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商业地产投资回报的真相

西罡投资2019-02-10 16:54:41

如何计算商业房产的投资回报率,即使在行业内,观点和方法也不尽相同。用比较思维思考问题,有时会把没那么复杂的问题弄得很复杂。


投资回报就是特定时间内特定付出得到了什么,得到了多少。运用第一原理思维,房产投资回报无非是持有期间的租金和出售时高于收购的溢价。


房产投资有个简单粗暴但还说得过去的公式:年收益*15年=房产购买价。


长租公寓


中国公寓租赁占比只有6%。而英国是16%,日本占比27%,美国占比29%。


未来10年,租赁业将成为过万亿的市场,现在大概只做了1%~2%,是一个巨大的蓝海市场。


理想很丰满,现实却骨感到形枯容槁。


实地调研北京19家集中式长租公寓,与公寓周边1公里内普宅租金对比,最高溢价率144%,最低也高达70%。


溢价的行业理由是, “公寓的公共区域营造出的社交氛围,占比达75%;公寓里能认识更多人(30%)、公寓面积(22.5%)、公寓的白领定位(22.5%)、公寓里的厨房设施(15%)”。


从需求端看,71%的受访者表示愿意住在有上述配套的集中式长租公寓中。然而,得知长租公寓几乎翻倍的租金时,高达88%的受访者表示不能接受。


社交、定位、设施与钱包PK时,一水儿的伪概念,不堪一击。


行业研究报告指出,55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈亏平衡点。可实际上,很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。


至少目前,长租公寓鲜有盈利者。


行业模式本身没有盈利能力,就要考虑轻资产与重资产孰优的问题。用重资产提高融资能力或者对接REITs,核心诉求无非是寻求回报,期望用时间换空间获取物业的周期性溢价。


零售地产



我曾于2018年1月19日发表《春光乍泄的商业地产投资价值》,此文中的商业地产意指零售地产。有兴趣者可浏览此文链接:

https://mp.weixin.qq.com/s/eZM6qieUIq1hI5xuJSILqA


概括讲,中国零售年均增长高达10%,2018年市场规模将超过美国,近6万亿美元。但是啊但是,零售地产的净租金回报率却普遍不到3%。


低租金回报率并不完全意味着零售地产没有投资价值。中国的状况是换租率高、租金增速快,这部分抵消了租售比低的劣势。因此,区位、收购价格、运营能力及金融解决手段在零售物业投资或者收购时至关重要。


做好这些,中国的零售物业投资回报在国际上仍然处在中上水平,比如上海零售物业资本化率达4.5%~6.5%,高于纽约、伦敦、香港和新加坡。


写字楼



按照简单粗暴的年收益*15年=房产购买价,年回报7%才有投资价值。


可问题如果真的如此简单,世界就太平了。


租金回报只是写字楼投资回报的一部分,甚至只是一小部分。真正让职业或机构投资者动心的是写字楼价值的周期套利,即出售时的升值空间。


物业升值又分为core assets和value added两类。


core assets是时间红利。更适合傻瓜投资者,只要区位对了,放着捂捂,时间自然会带来不菲的获利。


value added是运营溢价。需要有专业的运营能力提高可租容积、出租率,改善租户组合和业态等,表现就是租金收益明显改善,结果就是物业价值提升。

历史数据证明,无论静态还是长期租赁,写字楼的租金回报水平都是最高的。


至于出售获利,在我朝,谁也甭想和注水货币泡大的住宅一争高下。

 

2018年5月4日   杨斌    上海


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