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成都一季度房地产开发投资下降18.2% 意味着什么?

2019-02-28 16:16:56

想必大家前几天都一定被“成都加大商品房供应”的稿件刷屏了!在5月4日这篇文章中提到, 2018年一季度批准商品房住房预售148个批次、51108套,预售面积达到552万平米;成都还将继续加大商品住房供应,预计最近一个月还将推出70余个项目、360万平方米左右的商品住房。很多人看到这个消息以后欣喜若狂,奔走相告,纷纷转发这篇文章。

目前入市的项目都是以前拿的低价地,楼面地价都不高,甚至说很低,下表只是举了一部分例子。一般来说开发商从拿地到首次开盘销售的周期,一年以内都算快的,一两年才开盘的也很常见;碧桂园式的高周转速度并不常见。慢慢的这些低价地的库存就会被消耗殆尽了,高价地就会慢慢入市了。

▲公证摇号选房以来部分楼盘的拿证情况

来自乐居的数据整理显示,2007年-2016年这10年,成都商品房销售面积约22319万平米,招拍挂成交土地的计容建面约32650万平米,理论库存建面有10331万平米(2017年又去化了3576万平米)。这个理论库存建面当然包含了住宅、商业等各种用途,如果我们按照住宅占比50%来计算(这个没有具体比例,大家不必纠结,意义也不是很大),约有3378万平米的住宅库存。这3378万平米里面:2018年一季度又消化了552万平米;由于限价等原因,很多楼盘批不到想要的价格,推迟开盘,而且有的都已经修成现房了还不卖;还有一部分由于各种纠纷、资金原因没有开发的地块,这种也是很难入市的,这也占了一定的比例,但是没法具体统计出数据;还有一部分定向销售的楼盘,比如广汇御园属于招商引资项目,住宅属于员工配套住宅,兴隆湖周边2016年底拍地的住宅只能卖给科学城入驻企业的员工。总之实际能够入市的商品住宅会越来越少,还有多少低价地的库存大家可以心知肚明。(这里未计算2017年出让土地的住宅计容建面,因为2017年多数是高价地)

▲2007-2017年成都商品房成交面积和成交土地计容建面对比

众所周知,从2016年下半年开始成都的地价一路上涨,到2017年最甚,全年有33宗土地楼面地价上万,全部是位于中心城区的住宅用地(或兼容商业),部分地块算上配建成本,实际楼面地价已经突破2万元/平米。2018年截止5月8日,已经有七宗土地的楼面地价上万了(不包括未达底价流拍的天府新区两宗住宅用地)。很多人还天真的认为高地价并不意味着高房价,认为地王也有可能亏损。这部分人最热衷举例的就是,天回镇63亩住宅用地项目!此前有份房管局内部文件流出来了(文件的真实性未知),文件说说该地块申报清水均价12997元/平米太高了,会商认为该楼盘的清水申报价不应超过区域商品住房成交均价7180元/平米。而该地块的楼面地价为9400元/平米。这份文件在各大购房群被疯狂的转发,很多人以为看到了福音!殊不知,在规范开发商申报价格这一问题上,成都市政府早就出过政策,明确了开发商的申报价格应根据楼面地价及建安成本等合理确定!这一政策就是“成办发〔2016〕45号”文件(即《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》)第三条:

三、完善预售管理,加强价格指导 

(二)房地产开发企业在申请商品住房预售许可时,应根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格,不得虚高申报,不得以精装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格,损害购房者权益。

(三)加强商品住房价格指导,对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格,且不接受价格主管部门指导的开发项目,房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案。

(四)商品住房申报价格一经确定不得上调,实际成交价不得高于申报价格。强化土地增值税等税种的征管和稽查,对商品住房售价明显高于周边在售项目的项目,由房管部门配合税务部门对土地增值税等税种及时预征和清算。

9400元/㎡的楼面地价是既成事实,申报12997元/平米的清水价格是否合理,这个有待评估,但是这份网传文件显示要求开发商7180元/㎡的的清水申报价显然是与“成办发〔2016〕45号”不符的。从市政府层面来说,已经明确了开发商的申报价格是根据楼面地价及建安成本等合理确定申报价格。所以指望高价地卖低价房是不现实的,像17160元/平米楼面地价的武侯金茂府,以官方宣传的品质,拿不到期望的价格,他们可能会选择继续等待。

▲《长沙市限价商品住房销售价格计算程序及公式表》

再给大家看一组数据:

1、据房管局统计,截至2017年末,成都全市已建成城市住房521万套、5.01亿平方米,据市统计局的数据2017年末成都城镇常住人口为1152.81万人,从常住人口来说,已建成住房基本满足需求;但是2017年成都流动人口为619.29万人,流动人口有很多也是有购房需求的,而且学历入户每年还带来很多人口增加,从而带来住房需求;棚改也带来大量的购房需求,2017-2021年成都计划实施棚户区改造5.2万户,共计790万平方米。总体来说,成都的住房需求量很大,供不应求的局面将持续较长一段时间。

2、严厉调控对经济的影响已经显现了。这波调控自2016年10月1日开始,政策层层加码,是成都历史上最严厉的调控,限价对开发商端的影响最明显。开发商的拿地、投资意向已经降低了,很多2017年的成交地块依然处于撂荒状态。来自成都市统计局的数据显示2010-2016年成都市房地产投资一直处在增长状态,甚至大部分年份的增长超过两位数;而2017年则下滑5.7%,2018年1-3月份同比下滑了更严重,下降了18.2%;同时,2016年及以前,房地产开发投资占固定资产投资比重一直在30%以上,2017年下降到了26.46%。这些数据说明,开发商的投资热情减退,投资是拉动经济增长的三驾马车之一,房地产涉及工程施工、建材、装修等众多的上下游产业,是农民进城务工的重要就业渠道,对经济的影响非常大,这种情况不大可能长期持续。

▲2010年到2018年1-3月份成都房地产开发投资走势

▲2010年到2018年1-3月份成都房地产开发投资占固定资产投资比重

▲2010年到2018年1-3月份成都房地产开发投资与固定资产投资的变动幅度

总之,小编觉得现在具备资格的朋友应该珍惜买房的大好时机,现在卖的是低价地开发出来的房子,而且政府还限价了;等高价地开发的房子入市,成本在那里,限价也不可能很离谱。


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出      品:蒋   瑜

主      编:银   涛

本文作者:蔡德勇

编辑排版:蔡德勇

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