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西班牙机遇——房产投资移民

中国西班牙商会上海分会2019-03-31 16:02:54

今年上半年以来,通过西班牙移民新政投资西班牙并获得居留权的中国人数量大幅增加,“买房得移民”的投资理念正不断深入人心,人们对西班牙投资置业的关注也愈发火热。截止到今年六月底,已经有282名中国人,通过投资西班牙而获得了投资居留。


那么,西班牙房地产究竟有何吸引力?在大家摩拳擦掌准备“占领”西班牙的同时,也有人质疑,投资西班牙真的靠谱吗?现在是否是“抄底”西班牙的好时机?



房价回暖

“西班牙楼市或迎来曙光。”投资商安东尼奥·埃德加在接受《国际金融报》记者采访时指出,“如今,房价已经开始有所上涨。”


据西班牙《国家报》报道,自2007年经济危机之后,西班牙的楼市遭受重创,房价平均下跌了34.9%。但随着西班牙经济形势好转,2013年时,房价下跌速度开始有所放缓。数据显示,2013年第二季度,房价环比跌幅从第一季度的6.6%下降到0.8%,第三季度则结束了此前连续12个季度的下跌,出现触底反弹迹象。


最新数据显示,2014年第一季度,西班牙住房每平方米均价1270欧元(约合人民币1.04万元),较2007年最高点时已下跌47.1%。并且,房价下降速度已有所放缓,较去年同期下降6.3%,预计今年房价将有所增长。


与此同时,国际货币基金组织近日上调了西班牙经济增长预期,将西班牙今明两年的经济增长预期分别上调至1.2%和1.6%,这是近半年来该组织第二次上调该国经济增长预期,也提升了投资者对西班牙房地产市场复苏的信心。


根据西班牙房产估价公司发布的数据,今年第二季度,西班牙新房和二手房的平均房价为每平方米1328欧元,环比上涨4.5%。“西班牙房价将触底反弹。”安东尼奥认为。


据统计,目前西班牙共有近60万套住房无人居住,等待投资。


在移民中介工作人员安茜看来,西班牙房价目前处于缓慢上升期,有升值空间,“预期今年会恢复到每平方米1400欧元左右”。



大鳄入场

西班牙房地产市场的前景广阔,吸引了大批投资者入场。


近日,西班牙信贷银行加泰罗尼亚银行发布公开声明,将以36亿欧元(约合人民币296亿元)的价格向黑石集团出售抵押贷款资产,黑石集团在完成这些资产收购之后将扩大在西班牙房地产市场的业务规模。


黑石为何如此看重西班牙楼市?其实,自今年4月起,西班牙启动了一项名为Hercules的不良国有资产出售计划。国际房地产咨询公司Cushman & Wakefield表示,西班牙通过这项不良国有资产计划出售2000亿欧元的资产,其中包括账面价值达610亿欧元的商业地产资产。


事实上,黑石集团去年已经出资1.255亿欧元购买多套位于西班牙马德里的公寓。除了黑石集团,著名投资“大鳄”索罗斯以及保尔森此前也买进了名为Hispania Activos Inmobiliarios的西班牙房地产公司价值9200万欧元的股份,比尔·盖茨也买进了西班牙基础设施建设集团FCC的部分股份。


另据法国《新观察家》报道,今年6月,中国巨富王健林以2.65亿欧元(约合人民币21.79亿元)的价格从西班牙银行业巨头西班牙国家银行手中收购马德里地标建筑“西班牙大厦”。


除此之外,包括高盛集团、橡树资本、孤星基金等投资机构也成为西班牙不良国有资产出售计划的潜在买家。


值得关注的是,日前在西班牙南部黄金海岸Marbella还有一个被人们津津乐道的传闻。据悉,俄罗斯总统普京购下了一幢位于Benahavis 地区La Zagaleta心脏地带的高尚别墅区,其豪华程度可供国王居住,这消息在马拉加地区已经是一个公开的秘密。


