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如何成为一名成熟的房产投资者

加州房地产资讯补给站2019-01-09 08:39:17

先问你个问题:当考虑买房的时候,你会问房产中介哪些问题?一般我们的问题都集中在房子本身上。除了区域市场宏观分析上考虑太少,还存在一个问题是,我们应该找什么样的中介经纪人看房?在国内,大部分人找房产中介,基本靠眼缘。


“美国房产投资必问经纪人的28个问题”,实际构成了一套完整的买房系统思维。这28个问题,无论放在国内还是国外,对个人买房决策都颇具参考价值。虽然在个别问题上国内外有差异,但是这种系统的思考方式,正是一个成熟的房产投资者应该具备的。


1.What is the job growth?

这个地区的就业增长如何?

就业岗位数量是一个市场是否健康的关键指标,工作机会吸引人们进入当地市场,然后这些人会成为消费者。当一个市场的人口急速增长时,会推动当地的房屋租贷及买卖,反之亦然。

例如,当Amazon准备在弗罗里达州的Jacksonville建设一个物流中心时,根据市场规律,会给当地带来至少两年的年均2%以上的就业增长率。


2.What is the population/household growth?

人口/家庭增长如何?

人口的增长或者减少决定了一个市场的大小。由于高税收、高生活成本以及天气等原因的影响,导致了美国东北部人口的外迁。我们需要关注的是那些人口增长尤其是家庭数量增长的市场。因为家庭是主要的租房者,当一个市场的人口增长时,租金也会相应增长。


3.How many new units have been built over the past three years?

过去三年内有多少新房建成?

近期建成的房屋或者正在建造的房屋是检测市场健康程度的重要指标。很多美国城市现在正处于扩张阶段,而这其中会暴露一些问题。如果一个市场的新房建造速度远远超过了它吸收人口的能力,那么这个市场就必须通过降价或者是对租客妥协的方法来解决这个问题。你永远希望在这个市场里需求大于供给。


4.How many construction permits have been issued?

有多少建筑许可被通过?

如果一个市场的建造许可处于增长阶段,那么新的建筑将会带来相应的工作岗位。


5.Are properties listed on the MLS or is it a broker driven market?

这个市场的房屋资源是挂在MLS上共享的还是由当地的房产经纪人主导的?

注:MLS(Multiple Listing Service)- 美国多重上市服务系统,是20世纪30年代产生于美国的一种房地产交易方式,它以会员联盟的形式,将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系,体系中成员的房源和求购信息集合在一个共享数据库中。MLS不仅是一种销售模式,更是一种先进的房地产流通管理系统。

在东南部地区,很多地方是经纪人主导的市场,经纪人控制了当地大量的房屋信息,如果购房者没有与这些经纪人建立联系,将很难取得这些最新的交易信息。无论是在哪种市场,建立与经纪人之间的良好关系都尤为重要。


6.How many listings do you currently have and what have you recently sold?

你手上有多少房源,你最近的成交量如何?

这两个子问题是反映经纪人能力的重要指标。如果经纪人在过去的12个月持续地卖出房子,他会对市场价值有更好地了解。我总在寻找那些交易量大的经纪人。卖家总是寻找这些活跃的经纪人,而这又给了经纪人源源不断的新房源。


7.What is the typical size of a deal in your market?

在这个区域市场上,最主要的房屋成交类型是什么样的?

当我第一次开始房产投资时,我没去考虑我的投资组合将来会是什么样子。我从不关注我的退出策略,这是大多数新手投资者所犯的错误。向经纪商询问市场上的在售房源的类型,交易的平均规模是多少,以及在市场上的交易量是多少。


8.Who are the major employers?

这个市场上的主要雇主是哪些?

了解这个地区里主要公司是哪些,有助于分析就业环境带来的影响。如果这个市场太过于依赖少数几家公司,将会带来一系列的不确定因素。因此多样化的雇主更有利于市场健康发展。

例如,Rochester的市场当年太过于依赖柯达公司。因此柯达的兴衰将直接影响到当地整个市场就业环境以及房屋租售情况。


9.Are there any barriers to entry in your market?

进入这个市场有没有哪些进入壁垒(如地形限制,建造成本等)?

一个相对高的进入标准会导致这个城市房产价格的增长。例如这个城市周围是沙漠环境,或者大众对地理位置有强烈的要求。这些将导致现存的房产会有更高的潜在价值。


10.Who is currently investing in the market?

当前市场上的投资者有哪些?

当大的投资人开始投资一块项目时,价格便会开始快速上升。如果能够在这些投资人之前进入市场,将会对我们更加有利。同样,去了解你的竞争对手也是非常明智的策略。


11.How are these deals being financed?

交易资金是如何给付的?

我在对中西部市场进行初步分析时,一位经纪人告诉我,他所出售的大部分交易都是全额现金交易,几乎没有任何折扣。这告诉了我什么?当时市场很热,大多数投资者都来自外地。我不会躲避这种类型的市场,但买家议价能力过低是值得谨慎的——需要分析此时该区域市场是否被高估了(过热)。


12.Where are the B and C properties located?

B级和C级的房产位置在哪?

A级房产的位置总是显而易见的,我们需要了解B级或者是C级房产在什么位置。


13.Can you identify the path of progress in your market?

能说说未来市场的发展趋势吗?

通过询问经纪人了解一个城市经济增长的趋势和区域在哪一块。了解人口流动的方向,如果能提前锁定并进入那个区域,那么回报一定是非常可观的。


14.What is the per unit cost of an apartment?

