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投资 | 国内的房地产市场已经失去了其投资价值,钱,该往哪儿去?

海外掘金2019-03-24 06:04:34

◎海外掘金(ID:gold1849) |  Sophie

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美国佛罗里达奥兰多主题公园美景


2017年3月17号开始的全国范围的房地产限购,称得上史上最严格、政策力度空前,辐射范围最广的一次。至此房地产市场直转而下,尤其一线城市及周边房价甚至出现被腰斩的情况。今年四月,一纸限购令让最后一块投资热土海南与绝大多数投资人隔离开来。严厉的限购限售政策,让过去“买到就是赚到”的房地产投资时代一去不复返。


国内的房地产市场已经失去了其投资价值。钱,该往哪儿去?


毋庸置疑,房地产由于其稳健性,是国人最为钟爱的投资类型。那么,哪里的房子还值得投资人关注呢?


1拨开房地产火爆迷雾

其实人人都有一个美国梦


欧洲:欧洲发达国家和次发达国家的房价一直居高不下,尽管欧洲经济缓慢复苏,房价尚未达到2008年次债危机时最顶峰价格,但相对于北美地区,性价比显然稍逊一筹。


我们在全球走访超过50个国家,对各国地产及相关的政治、经济、文化等进行过对比,如果排除欧洲买房移民的因素,纯投资的角度,美国房产性价比名列前茅。欧洲二线城市一套公寓,等同于美国热门城市或地区一栋别墅的价格,欧美之间,生活环境、教育环境和就业环境差别都相当大。美国,以其强大的经济科技硬实力和社会道德规范、法律制度等软实力,当仁不让成为全球投资之首。



优雅、古老、逐渐衰老的欧洲

崭新、现代、生机勃勃的美国


次债危机曾经把美国房地产拉到谷底,但2011年开始触底反弹,2013年以后一直稳步上升,美国房地产市场跟随经济一道强势复苏,购买者需求旺盛,一些热门地区房价已经超过2008年时最高点,而且没有滞涨的迹象。


人人都有一个American Dream。数据显示,中国资本对外房产的投资,投美国的金额远大于投资其他市场的金额;中资对美国房产的投资总额仍持续增长,至2025年可能达到500亿美元。



2中国人海外置业千千万

为何偏爱佛罗里达?


2017年,美国仍然是投资房产最热门的目标国家。从2016 年的经济指标来看,美元指数、GDP 涨幅、失业率等指标的复苏,均对美国整体经济以及房地产市场起到非常积极的作用。那么,在美国一路高歌的房地产市场上,哪些地区又是这个生机勃勃市场上最热门的投资地呢?



中资投往美国房地产金额分布


数据显示,外国房产买家人数最多的美国四大州分别是:佛罗里达(占23%)、加利福利亚州(占17%)、亚利桑那州(占9%)及得克萨斯州(占9%)。而中国资金在传统华人聚居区域和门户城市所在州仍占较大金额。对佛州的投资金额属于对东海岸较高水平且增幅最大的,目前约在1-4.99亿美金之间,而且这个金额仍在快速持续增加。


佛罗里达是最受外国投资人欢迎的州


佛罗里达(Florida)是美国大陆本土最南边的一个州,有数不胜数的海边度假美景,以阳光、白沙滩、大师级高尔夫球场、主题乐园以及丰富多彩的水上活动等著名,因此也得名为阳光之州。佛罗里达不仅是旅游、度假的好去处,更因为其温暖舒适的气候和便利的生活、优质的医疗条件而成为北美地区的退休、养老圣地。身处寒冷地带的加拿大人尤其钟爱在此置业。


佛罗里达:优美的环境,温和的气候及漫长海岸线


佛罗里达与南美洲一海相望,得天独厚的地理位置也带来经济上的巨大利益。全美40%运往拉丁及南美州的货物由佛罗里达出口。而泛中国区已成为其最大的非拉丁贸易伙伴。除此以外,航天工业、农业、建筑业、服务、医疗、大学研究业也让这个州的经济变得多元。


佛州经济及教育发达,以超过970万劳动力数量排名全美第三。人口素质高,500万人可以用外语交流。创新领域全美排名第一,在美国高科技就业方面排名美国第五。经济单一的地区往往抗风险能力较低,佛州多元的经济则为这里的房地产提供了强有力的保障。


迈阿密是佛罗里达的工业引擎


旅游业也是佛州的支柱性产业。2017年上半年,到访佛罗里达州的游客6070万人次,2016年全年接待游客超过1亿1280万人次,其中将近80%来源于美国本地,美国国内游客5,320万人次,加拿大游客220万人次,其他海外游客530万人次。


佛罗里达的旅游业独秀一枝


旅游产业的发展,为当地房地产市场带来强劲的支持。作为全美最低税的州之一,佛罗里达吸引了众多买家前往购房。根据收入、资产,以及其他州内或本地的税收情况,税务基金研究机构将佛罗里达归为最低税州之一,最突出的是该州没有个人所得税,地产税仅为1%左右。


过去5年来,佛罗里达的房地产业升幅稳健,保持在10%每年,同时长租租赁市场也在租售比8%以上的高水平。 2017年全美地产协会统计的海外人士购置美国房产的数据中,佛罗里达州凭借低总价高性价比、持有成本低廉,租金收益良好及用途多样化等特点,成为海外人士置业各州中排名第一。


