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【投资】海外房产市场热 跟着明星大佬做投资

5lux高端海外生活服务频道2019-03-13 13:39:11



当国内房产投资政策进一步收紧,其他渠道又不够透明的情况下。国内高净值人士大量的将资金注入海外。以求资产全球化配置,风险对冲,达到利益最大化的目的。


当然,其中不乏存在投资移民的情况,旨在增加第二身份。以便拿到目的国优质的医疗、养老、投资、税务等社会制度;或是为下一代能够享受的教育资源做准备。据了解无论是国外的教育,还是国内对华侨学生的优待,第二身份都会在将来成为孩子进军名校的台阶。



在境外众多的投资渠道中,房产这一领域依然是国内高净值人士关注的重点。不仅仅是因为国人对房产市场的情有独钟,更多的是投资房产并不要求你有很高的金融背景或是文化知识,也不要求你的商业目光有多么敏锐。


因为往往房产市场的热度往往都不会昙花一现,他的稳定度和透明度赢得了更多人的芳心和目光。


明星偏爱美澳英,香港豪宅成标配


过去四年,名人们买房的步伐遍布全球,其中,美国、澳大利亚和英国成为了明星海外置业的首选。我们耳熟能详的名人几乎都有属于自己的海外不动产。


下表是2014—2016年三年间媒体曝光的明星海外买房的全记录。



在中国乃至全球经济的不确定性加剧的背景下,海外房产成为了中国明星富豪们资产配置的首选。经济学网红郎咸平就无比生动地描绘了中国人的理财观——在中国人的眼里,房子比黄金值钱。


即使是在节目里多次称坚决不买房的罗振宇,终于在2017年初入手了一套房子。惹得网友一阵痛骂,“那些年劝你不买房的名人,最后私下偷偷抄底房子了。”


当然,每个人买房的目的都不同。但相同的是,海外置业都能带来他们想要的东西。


而从上表来看,明星们配置海外房产主要有以下一些特点:


1.  经济发达的城市和富人区:集中在发展不错的城市


在这些城市中,如伦敦的肯辛顿花园、洛杉矶好莱坞的比弗利山庄、加州亚凯迪亚、佛州的奥兰多、兰乔圣菲、圣马力诺等市镇,都是著名的富人区或是旅游区。不得不说,这些人的投资眼光还是很好的。



单拿奥兰多来说,仅仅每年超过20%的回报率和被低估的房产价值这两个理由就足够让投资者疯狂了。更别说奥兰多还是名副其实的“世界公园”,世界顶级公园top10,奥兰多就包揽了5个。其他地区的迪士尼都叫“迪士尼乐园”,只有奥兰多的迪士尼才叫做“迪士尼世界”,更有旅游资源可见一斑。


从2017上半年胡润海外置业投资回报指数看,奥兰多房价增长率为9.8%,综合投资回报指数位列全球第9名,排美国第二,回报率达到23.3%。而据2017年《全球房产指南》、CoreLogic、Zillow上的数据统计,奥兰多租金收益率达到10.1%,排全球第一。



而2018年,这个数字得到了更新。“福布斯”与追踪300多个市场的本地市场监测机构合作,分析了美国住房指标以及更广泛的增长趋势,公布了2018年美国最适合投资的20个城市。


在其中,全美最佳度假城市——奥兰多,排名第一!


这份名单上的20个城市的人口、就业和房价都在增长,三年价格增长预测范围从华盛顿特区的11%到奥兰多的35%。排名依据的五项关键指标分别是:一年就业增长率、三年人口增长率(2014年至2017年)、一年房价增长率、可负担性和本地市场监测机构的三年房价预测。


