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房产投资中可能被你忽视的潜在风险

2019-01-12 16:16:33
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常听人说“高风险带来高回报”。 这是不是意味着想要投资成功,就必须敢于承担高风险,从而获得高回报呢?

其实,稍微对概率统计学有所了解的人会发现,这是不太可能的事情。因为一旦风险达到高峰,失败的概率便会增加,最终财富将回归均值。也就是说,投资的成功与否并不取决于项目风险的高低,而在于你是否能够管理控制风险。

毫无疑问,房地产当之无愧的成为风险可控性强的投资产品之一。但是,有很多房产投资者们往往容易忽视投资过程中的一些潜在风险,并一味的追求表面上看似完美的投资项目。


下面,我们就一起来看看,究竟有哪些重要因素可能被投资者们忽略,造成投资中的潜在风险呢?



1. 区域的治安状况。

不论你是租房还是买房自住,治安的好坏永远是不可忽视的问题。因为没有人喜欢担惊受怕的过着每一天。即使这个区域在别人眼里备受青睐,但在未来时间的某一个节点,犯罪率居高不下所带来的恐慌,可能就是压倒骆驼的最后一根稻草。一旦问题全面展开,需求量可能会面临大幅下滑。我们应当清楚,真正造成房产增值的动因,并不取决于是哪种类型的房产,而是供需关系。


2. 政府基础建设。

举个例子,朋友曾经居住在墨尔本的一个著名华人区。头三年亲眼见证了该区的房价异军突起,连破记录。但奇怪的是,三年后房价开始出现停滞,反而是周边的西人区开始被华人占领。后来我明白了一个道理,正是因为没有新增的政府基础建设作为补充,使得该区的生活变的越来越不便利,所以新来的人群转而选择向周围蔓延,逐渐稀释了该区的房产增幅。所以提醒投资者们,不能只看眼前,更要关注区域未来的发展和政府基建能否缓解人口的不断增加。



3. 就业机会的增加。

随着社会的高速发展,人们的时间成本在不断加大。越来越多的人选择在其工作周边买房,更多是为了节约上下班花在交通上的时间。 而人们节省出的时间可以做太多的事情。比如在市中心工作的人群,平均上下班需要花费2个小时,于是有人会想,这些时间可以拿来更多的工作,休息,学习,健身,陪伴家人或休闲娱乐等等。所以就业机会比较多的区域,未来会吸引更多的租客或者买家。相反,可能会迫使越来越多的人们离开该区转而选择离自己就业更近的地方居住。


4. 租金回报率与空置率。

这一点与投资成本和现金流息息相关。高回报率可以更大的抵消固定支出如:贷款利息,管理费,市政费,水费,保险和其他杂费等。而低空置率可以保障你每月都有租金收入来支付这些费用。试想即使一处房产的增值潜力还不错,但租金回报不高,这就意味着你每月要贴补很多现金去维持它。如果空置率又偏低,比如以学生为主要租客群体的区域,面临的可能是每年有俩到三个月的时间是零租金收入。这无疑又加重了持有房产的成本。



5. 居民群体。

区域的居民群体阶层也间接体现出其在主流社会中被认可的程度。不难想象,大部分的社会资源会优先投到政府的主要投资者和决策者们所居住的区域。可以理解,谁不想自己的区更好呢?但这会直接影响到一个区域未来的发展潜力。如果你所投资的区域的居民群体并非是主流社会的人群,可以推测这个区域未来得到较多政府资源的概率不大。而政府资源是吸引人口不断增加,导致房产增值的重要指标之一。


6. 房屋本身的状况。

房产本身的质量也会影响到投资结果。毕竟房产投资不是买白菜,它是一个长期的行为。如果只是图便宜,而不重质量。那么若干年后的大修基金“Sinking Fund”,可能会让投资者付出更大的代价。另一方面,旧房的维护成本,也超出人们的想象。曾经有个朋友,投资了一处比较旧的房子。当时觉得捡到便宜,拿来出租后才发现,几乎每周都要花费时间和金钱去维修经常都会出问题的内部设施。

 


综上所述,房产投资过程中的确有很多潜在的因素容易被投资者们忽略,以上列举的也只是其中的一些方面。所以,建议投资者们在购房前一定保持冷静,清楚的了解自己的现状,明确的知道自己适合怎样的投资项目。事实上,完美的房子是不存在的,但理想的投资方案却是可能的。希望大家在购房前能够平复激动的心情,先选择诚信可靠的投资顾问进行咨询,然后制定切实可行的投资方案。愿大家都能有一个理想的投资结果,真正实现财富自由!

 

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