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干货丨掌握海外房产投资十大法宝,战无不胜!

2018-11-08 08:20:11


前言

  "先知先觉者大口吃肉,后知后觉者啃点骨头,不知不觉者则必须最后掏钱、割肉!这是风险投资市场永远颠扑不破的铁律!"这是中国“股神”杨百万的"名言"。这句话同样适合海外房产投资市场,即使美国也至少有30%的亿万富豪是从房地产中产生的,中国的比例至少翻番。不可否认,房地产是创造财富的最好办法之一。那么,现在的中国楼市怎么样?还有没有投资价值?海外房产投资很热,应该注意什么?波士君整理此文,很长但都是干货,并且与您分享海外房产投资的十大法宝。


第一部分


2018中国楼市关键词:不确定性


摩根大通中国首席经济学家朱海斌在今年的1月份发布的专题研报《2018年关于中国经济的十个问题》中,对新的一年中国经济形势做了一系列前瞻预测。


他认为未来一年最主要的不确定性是中国房地产市场和中美贸易摩擦,并且认为房产税将在2018年内正式提上立法议程,但不会在短时间内完善落实;


他预计2018年重点将会落在如何扩大房屋租赁市场供应、加大平衡楼市调控力度上,这无疑对国内新造房屋活动、固定资产投资和实体经济造成深远影响。


1. 国内楼市升温还是崩盘?


报告预计,中国房地产市场在2018年仍会小幅降温,既不会再次“松绑”回暖,也不会有崩盘之虞。


最大的不确定性在于住房政策框架的变化,尤其是房产税和“租售同权”的相关进展。

(图片来源:财经网)


摩根大通关于中国房地产的预测基线场景中,预计2018年房地产开发投资增速将放缓至4%vs. 2017年的7%);全国房屋销售面积年环比下滑6%,受到三线城市销售放缓拖累。新屋开工预计也将放缓,年环比增长5%


十九大中一句“房子是用来住的,不是用来炒的”似乎给未来几年的中国房价奠定了基调。

或许中国一二线城市的房地产市场今年将进入“慢牛”行情。


2. 海外置业热潮来临


在多元的投资世界里,陷阱与机遇并存,顺势而为,可保你立于不败。

关于全球资产配置,对于大多数人来说,已经不再是一个陌生的词汇了,通俗的讲,就是在全球范围内,购买并持有各种资产。“鸡蛋不要装在一个篮子里”,这一古老的中国智慧论也适用于当前资本的全球配置。数据显示,资产配置决定财富管理的成败,财富管理90%的绩效是由资产配置决定的。


莎士比亚的《威尼斯商人》中安东尼奥也有着这样相同的理念,他在剧中有这样一幕自白:"不,相信我,感谢我的命运,我的买卖的成败并不完全寄托在一艘船上,更不是倚赖着一处地方,我的全部财产,也不会因为这一年的盈亏而受到影响,所以我的货物并不能使我忧愁。"


国泰君安首席经济学家林采宜指出,在大类资产配置当中,第一个层面问题是资产的国别配置。它的头号风险是宏观经济风险,即整个经济体的宏观经济处于一个上升的周期还是处于一个衰退的周期,汇率问题则是大类资产配置中的重要参数;

(图片来源:百度)


很多投资人把所有的资产都投资在国内,海外资产为零,一旦中国经济萧条,人民币贬值趋势形成,你所有的人民币资产都会贬值,风险处于不可控状态;如果你配置了海外资产,人民币贬值欧元升值,此消彼长,不管情况怎么变,你的资产损失都不大,这就是风险对冲。


刚刚过去的2017年,可以说是非常焦虑的一年,有来自中产阶级的焦虑,也有来自中年的焦虑,90后的焦虑......可焦虑的缘由,却大多关乎房价、财富、资产等。


于此同时,国外的投资市场,确是一片欣欣向荣的景象。


稍微聪明点的中国投资者都明白十九大后未来中国的房产收益更多的将来自于租金而不再是物业升值。


但是由于国内过高的物业价格,中国房地产的租金回报显得有些微不足道,在这种环境下,热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。


最近几年先是国内高净值人群都开始选择海外置业,随后手里一样有些资金的人,也跟随着这些高净值人群的脚步,投身于到投资海外房产市场的浪潮中。

海外置业人士大有三大类:

第一种是持续观望至今没有进行房产投资的;

第二种是早期买了房产赚得盆满钵满的投资者;

第三种是虽然买了房产,但一直处于焦虑状态,觉得自己可能买错了,或者错过了好的机会。

那么你是属于哪一类呢?请带着你的问题继续往下看。


3. 什么是真正的“价值投资”?