无论上述传闻是真是假,已经让当地社会、楼市以及一些媒体雀跃,大批欧洲记者相继涌入西班牙,试图得到证实并争相报道,相信这会掀起西班牙房地产业又一轮热浪风暴。


有了投资大鳄们的带动,不少外国投资者蜂拥来到西班牙“淘房产”。“我们并不诧异,后期会有很多富豪来西班牙抄底楼市。”马德里一家中介的工作人员Cipriano(西普里亚诺)告诉记者,“对于有钱人来说,名人效应是最好的名片,这些世界瞩目的人进入西班牙并大规模投资房地产后,我们无需担忧当地的房地产市场会再次一蹶不振了。”



政策推动

各国的房地产投资中似乎总会出现中国人的身影。根据西班牙发展部的最新统计数据,今年第一季度,西班牙住房交易总量为81358套,同比增长48.4%,创下自2010年以来的最高纪录。其中,外国投资者购房13645套,创下历史新高。在外国购房者中,英国人最多,占比达到13.8%;其次是法国人,占10.5%;俄罗斯人排在第三位,占8.4%。而中国买家的购买数量已经比去年第四季度增加83%。


对此现象,有分析人士表示,2013年9月西班牙通过《创业法》,打开了投资移民的新通道,这就使得西班牙成为欧洲少数的可投资移民的国家。受到“购房送居留”政策影响,不少中国投资者也开始把目光投向西班牙房地产市场。


中投顾问高级研究员郑宇洁在接受《国际金融报》记者采访时指出,国内一些资金充裕、有移民打算或者为子女教育作准备的投资者,可以适当考虑投资西班牙房地产。


“为了促进该国经济复苏,西班牙出台了购房送居留权的政策,而且可以全家共享。这对中国投资者很有吸引力。”郑宇洁表示,即使是单纯为了未来收益投资买房,西班牙房价目前在低谷,相较于金融危机下降了40%左右,水分被挤出了大部分,且经济增长预期看好,因此也可以适当投资。


据西班牙负责商业的国务秘书Jaime Garcia-Legaz介绍,截至2013年6月底,已经有282名中国人通过投资西班牙获得投资居留或签证。


Jaime Garcia-Legaz说,在西班牙《创业法》生效半年以来,正如政府所期望的那样,这一法律的招商引资功效不断加速体现。“现在,人们已经开始了解这部法律,并且近几个月来,通过这部法律获得西班牙投资签证和居留的外国人人数也在不断增加。政策颁发后几个月内,这一数字已经达到了1880人,而这其中的中国人数量就有接近300人。”


对于今后中国买家的投资势头,西班牙政府商务部门预测,仍将会保持现有的快速增长势头。原因主要是基于西班牙仍旧较低的房价水平。


通过Cipriano介绍,记者认识了一位去年在西班牙定居的中国商人李飞。李飞告诉记者,当时他在西班牙购房时,房价只有1400欧元/平方米(约合1.15万元/平方米)。这样的低价,对于海外投资客来说,是非常具有吸引力的。


“在这里买了一栋别墅后,我准备将孩子接过来。因为这里可以充分利用欧洲国家的教育资源。”李飞说。


很多中国人与李飞有着相同的观点。“以北京和上海为例,200万元最多只能买到市中心30平方米至40平方米左右的房子;而在西班牙,200万元可以买到一套150平方米的无敌海景房,还附带全家医疗保险。”一位计划投资西班牙房产的王先生说。


“趁着房价下跌的机会,很多中国人都动了买房的念头,特别是在西班牙打工的侨胞。”一家西班牙中介公司的负责人称,按照目前租房市场的价格,如果是夫妻两个人租房,一个月至少大概需要300欧元,而现在不少二手房的贷款每月也只需付300多欧元,因此很多人放弃租房,决定买套属于自己的房产。



拯救经济

在郑宇洁看来,外国投资者进入西班牙楼市并消化西班牙的不良资产,有利于减轻该国财政负担,增加经济活力。而西班牙政府方面也希望用楼市来拯救岌岌可危的西班牙经济。


早在2012年伊始,西班牙市场上就掀起过一轮购房狂潮,房产交易量稳步上升。此次购房高潮的兴起,银行业的不景气起到推波助澜的作用。由于银行手中收回的房子过多,为了尽量减小财务亏损,银行开始以超低价格抛售这些二手、三手、甚至是N手房。