2. 购房目的:移民自住、身份象征及投资配置


移民与家庭自住,李连杰、刘烨、姚明等;身份的象征,如王健林在英国的豪宅位于全球顶级富豪云集的肯辛顿花园街;投资型,如成龙。



3.钟爱独立别墅和学区房


有钱就可以任性,即便在国外的富人区买房,他们也首选别墅或大庄园,有利于保值升值,也有利于保护居住隐私。


另外,值得一提的是,学区房因素在国外同样对房价有影响,尤其在华人聚居的城市。


著名主持人倪萍的美国加州别墅房产附近,公立小学、初中、高中的评分均为满分10分,这样的顶级学区房不多见,当时她愿意以438.9万美元买入这套豪宅,正是看到了学区房的附加值。



但是,比起2017年以前的年份,现在越来越难听到明星大佬们在海外买房的消息了。2017年,除了“明日回国”的贾跃亭被媒体踢爆他在洛杉矶的9套房产外,其他明星大佬们的海外置业之路则显得有些“无足轻重”了。



但明星们的海外买房版图肯定不止上面写的这么一些,上面这些不过是沧海一粟。


2017年以后,中国明星赴海外买房显得更为谨慎,能获知的也只是到香港购买豪宅。这既与明星们的资产配置思路有关,也是中国当代大环境所致。


据莱坊(Knight Frank)发布的2018年《财富报告》称,香港豪宅连续6年成为全球第二高,且预计2018年豪宅平均楼价升幅亦为全球第二高。这份榜单中,美国加州还在香港之后。



而香港最新挂牌的天价豪宅更是让人惊掉大牙,据环域居报道,一座位于香港九龙清水湾小棕林半岛的住宅,近日标价2亿8000万港元(折合3568万美元)出售。


连销售经理也直言不讳地说,这个别墅就是为了来自内地富豪准备的。“中国内地的富裕买家可能成为新业主的理想人选,因为他们从内地乘坐私人游艇便可抵达这里。"


 全球豪宅配置思路 


明星购买房产有人赚的盆满体满,有人则哭晕在厕所,这里面折射出的投资思路,尤其是豪宅配置的全球趋势,值得令人深思。


一个最精华的思路是,配置海外豪宅需要注意三大指标:房产所在城市、房价升值空间、豪宅购买后的维持成本。


1. 房产所在城市


不同的城市,受地产周期影响的差异非常大。比如,过去火爆的迈阿密、伦敦、悉尼等豪宅市场,因市场供过于求、当地政府对海外买家的限制或者国内经济环境影响,现如今都面临着降温。这或许也是章泽天急于将澳洲转手的原因了。


而美国作为近几年全球最火爆的房地产市场之一。经过次贷危机的洗礼,豪宅市场的价格普遍处于上升态势,一套豪宅的平均价格约为160万美元。也就是说,现在入手正是好时机。



不过,在美国的豪宅市场整体不景气的大背景下,加州洛杉矶的豪宅却异军突起,均价已超过400万美元,远远高于全美豪宅的平均水平。这里头少不了那些好莱坞明星在撑腰。


2. 房价升值空间


买房不仅要看目前的价位,还要考虑未来的发展,尤其是对于豪宅市场。基于房产所处地段的不同,房价涨幅也不一样。若一个地区之前几年已经有过大幅度涨价,那么购置该地区的房产前就需谨慎考虑未来还有多大的升值空间。而倘若该地区仍为房地产发展的早期,房价涨幅远未到顶,升值空间仍存,自然可大胆配置。



3. 房产维持成本


豪宅购买后的维持成本,这点对于买海外资产用于投资尤为重要。事实上,很多房产经理口中的回报率,往往呈现的只是毛回报率。而一般豪宅的地税及管理维持费都相对高昂,将其加入考虑后计算得出的净回报率可能只剩一半。比如说,目前曼哈顿的豪宅毛回报率很多都在4% 左右,可在扣除所有费用后,其净回报率却只剩1%至2%。



看到这里也看出了点儿门道。明星买房各有各的打算,但不论自住或者投资,都要考虑这个房产未来的潜力。


中国拥有世界最大的海外投资移民群体,未来必定将有更多的人群把目光聚焦在海外投资置业上,切记,投资/移民要趁早!因为当大部分投资者都进入某一市场时,就到了政策开始加码调控的时候。


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