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投资日本房地产,要这么做!

2020-03-20 14:24:28


在中国经济实力不断增强和日本旅游政策日益开放的背景下,中国赴日旅游的人数每年都在成倍的增长。国人赴日的目的也逐步从最初的看、玩、买、吃等享乐层次走向了对投资房产进行考察的更高层次。

经过研究,大家会发现日本国情与中国国情不同,在日本,土地私有化,建房终身制,你买了地、盖了房,土地和房就一直是你的了,没人能拿走,除非你自己出售;国家对地价、房价的控制比较严格,暴涨现象不太可能发生,在收益上追求快速度、大幅度有一定难度;日本人口负增长,导致空房闲置,也限制了房价的增长速度。

这么说,在日本投资买房不可行?当然不是,但是需要换种方式——投资+经营,也就是说第一步投资房地产,第二步利用房地产开展经营,经营的内容可以包括宾馆、简易旅馆、餐馆等等,这是个一举多得的投资方式,如何多得,我们逐一解析。


【房地产收益】虽然有各方面限制,但是日本房地产还是在升值的,而且是稳步上升,不像中国房地产那样,一个炒作,瞬间翻番,这种现象在中国也会逐渐消失。


我们熟知龟兔赛跑,乌龟跑得慢,但是它一直在跑,当然日本房地产的升值速度比龟速那要快得多哈,遇到东京奥运会刺激也可能来个加速跑;兔子跑得快(感觉中国房价有时比兔子跑得还快),但是它会停下来休息,顽皮的兔子甚至会往回跑(如同中国房价下跌)。这里不谈谁会赢,只谈买入时机,在中国房价往回跑的时候,投资一直稳步前行的日本房地产不失为一种安心选择,本金安全、升值稳定且持续。

在日本投资拥有不动产,即可坐收房地产收益,经过若干年的累计,房地产收益会相当可观。在东京2020年举办奥运会的背景下,投资东京房地产或许还会收到意外的惊喜。


【经营收益】投资后,在“被动地”等待房地产升值的同时,还可以积极主动地挖掘它的价值,即开展相关经营业务。据统计测算,日本房屋长租的表面投资回报率约为5%-7%,而经营宾馆、简易旅馆等业务,表面投资回报率会达到10%-25%,餐饮行业的表面投资回报率可能会更高。这个数字是不是很诱人!实现这一诱人回报率的信心何在?在于日本旅游业的蓬勃发展。


   日本经济发展已经进入滞涨时期,政府将旅游业作为刺激经济增长的重要途径,给予了各种政策倾斜与扶植,效果显著,赴日观光游客人数急剧增长,2016年超过2000万人次,据日本观光局预测,2020年将达到4000万人次,2030年将增至6000万人次,一下增加这么多人,吃住的刚需是必须满足的。


   面对极速增长的游客数字,日本酒店早已满负荷运转(这也是日本酒店价格不菲的原因之一),餐馆也常常是座无虚席。在这样的背景下,在日本经营住宿和餐饮绝对有好的发展前景,在卖方市场的助推下,达成更为诱人的投资回报率或许也有可能。


【升级房地产收益】当为投资的房地产申请到宾馆、旅馆或餐饮资质的时候,就相当于为房地产进行了升级,让它成为了“有高级身份”的房地产。我们都曾经历过,一种资质最初申请容易,随着申请人的增多,申请成功率急剧下降,那些已经获得的资质就肯定升值啦。在日本,房屋资质跟房产是绑定的,是房屋属性的一部分(挪作他用需要进行属性变更)。拥有资质的房地产,其销售价格会有可观地提升(有时会翻倍)。就如同在中国销售二手车,如果连带一个好的车牌号(比如**88888)一起出售,第一是好卖,第二可能附属品的价格(车牌号)会赶超主体(二手车)的价格。升级就是升值啊!


【衍生的收益】移民和孩子留学是大家关心的话题。日本不是移民国家,不是投资买房就可以申请移民的。获得日本永住身份的方式主要包括去日本留学、在日本工作及和日本人结婚,然而对于大多数过了留学年龄、不会日语和已婚的人来说,这三种方式已经无法应用。不过日本政府又推出了经营管理签证,这成为了获取永住身份的第四个方式,也是目前最适合大众的一种方式,持有经营管理签证在日本工作10年以上即可获取申请永住的资格。


投资经营宾馆、旅馆或者餐饮符合申请经营管理签证条件,可以顺利申请到经营管理签证。申请成功后即获得日本在留资格,之后(是在获得经营管理签证后,不是获得永住之后)就可以为配偶、子女申请签证到日本居住,享受与投资者同等的待遇,即可以加入日本的社会保险体系,在医疗、生育、养老等方面享受到同等的国民待遇。儿女上小学初中完全免费,上大学的费用只相当于普通留学生的1/3。当然,符合条件后,是否移民、变更国籍个人可以灵活选择。衍生收益长远而且超值吧!

总之一句话,在日本投资房地产不能照搬国内经验,不能单纯坐地等升值,要在购地建房的基础上开展相关经营业务,追求投资收益最大化!


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