价值投资顾名思义,就是要买低于本身内在价值的投资品,但是在实际操作中,有时候可能会落入价值陷阱。

(图片来源:百度)


举一个例子:假设你今天去菜市场买澳洲龙虾,一般澳洲龙虾的价格大概是260澳币一斤。突然,有个商贩愿意以100澳币一斤的价格卖给你一只。当出现这种情况的时候,正常人的第一反应不是马上掏钱买下来,而是想问:这只龙虾到底怎么啦?为什么卖得这么便宜? 然后商贩跟你解释说,这是最后一只龙虾了,而且今天他老婆生日,他想早点打烊回家和老婆一起吃大餐庆祝。如果情况真是如此,那么你就会很开心的买下这只龙虾。


但是大多数时候,便宜有便宜的道理,龙虾这么便宜很有可能是它坏了,如果是因为这个原因,那么这就不是价值投资,而是价值陷阱。如果龙虾质量没有问题,而是因为商贩的行为导致价格便宜,那么这就是价值投资机会。


同样的,如果你看到一个房子卖得特别便宜的时候,你的第一反应也是想问:为什么这个房子卖的这么便宜?只有搞清楚了这个房子便宜的真正原因,你才能判断这到底是不是价值投资机会。如果你悟性够高,那么就会明白这里面最关键的一个因素就是“卖家行为”,这是价值投资机会的根本来源。


随着海外房地产投资越来越火爆,很多懂行的不懂行的都迫不及待地加入到这场抢房风暴中,生怕在这样一场海外“淘金”热中把自己落下。


那么,在海外的房产投资者都挣钱了吗?有多少人通过房产投资真正实现了财务自由呢?

您真懂海外房产投资吗?波士君在此为Bossclub的会员带来十大海外置业“法宝”,希望为各位投资海外房产提供一定的帮助!


第二部分

海外置业十大法宝


法宝一
抛弃“中国房地产投资观念”

中国式买房思维在国外还依然奏效吗?未必!

(图片来源:新浪新闻)


贪图性价比不一定都是好货!

既然是投资,那么符合自己投资能力的是必然需要考虑的,但是不代表为了投资去挑一个便宜的,就自认为是“性价比”!所谓性价比,必然是具备一定投资潜力,又符合一定的价格标的,这一类的投资标的,真的是不太多!


而我们可以选择的范围,必然是相对性价比合理,但是绝对不要因为便宜,而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。说到底了,不要被便宜的广告给轻易忽悠了!自古便宜无好货,好货自然不便宜,在海外投资市场,这是几乎是一个铁律!


临近地铁商场就一定好吗?

这或许是中国人购房的一个传统习惯,认为出门就是轨道交通或者餐厅、超市、大商场,这个楼盘一定具备升值潜力。事实真是这样吗?也许在中国是,但是在投资海外未必,不否认传统中国式买房思维,无论欧美,日本还是泰国,当地人也都喜欢交通便捷,出行便利的,但是区别在于,他们更看中的是住宅区域是否私密?是否安静?是否人流不那么地杂乱?是否适合居住?在许多欧洲国家的富人区里,甚至于他们对于轨道交通是几乎没有太大需求的,但是那些高端住宅的涨幅潜力远远超过地铁隔壁的所谓“地铁房”。


请记住,我们是投资海外,不是自住海外!您的选择需要满足的是当地需求,而不是你的需求!你的需求是什么?是“投资潜力”!


“富人买房看地段和品质,考虑环境和是否够档次”、“普通人买房看地铁价格,考虑超市和是否会烂尾”,这句话足可以反应出成熟投资者心态和普通人的差异化。所以要学会改变传统中国式思维去投资海外,降低自己的风险,尽可能地寻觅到海外的潜力楼盘。


法宝二  
 从小起步        

没有哪位成功的商人会说:“我的第一笔交易是我最好的。”


如果手中没钱,你或许根本就不会考虑投资海外房地产。


但其实在房地产交易中,最重要的是具体的交易情况如何,而不是你有多少钱。


如果你从来没有投资过海外房地产,那么最好从小笔投资开始。


你必须学习如何阅读地产合约,建立诸如律师和房地产经纪人的专家社交咨询网,并开发出良好的市场预见性。


所有的海外房产投资成功案例都来自于投资人自己的经验,和与专业靠谱的团队合作。


法宝三
紧跟宏观经济及产业和人口走向

尽管房地产交易看起来很容易,但是最有利可图的机会却很难让人把握,你要学会善于发现和创造机会。

经济强劲,消费者信心旺盛,库存水平低,利率降低,这些宏观经济信号都是一个国家的房地产获利的最佳时机。

(图片来源:搜狐新闻)


消费者的信心和强劲的经济令购房者感觉现在是购买的黄金时机;低利率则促使买家购买更多的房屋;低库存水平可制造购房者的投标战争。


每个城市都有自己的产业发展规划,产业发展带动人口的流动,人口流动的方向就是城市发展的方向。要在房产投资中最大获益,跟着城市的产业和人口走,比在市中心的投资更易获益,市中心投资大家都看的懂,都会把未来预期加在房价上,而新城的潜力更大。


法宝四
投资靠数据和逻辑,而非"搏傻"

说麦当劳是餐饮公司,不如说它是房地产巨头。受益于当年精准的商业数据选址,麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下,仍然是财富500强之一。