为了达到抛售目的,西班牙境内房价全线下降,从房价一直居高不下的Madrid、País Vasco,Cantabria地区,到房价实惠的代表Ceuta y Melilla,都有大幅度的下跌。


据业内人士分析,当时西班牙房产泡沫的破灭,正是为了舒缓国内的经济危机,依靠楼市来挽救市场。


与此同时,记者发现,房价的低迷完全没有对西班牙当地民众造成太大影响,他们甚至表达了喜闻乐见的观点。


安东尼奥告诉记者,无论是过去还是现在,几乎所有西班牙人都认同一个事实:西班牙目前的房价,与房产的实际价值相差太远,不是低得吓人,而是高得离谱。


因此,也有不少人借着房价下降的东风,开始考虑一个问题:我是要买房?还是继续租房?买房和租房,哪一个更划算?


26岁的年轻人Aida,本来是每月花费320欧元的租房一族。直到2012年6月,在Malaga买了一套公寓,花了1.54万欧元。


对于Aida来说,如此低的成交价是她此前想都不敢想的,“从房子的地理位置和配置来看,这个价格简直是个奇迹”。“或许这么说有些不合适,但是我真的要感谢西班牙房地产泡沫的破灭。”Aida告诉记者,如今这套公寓的价格已经有所上涨,在中介处的挂牌价是1.7万欧元左右。


因为西班牙房价下降,让很多当地居民开始考虑买房。因此在房地产开发公司进入严酷的寒冬时,房地产中介公司却迎来春天,不少中国人开的房产中介公司更是生意火爆。


据位于Usera的西班牙恒泰置业公司负责人介绍,从2012年开始,房地产中介的生意确实比往年好了不少,增长30%至35%。


基于“买房换居留”政策,移民人数大幅增长,也为相关中介服务市场带来了广阔的前景。据介绍,中国人要在西班牙买房,并以此获得居留,其支出除了50万欧元的硬性房价指标以外,还要加上各种手续费、税费等。由此,金额还要向上浮动10%到15%左右。所以,实际支出数量要远超过50万欧元。这样一笔巨额资金的国际流转,以及选房和投资买房过程中的各种手续,都需要有专业的中介服务机构才能完成。


“西班牙房产中介机构已慢慢从寒冷期解脱出来,迎来了春天。”Cipriano表示,在这样的投资趋势下,西班牙的房价会逐步上升,国家经济的复苏也为时不远。



适时抄底

那么,现在真的是抄底的好机会么?


在一些投资者眼中,如今的西班牙房价水平正适合投资,甚至很多买房过早的人想卖掉之前拥有的房产,重新进入抄底西班牙房产的大军。


“当然,这是个愚蠢的做法。”一位中介商告诉记者,打个比方,5年前花18万欧元买的房产,现在可能连12万欧元都不值,如果要卖,很可能还要往里倒贴钱,不合算。对于租房一族,或是想要买房作为投资的人,眼下的形势倒是个很好的买进机会。相反地,对于卖房人来说,就不是个好时机了。


廉价的房屋吸引了大批外国人。记者了解到,在《新移民投资法》出台后,前来西班牙考察看房的中国公民越来越多。西班牙政府也因此对中国投资者高度关注,甚至在房产会上专设中国板块。


据西班牙官方统计,2013年前6个月,外国购房者在西班牙的购房总金额已经达到28.34亿欧元,已经达到了外国购房者在西班牙购房9年来的最高水平。官方同时预计,这种趋势还将持续,按照西班牙政府设想,新政策将大大吸引来自俄罗斯和中国等国的房产投资商和个人购房者,2014年西班牙房地产领域的投资将达到140亿欧元。


不过,记者从一位西班牙移民专家处了解到,虽然一系列数据表明西班牙房地产市场开始有所回暖,但是就目前西班牙经济来看,房价的低迷仍将持续一段时间。


“就目前情况来看,现在的确是西班牙房价抄底的最好时候。”该专家表示,毕竟现在很多海外购房者对于西班牙的投资移民法案还不太了解,甚至对于50万欧元购房款觉得门槛太高,但西班牙政府不断调整法令,从原先的50万欧元购房放松到50万欧元可以累积购买数套房子等。