一个公寓单元房的价格是多少?

了解不同户型公寓房的价格是多少。例如一居室,两居室和三居室的市场售价。由于大小、房龄、卫生间数量、设施等复杂因素影响,我们很难按类型确定价格,但我一般会问问在C级房产中一套两居室公寓的典型价格,类似的问题可以帮助我们更直观地了解交易情况。


15.What is the vacancy rate in the market?

住房空置率是多少?

空置率是衡量租售市场是否健康的指标。全美的入住率是96.1%,如果你的市场只有90%的租住率,那么说明这可能是个疲软市场。如果能够在一个坚挺的市场里找到一些空置率比较高的房产并且改变其现状,那么这将是一个巨大的价值空间。

你需要去了解为什么在坚挺的市场里会出现空置。是因为缺乏管理,租金过高,外观不吸引人还是户型不合理?一处房产的高空置率并不代表你应该远离它,相反如果能找到问题并解决,将带来可观的收益。


16.What has the rent increase or decrease been over the past three years?

过去三年,房租的变化情况如何?

在现在的大环境下,房租是稳步增长的。如果一个市场的房租增长是停滞的,这说明这个市场的发展比较差。同理,如果一个市场的房租增长在一个较高的水平,那么对于原本的租客来说,买房会变成一个更好的选择。他们就是你的潜在客户。


17.What are the cap rates for specific asset classes in the market?

不同等级房产的回报率如何?

不同等级的房产会带来不同的回报率,举个例子,在东田纳西州,B级房产的收益率在7%。如果发现高于该回报率的房产,我们就可以进一步去了解它。


18.Is the market a cash flowing market or poised for capital appreciation?

这个市场是以现金流为本的市场,还是保持稳定增长的市场?

一些市场因现金回报很好,而另一些市场则以增值回报为主。选择你愿意遵循的投资逻辑,并投资于相应特征的市场。例如,当我选择罗切斯特作为一个投资市场时,我知道现金流为王,而资本增值不能指望的。


19.What is the average age of the properties?

该区域市场的平均房龄是多少?

这是一个显而易见的问题,但是大部分人会忽略这一块。你是否会投资一个超过100年的房产,然后不停地需要投入资金去维护?或者你愿意投资一个崭新但价高的房产?这里面并没有绝对的正确与错误,我们要做的是了解不同房龄房产的利弊。


20.Does the market employ RUBS (ratio utility billing)?

这个市场是否支持RUBS系统?

RUBS是收取住房者公共事业相关费用的系统。这是一个相当简单和容易实现的系统。如果市场采用了这个系统,那么请注意识别市场中没使用这套系统的房产。在没采用这套系统的房产投资案例里,房东交了这部分钱,但没有跟租客收取。我们对市场进行了研究,发现市场的标准是向租户收取每月35美元的公用事业费。我们对这一发现感到兴奋。所以在接管房产的时候,我们很快开始就上了RUBS,在12个月内,所有的租客都在自行支付他们的公用事业费用。


21.What are current rents for various unit mixes (studio, 1-bed, 2-bed, 3-bed)?

不同户型的租金各是多少?

了解一个市场内不同户型的租金是多少。找到那些低于市场租金水平的房产并且通过改善该房产的现状,使之回归到市场的租金水平,将会产生额外的市场收益。


22.Can you recommend a management company?

你可以推荐一个房产管理公司吗?

对于大部分房产投资者来说,房产管理公司的选择是一个让人头疼的问题。让经纪人推荐一些房产管理公司。确保这个房产公司在你管理你所投资的房产等级有丰富的经验。你还可以通过Iren或All Property Management去搜索合适的当地房产管理公司。


23.What are the fees charged by a management company to manage a property?

找一家房产公司管理房产费用是多少?

了解一家房产公司会收取的费用,有些市场内的管理费用太高,有些市场或许没有合适的管理公司。你最好尽早搞清楚这些信息。


24.What is the affordability of homes in the market?

在这个市场里,人们的房屋购买力是怎么样的?

购买力不足会导致一些明显的结果。首先,如果房子太贵的话,人们就会更倾向于租房。其次,如果房子对于大部分劳动力来说太贵,这会导致一些公司决定搬迁到其他城市。

例如,丰田曾经将一个3000人的工厂从加州搬到得克萨斯州,相对于加州Torrance$508,000的房价中位数,Dallas只有$210,000。而丰田员工的工资水平不变。在这种情况下,公司的搬迁决定是非常容易预见的。


25.Can you recommend an insurance company?

你可以推荐一家保险公司吗?

一个活跃的房产经纪人通常会与其他专业的团队有联系。你可以通过这个经纪人找到几个专业的保险代理人,并了解他们提供的保险方案。


26.Can you recommend a mortgage broker and a bank?

你可以推荐一个贷款经纪人和一家银行吗?

你可以通过经纪人推荐的一些银行来提供贷款。当地银行对于房地产行业的了解或许会高于大区银行。同时贷款经纪人也非常重要,他能帮助你找到多种贷款的渠道。你需要做的是分析银行和贷款经纪人所提供的方案,并选择最合适的一种。


27.Do you have any deals I can analyze?

可以提供一些过往交易案例给我研究一下吗?

别忘了让经纪人提供给你一些已经达成的交易来做分析。你可以给这个经纪人你的投资规划或投资标准。也许前几个交易案例是一些完全没用的,你需要做的就是谢谢这个经纪人并告诉他这些方案并没有用。你需要的是建立和经纪人之间的信任,你需要做的就是言行一致,最后才能得到他真正的帮助。


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