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海外房产投资新趋势

广之旅海外投资2018-12-04 12:22:26

很多进行海外房产投资的朋友最喜欢问的问题就是:“现在我应该买哪里的房子可以获得很大的收益?”,“你有没有什么海外投资的技巧可以告诉我”,“现在有什么热门投资的趋势可以分享一下?”等等。


今天我们的内容分为2个话题来聊一聊。



Part

1

高净值人群的选择与偏好

对于人生的规划,你无法确保每一个重大选择是正确的(人生不能重来),但你一定要做到规避重大风险。这些风险基本都是不以个人意志为转移的,例如战争、政治、环境、社会人文等等。

 

在战略上,你要相信并跟随比你高一层的财富阶层,因为风险嗅觉上,他们永远比你要敏感,而且,你每天努力的目标就是要在明天成为他们。

 

首先让我们来定义一下高净值人士。根据最新的一份中信实业银行与胡润百富颁发的2016年高净值人士调查报告中的文件显示,目前中国拥有千万元以上的可投资资产的高净值人士有134万,其中55%是企业主、20%是所谓的打工皇帝或者是金领、15%是房产投资的受益者、10%是职业的股民。

 

这134万的高净值人群当中已经有海外投资的占到16%,而且会在未来的数年以比较高的比率持续攀升,那么这些高净值人士在考虑海外投资的时候一般会选择哪些国家,并且为什么会选择这些国家呢?

 



首先根据我们的理解,所谓没有最好只有最合适,高净值人士在选择海外投资的国家、具体的项目以及地区的时候,是有自己清醒的认识的,根据自己的财务状况、对投资回报率的需求、对海外置业的需求,每个人都会有自己不一样的想法。


根据国人在海外置业所拟投资金额的角度,划分了几个档次以及各自对应的一些基础原因,在这里和大家做一个简单的分享。

 

如果投资金额在100万人民币左右,也就是折合欧元大概20万、30万欧元的样子。这个时候就可以考虑资金准入门槛较低的泰国曼谷、普吉岛、希腊。希腊政府在2013年出台的被称为“黄金签证”的投资促进政策规定,只要在希腊购买房产25万欧元以上,投资者及其家属即可获得居留许可。由于新建房供给中断、家庭旅馆网站的普及,房产价格呈现上涨态势,外国人的买入也成为进一步推高希腊房产行情的原动力,投资前景十分可观,这类房型相对来说是属于初级海外置业者的需求。


当然二、三十万英镑左右的价格也可以考虑英国的曼彻斯特、利物浦的一些房子了。



再往上升一档,比如说40-50万欧元或以上。这就属于进入到海外置业的主流市场了,此时的海外置业大门就可以理解为正式打开,选择是相当多的。

 

比如说如果对欧洲感兴趣的话,可以入手西班牙、葡萄牙的房子,这个价位在马德里、里斯本都可以买到很不错的公寓;也可以开始考虑澳洲二线城市像墨尔本、布里斯班和黄金海岸这样的房子,四、五十万欧元左右可以买到比较不错的,稍微远一点的话也可以买到独立屋了。


如果可投资金额再高一点,比如说100万到150万美元,也就是折合大概不到1000万人民币的样子。这样的投资金额就算是在高净值人士的海外置业当中,也是一个很不错的投资标的了。他的客户群体也是那些以保值为主,而不是更多地考虑增值的这些高净值的富裕人群。

 

他们的选择应该主要是在英国的伦敦、美国的东海岸,比如说曼哈顿;或者西海岸旧金山湾区、洛杉矶地区的一些中国人喜欢的核心地段。




Part

2

海外置业的房产类型与预算


接下来我们再聊一聊近年来国人海外置业购买的海外资产的类型和大概的投资预算额是多少。


国人在海外置业基本上分三步走:第一步是买residential property,也就是我们所说的民宅;第二步是买商业地产,也就是我们说的commercial property,包括那些Triple Net,因为毕竟是跨国管理,所以不需要业主自己承担任何的管理费、维修费和其他一些养护成本。这种Triple Net交易是比较火热的;那么国人在海外投资的第三个层次就是买一些基金或者是理财产品,初期可能是一些美元的私募产品。


我们坚信国人在尝试了买了几套residential property之后,一定会慢慢的把兴趣和着重点放在商业地产上,尤其是那些高净值人士。


因为第一,商业地产基本来说最少是200万美金;第二,它具有更加稳定的回报率,而且不需要太多的人来帮助打理。高净值人士就算是再喜欢民宅,买了三套、五套也就差不多了,有很多体量的资金需要投放的话,它迟早一定会转到商业地产的项目上来的。

从国人海外置业的预算角度来讲,如果是初次置业者和初级置业者的话,一般来讲他的预算是不超过50万美金的;对于中级的海外置业者,也就是说家里比较富裕,但并不是那种超级有钱的高净值客户,并且愿意做出一部分资产配置的话,他的预算大概是不超过100万美金;对于高净值人士的话,他的预算是150万到200美金之间;超高净值人士的话,买完了民宅之后,一般来讲就会涉猎到商业地产,这个时候他们的预算会是200万美金起。


所以基本来讲200万美金算是一个坎,比较有效的划分了商业地产和民宅这两个不同的市场范围的界限,也比较有效的划分超高净值人士和高级人士投资金额的数值。

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