“从这种趋势来看,随着更多的外国购房者了解了西班牙的购房法令,前来抄底的投资者必将增加,届时房价肯定会上涨,并带动西班牙经济总体复苏。等到那个时候再买进,就非常不适合了。”该专家说。

在郑宇洁看来,全球经历了近百年的和平发展,大部分发达国家的房地产市场早已经进入了成熟期,部分发展中国家的房地产市场也日渐成熟。


“西班牙在经历了房地产低迷之后,一些投资大鳄开始入场,也预示了一种信号——西班牙房价要开始回温了。所以,在这个节点投资,将非常有增值的潜能。”安东尼奥说。



西班牙益投资房产类型

1. 投资型房产,易租易售

西班牙买房办移民,除了能够获取西班牙身份以外,更重要的是买房也是一种投资行为。用国内的炒房思维去西班牙投资,也许就不太适用。从过去投资的经验看,市中心的公寓就比市郊的别墅好租,因为在西方,年轻人没有买房结婚概念,小两口以租房为主,租房一般公寓居多,等到经济实力和家庭成员增多后,会考虑购买郊区较大一些的独立房型。所以从投资的角度看,如果打算购买的房产并不急于自己住进去,那么好出租就尤为重要。

2. 顶级度假房、海边别墅

如果要投资西班牙房产,度假房以及海边别墅最受欢迎,西班牙的这种度假房产大多集中在海滨城市或者海岛上。比如:瓦伦西亚的海滨城市(阿利坎特的白色海岸),安达卢西亚的海滨沙滩(马拉加的马贝拉),以及海岛(马略卡岛、伊比莎岛和加那利群岛)等等。

3. 商铺、酒店、酒庄等商业地产

除了投资居家型住宅,商业型地产也是不错的选择,西班牙现在有很多抛售型的商铺、酒店和酒庄,抄底价格绝对物超所值。

4. 学区房

如果家里有孩子的,难免要为孩子以后接受更好的教育作长远打算。获得西班牙居留许可以后,可享受当地同等的福利,西班牙中小学实行免费义务教育,除此之外,西班牙的私立学校学费相比北美和西欧其他国家低得多,不妨早为孩子教育多做打算。



投资西班牙房产六大事项须注意

一、优势地段

以巴塞罗那为例,对角线大街和感恩大街是巴塞罗那最著名的商业街区,周边名牌云集,这个区域的西班牙房产大多有100年——150年的历史,因规划合理,建筑式样美观牢固而闻名。区域内居民集中,游客众多,商业店铺密集。不愿意居住在市中心的投资人,也可选择靠近海边或者山里的西班牙房产,但一定要选择公共交通便捷的区域。

二、周边环境和配套要齐全

西班牙房产周边的配套设施包括商店、学校、社区医院、公园、购物中心、健身中心、菜市场等等,配套设施齐全可以全面提升生活便利程度和生活品质。

三、房产的建筑框架要牢固

建筑框架主要包括:外部立面(包括外墙)、每一层的楼板(横面)、柱子或承重墙体、承重横梁以及这几个部分之间的连接要件。选房时,最好要带上专业人士(建筑师或结构工程师)对西班牙房产进行一个整体的结构评估。

四、内部结构及采光要好

欧洲大部分城市市中心的房屋多以小户型为主,房间较小,但都布置得比较精致和人性化。因为城市建筑比较古老,大部分核心区域的西班牙房产内部结构、采光及通风状况都不太好,要多加注意。

五、配套物业或门房服务要好

西班牙房产市场的公寓房,不管在城内还是在郊区,几乎都配套了物业或门房服务,负责安保、清洁和建筑物的维护。每幢大楼,包括百年以上的老式建筑物的公共区域都能达到窗明几净、通道畅通无任何杂物堆放。

六、易出租,租金受益率要高

多数选择通过购置西班牙房产方式办理西班牙移民的投资人,主要还是为了在西班牙投资。所以所购西班牙房产的出租回报率就一定是投资人的考虑重点。时代环球盛总建议投资人,在成功购房获得西班牙居留权后,将西班牙房产委托给专业机构办理出租事务。一般位于市中心、旅游区的房产都更容易获得较高的出租收益。



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