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#074 理性房产投资观,别让情绪左右你的决策

老邝教买房2019-04-14 13:33:42

·May·

越秀区 | 东山洋房

 

今天的文章纯粹是老邝的有感而发,讨论的也是本人最近的一些感悟,可能很多人无法接受某些观点,但存在即合理,我希望这篇文章能给各位一个新的启发。

 

作为理工科毕业的男性,我身上还是有些理工男特征,待人接物方面比较理性,虽然老婆偶尔会抱怨我不够浪漫,但这种理性思维在投资领域是具备优势的。为啥大家学了这么多经济学理论,却发现真实世界往往不是这样运行?因为所有经济学有一个原则:“基于理性人blablabla...”,可我们人类是理性的吗?


 

1、冰冷的数字

 

以前写代码多了,所有东西在我眼里都是0和1,或者一串串字符,没有太多生命力。同样的,我手头上的五套房产就是一串数字,它们是我参与这场财富再分配的筹码,我不会跟它们产生感情,取与舍之间,只在于它是否被低估或者被高估,我只判断我丢下筹码时赢的概率。


 

上图是老邝整理的五套房子基本信息,有自持、有合伙买;有民间融资、有抵押贷款,对我来说这五套房子就是一套资产包,类似证券市场的基金,只不过基金是一揽子股票,而我是一揽子不动产。

 

2016-2017年,我通过五次买入,建仓219㎡,投入现金61w元,购入总资产达到364w,负债率83%,平均单价1.66w/㎡。经过这一年半的上涨,目前整个资产包的估值在600-630w之间,负债率降到50%以下,平均单价2.88w/㎡。


 

2018年,老邝将操作一次置换,通过一些技术手段加杠杆,争取卖1买2或者卖1买2.5套(与人合伙),增加仓位290㎡,把持有成本降至2.1w-2.2w/㎡。战略上的部署在今年春节期间就思考成型,战术的执行也是有条不紊,我估计整个周期大约一年,等我操作完毕阶段性目标,比如卖出一套或者买入哪一套我都会发文分享。

 

2、婚房也是可交易

 

老邝是2015年底领证,2016年年初才把婚房装修完毕,虽然房子是父亲留给我的,但装修也花了十几万去捯饬(包含购置家电、家具),出来的效果虽然比不上专业的民宿设计,但一点一滴都是我和老婆亲自设计、亲手挑选,成就感满分。


 

婚后没多久老婆就怀上孩子,随着孩子的出生需要长辈照顾,因此我们搬回父亲家居住,直到2017年下半年我们一家三口才算正式住进婚房。即使拥有铁一学位、即使只住了半年多、即使有着大量心血,但我看不到这种名校老破旧的增值潜力,无论是金融属性的丧失,还是学位房的政策风险,都让我无时无刻想逃离。


 

经济学有个概念叫“沉没成本”,是指以往发生的与当前决策无关的费用,不管是十几万的装修投入还是时间+精力,都属于沉没成本。既然我知道老破旧的未来是跑输广州平均涨幅,那么理智的人是应该置换,去劣存优,买入更具潜力的版块。至于自住的问题,感谢老婆接受住投分离,她对我的支持是最关键的。


 

3、投资必须驾驭情绪

 

初中政治课,大家都学过价值和价格的区别。广州的房地产市场,其价值就犹如一条斜率向上的直线,中长线看只会上涨,而价格受到情绪的影响呈现出一条围绕价值线上下浮动的波浪线。很多小伙伴问我2018年是否适合入市?让广州的房价回到2017年暴涨前就别想了,个别楼盘可能会有价格<价值的笋盘,但随着时间流逝,这些洼地会被填平,而且随着价值线的上移,下一轮的波谷肯定高过上一轮的波谷。(配图以股价举例)


 

换个角度思考,投资永远是逆人性的。2018年的房地产市场以平稳为主,你才能从容地踩盘、调拨资金,业主反价现象也少了,难道你想重回2017年春节后上午电话约看房,下午就被卖出的狂热期?你在那时买入岂不是变成追涨杀跌?股票市场已经无数次证明追涨杀跌赚不到大钱,所以平淡期入市、狂热期出货才是顺周期,顺周期=逆人性,你需要理性思维驾驭情绪,避免随波逐流。


 

总结

 

复盘自己的买入选择,以老邝现在的眼光分析,这五套房子都是“垃圾”,现在的我绝不会挑这些货,只是因为我比较理性,驾驭住情绪的干扰,再加上一些运气,才有资格在这跟大家谈房论市。只要驾驭人性、驾驭情绪,再垃圾的资产都能赚钱。

 

文章的最后还是强调一次,三成首付买家别管啥投资效率,别管啥淡季旺季,存够首付能负担月供就买。老邝很多客户是来自知乎,知乎的用户画像就是IT人,我坚信IT人只要打开金融思维,前途不可限量,让我们一起共同成长。欢迎添加私人微信号,我们提供1对1咨询服务。