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干货 | 在新加坡投资房产,关注哪些因素才能保证最大程度获利?

优资海外买房2018-12-04 12:34:29


 2018年第一季度,新加坡私人住宅市场的人气继续上涨,整体房价在这一段时间内上涨了3.9%。这一数字超过了此前公布的市建局预测的3.1%,是8年来最高的季度涨幅。这一增长可能是由于之前需求受到压抑以及买家担心由于价格持续上涨而错过了合适的时机。然而,尽管房地产投资是一种由来已久的积累财富的方式,但从长远来看,也有一些因素可以决定房地产投资是否会取得成功。

在新加坡投资房产,关注哪些因素才能保证最大程度获利?

为了弄清是哪些因素,对2018年1月至4月间发生的20笔利润最大的房地产交易进行了调查,以找出可能有助于成功房地产投资的因素。

 根据市建局的数据,在10区的Ardmore公园出售的一套2,885平方英尺的四居室公寓,是2018年迄今为止最有利可图的交易。2月19日,位于阿德摩尔公园(Ardmore Park)的豪华公寓以840万美元(合2912美元每平方英尺)的价格售出,该房产在2003年8月是以375万美元(约合1300美元每平方英尺)的价格买下的,获得了465万美元(124%)的利润。

今年迄今为止最大的损失是在圣托萨湾(Sentosa Cove)的一套2,411平方英尺的四居室共管公寓。该房产在3月份的莱坊拍卖会上被拍卖,售价为360万美元(约合1493美元每平方英尺)。该单位于2007年10月以618万美元(2539美元每平方英尺)购得。

在该榜单中,从2018年1月到4月期间,20个最赚钱的交易的平均利润为239万美元,而利润的平均占比为112%。在同一时期内,利润最高的交易的年平均利润为6%。相比之下,同期前20个无利可图的房地产交易的平均损失是的145万美元,令人瞠目。整体损失的平均百分比为26.20%,而年平均损失为每年4.3%。


那么这些有利可图的房地产交易有什么共同之处?

1. 持有时间长

我们已经知道房地产投资是流动性表较弱的投资方式。这使得投资者更有必要加倍确信,他们有足够强大的心理来抵御房地产价格和租金需求的波动,然后再进行房地产投资。

根据分析,在2018年1月至4月期间,房产交易的前20名最赚钱的房产交易,其房产的平均持有时间为13.1年。与此同时,那些前20个最不赚钱的交易,平均持有时间为8.4年。

拥有更强的定力,投资者可以渡过暂时的困境,或者等待市场力量转向他们。在2018年的前四个月,我们发现在著名的Ardmore地区,Ardmore Park和Ardmore II的盈利交易平均持有时间为11.6年。与此同时,圣淘沙湾地区的无利可图的交易,平均持有时间为7.9年。


2. 永久产权

在土地紧缺的新加坡,稀缺因素使得自由保有房产成为对许多购房者的更有吸引力的资产类别,这反映在到目前为止的2018年最大的房地产收益中。在2018年1月至4月间发生的前20宗最有利可图的房地产交易中,有17宗交易的对象是自有产权房产。

与此同时,在同一时间段内20个最无利可图的交易清单中,20个亏损单位中有11个是自由保有地产,其中8个是租赁资产,1个是999年的租赁期。

有趣的是,在产生损失的交易中,我们发现在自由保有资产的损失比租赁资产要少一些。自有保有资产的卖家平均损失了22.9%,而租赁资产卖家的整体损失为30.2%。


3. 房龄较老

当谈及成功的房地产投资时,旧的不动产可以说是黄金。根据分析,在2018年1月到4月之间,最赚钱的交易的平均房龄是20.6年。与此同时,最无利可图的房产交易清单上的房产平均年龄为8.3年。


4. 面积更大

在房地产投资方面,规模很重要,在这个领域,规模越大有时越好。根据分析,我们发现,到目前为止,2018年利润最高的20笔房地产交易的平均面积为2746平方英尺。相比之下,到目前为止,房地产交易亏损最多的20笔房地产交易的平均规模为2220平方英尺。


5. 位置优越

2018年1月至4月间最有利可图的交易名单上的所有20个房产都位于市中心区域。名单中有13处位于9、10和11区,其余则位于第15区(Katong, Joo Chiat, Amber Road)和第20区(Bishan, Ang Mo Kio)。与此同时,在同一时期内发生的四笔最不赚钱的交易发生在圣淘沙湾。但总体而言,在同一期间发生的20宗亏损最多的交易中,有15宗发生在9、10和11区,以及市中心。

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