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【投资指南】澳洲房价高企!“共享产权计划”是否可行?

积拓思瑞2019-07-01 10:48:21

最近,新州的一份报告显示,全澳范围内各州的8个首府城市或多或少都受到悉尼高房价的影响。


据澳洲广播电台报道,撰写这份报告的Glenn Otto副教授表示,澳洲的住房市场其实都是相互连通、相互影响的。


根据澳洲房地产协会公布的季报,Otto分析了从80年初到2015年澳洲房产均价和租金的相关数据,通过资本收益变化和租金回报率计算出过去12个月悉尼是如何影响其他首府城市的。


Otto副教授指出,悉尼带来的影响是独一无二的,我们称这种影响为溢出效应。90年代中期开始,这种效应就越来越明显。


从某种意义上来说,这也成为住房市场越来越重要的组成部分,也是一种机制,可以让我们看到一个城市转移到另外一个城市的效果。


就目前情况看来,珀斯和Darwin受到悉尼高房价的冲击并不是很大。反观其他各州的首府城市,在悉尼这把火的蔓延下,房价都是一路飙高。



置业者将被迫合买1套房?



作为澳洲最大城市以及新州的首府城市,悉尼这几年房价蹭蹭蹭地猛涨,购房成本牢牢占据全澳第一,其他大城市也呈同等趋势。



澳洲人曾经引以为豪的住房自有率如今直线下降,先前几乎不识买房愁滋味的中产阶层纷纷直呼买不起。


为此,有人提出“共享产权”的想法帮更多置业者圆梦。简言之,就是找人合买房子,然后一步步赎回房子全部产权。



澳洲成年人住房自有率不足50%!而专家普遍预测悉尼房价近未来将继续上涨。


全球最大房地产数据分析机构“核心信息咨询公司”提供的数据显示,悉尼独栋住房价格最近5年内上涨约60%,公寓房价同期上涨44%。


事实上,整个澳大利亚房地产市场近年不断升温。海外买家被认为是过去3年助推房价上涨的主要因素。


但随着近期大银行停止对海外买家发放购房贷款,加上央行5月降息至历史低位,政府对部分购房者实施税收优惠政策等,本地居民显示出强烈购房意愿。


而悉尼这个人口第一大城市凭借其得天独厚的发展优势,更成为买房人的第一目标。


市场研究机构Demographia今年发布的国际房价负担能力调查报告显示,悉尼是全球房价负担第二重城市,房价中位值是家庭年收入中位值的12.2倍,仅次于中国香港。



未来18个月里,悉尼即将完工不少住房建筑,或许能拖缓目前房价涨幅,但专家普遍预测,悉尼房价在可预计的一段时间会继续上涨。


过去10年中,很多潜在置业者都听过好几次房地产泡沫要破裂的说法,但泡沫并没有破裂,房价反而一路上扬。



经济学家索尔·埃斯莱克说,在澳洲多数大城市,居民住房价格涨幅普遍超过收入涨幅,二者差距之大在发达国家中排名靠前。


部分中产阶层一下子拿不出那么多买房订金或首付,同时也享受不了政府福利住房政策,成了“夹心层”,直接导致城市住房自有率大幅下降,租房人口随之增加。


买不起房的不光是年轻人,甚至包括部分在外人看来收入尚可的中年人。


墨尔本大学研究显示,澳洲成年人住房自有率一度保持在67%左右,但这个数字明年可能降至不足50%,悉尼等大城市情况更糟糕。



房价高企!“共享产权计划”是否可行?



为帮助“夹心层”买房,在政府的支持下,新州公益组织联盟提出“共享产权计划”,帮扶对象是那些年薪7万澳元至10万澳元的首次置业者,例如教师和警察。


按照这个设想,个人或家庭购买第一套住房时,可按比例支付部分房款(最低支付25%),剩余部分由社区住房部垫付。购房者收入增加后,可购买剩余部分房产,直至收回整个房产所有权。


新州住房协会联合会主管温迪·海赫斯特解释道,购房者可以根据自己出资的房产份额办理抵押贷款,剩余份额的抵押贷款由社区住房部承担。


随着购房者经济能力提升,他们可以接着购买剩余部分房产。如果房价上涨,他们可以将先前购买部分视作投资增值,将这笔投资再抵押出去,以此购买剩余房产。


社区住房部不属于政府机构,由非营利住房协会、政府补贴租房组织和教会持有住 房机构三部分组成,是澳洲住房保障体系的重要组成部分。这个机构主要负责向中低收入阶层提供价格较低廉的租房。


部分专家则建议,参与这个计划的住房公益组织直接投资房地产开发,靠租金支持计划开展。


“共享产权计划”不是新州首创。类似做法在英国已实施30多年。


专家介绍,共享产权住房政策在英国实施以来,满足了更多中低收入家庭住房需求,一定程度上削弱房价涨幅高于收入增幅产生的负面效应,同时因为建造这类住房所需政府资金补贴远少于公租房,从而实现更高供给效率。


但这一做法能否在全澳范围顺利开展,有待商榷。


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