佛州是美国最低税州之一,成为退休养老和休闲胜地


3佛罗里达位列美国外资地产投资之冠,奥兰多是皇冠上的明珠


佛罗里达州之所有成为北美及加勒比海国家人士休闲旅游的首选,主要是因为奥兰多(Orlando)。位于佛州中部的迪斯尼世界乐园(Walt Disney)是全球最大的迪斯尼主题公园,占地面积124平方公里,是上海迪斯尼的18倍,洛杉矶和香港迪斯尼乐园的60倍大!据说需要在里面玩上一个星期才能完成所有项目。2017年5月,迪斯尼还耗资5亿美金打造了全球独一无二的“阿凡达世界”。


奥兰多迪斯尼也是世界上最大的主题公园

全球独一无二的“阿凡达主题公园”耗资五亿美金建成


此外,奥兰多还有大型的环球影城、乐高乐园和海洋世界等,拥有世界TOP 10主题公园中的5个,北美10个最受欢迎主题公园中的7个,还拥有4个美国最出名的水上公园,游客一个月都转不完。2016年佛罗里达州接待了1亿多的游客,80%以上直接奔赴奥兰多。旅游业为佛州经济带来670亿美元的收入,而奥兰多当之无愧是佛州旅游的第一站。另外,奥兰多也是北美最繁忙的会议城市之一,各种国际会议选在奥兰多召开,希尔顿橙县会议中心是美国第二大会议中心。


Hilton Orlando Orange County Convention Center


度假业的兴盛自然带来房地产市场的持续升温。2017年上半年房价涨幅前50名城市共来自12个国家,其中美国排在中国之后位列第二,共有7个城市上榜,奥兰多位列美国第三。而在最受中国高净值人群青睐的50个城市中, 奥兰多的投资回报指数位列全球第12, 美国第二,达到26.5%。


2017上半年胡润海外置业投资回报指数


奥兰多房价与奥兰多的气候一样温和。对比动则上百万美元的纽约和旧金山,奥兰多房屋市场中位数出售价格仅为27.9万美元,中位数单价为137美元/每平方尺,房租中位数为1475美元/月,房屋租售比达6%以上,而且购房还可以获得6-7成贷款,是非常理想的投资地。


奥兰多房价曲线一路上扬


同是度假,对比中国海南三亚4-5万元/平米的别墅均价,购置一套别墅动则上千万,在奥兰多至少可以买三套同样的高端别墅!加之奥兰多生活配套好,物价低廉,尤其是无州税,个人所得税税率为零,生活成本更低,吸引着更多人到此置业、生活、养老和度假。自近年来,奥兰多房产市场呈现出量价齐涨的稳健走势,房产年增值10%以上。


4佛罗里达看奥兰多

奥兰多看ENCORE



高端度假社区开发商ENCORE在奥兰多开发的大型地产项目Encore Resort at Reunion 


如今,正是在佛罗里达州奥兰多购置梦想度假家园的绝佳时机。


奥兰多安可度假别墅区(Encore Resort at Reunion)是安可地产集团在世界顶级旅游胜地奥兰多的最后一个伟大社区。来自巴西、加拿大、德国、英国、北欧、中国及纽约、华盛顿等国家和地区的买家,在2016年开盘后的18个月里,买走了近800套豪华独栋别墅中的600栋,已有近400户用户办理了入住,目前安可新开盘B区150栋别墅预约排号。


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安可高端度假别墅是美国少有的大型封闭式社区,距离迪士尼乐园约10分钟左右车程,占地近百亩,大型别墅社区打造了约800户高端独栋别墅,户户大花园、大草坪和超大私家泳池。全精装修交房配备全套高端厨卫设备,全屋智能化管理系统,知名设计师家具包供选择。开发公司还花费亿元在园区修建了高尔夫球场,人工湖,网球场,水上公园,贵宾会员俱乐部以及高档餐厅等,无论是住家还是度假,都享有五星级环境及服务,是目前奥兰多在售别墅盘中品质优、性价比高的房地产项目。


漂亮的小区人工湖

安可优越的地理位置,被度假热点包围,离城市中心近20分钟

多种房型、多样风格的别墅供选择,可量身定制


有趋势显示近年度假人数在不断增长,且度假时段逐步增长。安可Encore提供的4到13个房间面积不等、度假风格多样的独栋别墅,及其封闭园区多种便利设施刚好满足了需求。安可奢华别墅集最佳的舒适性、私密性和便利性于一体,比在酒店预定好几间昂贵的房间方便、舒适得多。更重要的是,安可高端度假别墅在开盘18个月来已经有10%以上涨幅,已然拦不住购买者热情,预计今年安可别墅不低于10%左右的增值。


5户型推荐


5居4卫1游戏室237平米  600平米占地  泳池车库花园  人民币267万


6居6卫1游戏室260平米  600平米占地  泳池车库花园  人民币278万


4居3卫1游戏室223平米  800平米占地  泳池车库花园  人民币307万


9居8.5卫1游戏室434平米  800平米占地  泳池车库花园  人民币450万


11居13.5卫2游戏室514平米  1000平米占地  泳池车库花园  人民币475万


笔者周游列国为中国投资人筛选低风险,合理高回报的项目,安可高端度假别墅是笔者访问过的理念超前,设计成熟,管理优秀,性价比高的优质社区,加之佛罗里达投资升温及美元资产强势,该项目非常值得投资人关注。


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