如何投资决策,房产收益才能最大化呢?可以从时间、地点、产品三个维度切入。


时间就是选准一个入市的时机。房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话,挣钱的可能性将非常小。

(图片来源:有路网)


地点就是地段。至少十年内,无论在哪买房,地段为王,没有地段,一切空谈。位置就是一切。地段,这是房产未来升值的最重要保障。


产品就是房子的户型,是僻静的独栋别墅还是设施方便的小户型公寓,都要结合当地客户的购房需求来选择投资。


总之,要做到对各区各地坐落分布,房价区间心中有数,这样就没人能够忽悠你了。


数据分析能够在市场信号还晦暗不明的时候,对决策者的市场预判起到辅助作用。


但是这样的辅助作用是建立在数据分析团队了解商业逻辑的基础上才有效。


如果一开始分析的逻辑就错了,所有的数据分析都是无用功,甚至有害。


请记住,数据分析只是更快的刀,商业逻辑才是握刀的手。


法宝五 
把握时机,抓住需求

投资海外房产的外籍人士除了自身要对房产和当地市场有一定了解之外,有时候也需要抓住卖房者的心里,看准需求再下手。基于某些信息不对称或者经济学上的代理机制,投资者如遇到以下机遇,大可抓住卖房者需求果断投资:


1、资金链断裂急需现金回流的商人;

2、家里突遭变故急于卖房换钱的人;

3、因为变故导致还不起房贷的人;

4、离婚后急于卖房清算资产的夫妇;

5、还不起银行房贷急于脱手的房奴;


法宝六 
现金流很重要  

投资海外房产不可避免要加杠杆,但是在加杠杆的时候一定要谨记一点,小心驶得万年船,管理好自己的现金流量,杜绝资金链断裂的可能性。


不要盲目追求资本增值,在你的海外房产投资组合中除了需要配置升值空间较大的热门地区的独栋别墅之外,不妨同时考虑也加入一些能产生正现金流量的房产产品,比如投资公寓获取租金。它可以源源不断的为你提供租金,不仅能在未来市场好的时候,可以用于购置新的投资产品,而且还能在二手房市场不景气的时候用于补贴现金流量差的独栋别墅。


法宝七 
关注房产的催化剂特质  

一般来说,房产价值是由以下三部分因素带来的:

1、 房产本身的价值

2、 房产带来的盈利能力

3、 成长带来的价值


通常来讲,房产盈利能力越强,房产价值越高,房产的盈利主要来自于房租,一般我们是通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力。租售比比值越大,房产的盈利能力越强。

除此之外我们更应该关注该房产是否有潜力在不投入大量资本的前提下能够大幅度提高其现有的盈利能力。以下几种房产具备了大幅度提高房产现有盈利潜力的催化剂:


· 卧室多,或者只需要细微改动就可以改成卧室的房子

· 房子一部分可以用作商业用途,比如下铺上居或者前铺后居,后院有特别大的车库,可以做小仓库等等

· 靠近旅游景点,方便改造成Airbnb或者民宿的房子

· 靠近交通要道,方便改造成汽车旅馆或者客栈的房子


法宝八 
建立一个专家团队  

一个成功的海外房产投资者应该建立由一群包括律师、贷款中介、会计师、特别是规划设计师和建筑设计师朋友组成的朋友圈。


融入这些专家的社交圈可以帮你一开始就搭建合理的投资结构,寻找到有潜力的物业,可以顺利的申请到贷款用好财务杠杆;


还可以帮你了解房产权属的背景,掌握目标房产的开发规划和限制,预先大致了解可建造房屋的数量、大小,从而测算出比较真实合理的盈利预期。


法宝九 
关注外汇汇率 

法宝九:关注外汇汇率

投资海外房产,了解房价高低固然是首要的,但事先咨询了解好准备投资的国家的汇率也是重中之重。

因为只有及时地了解投资地的汇率变化,才能在正确的时机进行投资,这样可以大大降低购房成本,相当于房价直接打折。


 法宝十
在未来大趋势中寻找确定性 

 波士君认为在做投资决策的时候,考虑要不要买某个房子,最好能够把自己往后推十年,假设现在在2028年,从2028年往回看,你觉得这个房子值不值得买,如果是肯定的,那就买,否则就不买。我们无法知道未来会怎么样,所有的判断都只能基于目前的信息来分析和猜测未来一个最大概率的可能性。

(图片来源:虚商在线)


虽然未来发展具有较大的不确定性,但是以下几个趋势发生的概率比较大:

1、人工智能快速发展,未来人类的工作将逐步被人工智能所取代;

2、人类的寿命越来越长,老龄化会越来越严重;

3、人与人之间的连接,物与物之间的连接会变得越来越高效,便捷,快速,物理距离将不再成为一个大问题。

如果您同意以上这三种趋势的话,那么未来选房买房的逻辑或许就会发生很多根本性的变化。


当人工智能大时代到来,您认为投资哪一类房产更合适呢?这个问题波士君与Bossclub的会员们共同思考。了解更多海外房产投资,关注Bossclub,直接给波士君留言详询,海外的事,我们是最专业的。




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