具前瞻性。


从2018年第一季度大v们的选择来看,他们对成熟市场的爱永不变,香港、澳大利亚、新加坡无疑是今年的风口所在,尤其是在土地投资方面。他们的涌入也将推动当地地价,加剧开发商竞争,进而推动房价上扬。


当然,不管市场发展到什么阶段,乐观的房地产经纪人总有千万种理由看好当地房价,所以对于目的地的选择,你一定要想好、看好、研究好。


只不过,最终能决定市场走势的,往往是供求关系。而散户在其中比拼的,除了投资的眼光和嗅觉,还有对财富分配和转移的能力。


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