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2018年第一季度成都房地产投资市场观察

中建西南院房地产投资事业部2020-09-12 16:14:47

投资政策

一、特色小镇管控趋严,建筑业降税、土地三权分置利于投资环境,房产税立法欲抑制房价。

1、【三权分置增加土地供给】2018年1月15日国土资源部部长姜大明表示,我国将探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

2、【房产税立法】2018年3月5日政府工作报告提出要“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。”2018年3月7日,财政部副部长史耀斌表示,我国房地产税实施的总体思路是 “立法先行、充分授权、分步推进”,目前处于草案起草阶段,房地产税立法将在2020年前完成。 

3、【特色小镇投资管控逐步加强】 2018年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。相关措施不是让城里人到农村买房置地,而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。1月国家发改委表示,将对各地特色小镇建设过程中存在的各类问题进行统一规范,严格控制建设数量,取消一次性命名,统一实行宽进严定动态淘汰的达标制度。

二、规范PPP项目运作模式,国有企业不得变相为政府融资。

【国有企业不得变相为政府及其部门融资】2018年3月30日财金[2018]23号文《财政部关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》简要:

总体要求,国有金融企业四大不得:

不得直接或通过地方国有企业单位等间接渠道为地方政府及其部门提供任何形式的融资;

不得违规新增地方政府融资平台公司贷款;

不得要求地方政府违法违规提供担保或承担偿债责任;

不得提供债务性资金作为地方建设项目、政府投资基金或政府和社会资本合作(PPP)项目资本金。

三、五部委印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,严格规范主题公园的发展建设。

4月9日国家发展改革委等5部联合发布规范主题公园建设发展的指导意见。

主题公园项目选址应当符合土地利用总体规划和城市、镇总体规划以及相关专项规划。统筹考虑主题公园项目游客众多、人员密集的特点,合理规划选址布局。在主题公园周边地区,合理规划酒店、餐饮、购物、娱乐、交通等服务设施建设,控制与主题公园无关的住宅、写字楼等项目。在主题公园园区内,要合理配套商业设施用地面积,不得擅自改变园区土地用途,严禁进行住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。

成都市摇号补充政策

一、摇号政策发布

成都:商品住房销售施行公证摇号选房,操作细则及选房流程公布。

2017年 12月15日,成都市城乡房产管理局与成都市司法局发布《商品住房开盘销售公证摇号排序选房流程及注意事项》:

商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房,由公证机构提供电脑摇号软件进行排序,并全程现场监督公证。

对于开发商:需在开盘销售前应制定购房登记规则,不得设置仅利于部分购房人(如全款支付)的条件及捆绑销售、价外收费等不利条件,且登记时间不得少于3日;取得预售许可或现售备案10日内,以“一房一价”一次性公开全部房源。

二、摇号政策执行

 1、从2017年12月28日摇号政策第一次施行,到2018年3月,成都限购区共计约87个楼盘约36745套房源入市,整体均价约10000元/㎡左右。总共约58.37万普通购房者复核通过,1096个棚改复核通过,平均每个楼盘通过约6870人,最低中签率0.9%,平均中签率15.9%。

 2、由于新房价格和二手房价格严重倒挂,预计一段时间内新房摇号抢房现象会持续火爆。

 3、截至4月27日,4月份已经有52个住宅项目领取预售证,发证速度正在加快,楼盘加紧供货回款,预计5月供应量会进一步加大。

三、摇号政策新规、补充细则、执行规范、刚需优先

1、2017年11月16日,成都市发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》,全市商品住房开盘销售正式采用公证摇号排序选房的方式。

2、2018年3月31日,成都市城乡房产管理局与成都市司法局联合发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》。

3、依照补充通知规定,成都市商品住房开盘销售将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致。

宏观经济

2017年全年房地产投资额2487.9亿元,12月份同比下降5.7%,房地产投资额有所下降。

2017年成都房地产开发投资额累计2487.9亿元,上半年处于上升态势,下半年逐月走低,房地产投资主要集中于天府新区,新津等外拓区域,由于主城区土地资源有限,房地产投资额波动较小。

二、2018年一季度全市经济实现良好开局,房地产投资占比下降18.2%,天府新区第一季度地区生产总值增长12.6%,提速明显 。

 1、供给侧结构性改革持续推进

去产能持续推进,去库存成效突出,3月末商品房待售面积下降11.5%1-3月三次产业结构为2.5:43.6:53.9。非农产业增加值占地区生产总值比重97.5%,比上年同期提高0.1个百分点。投资结构持续优化,工业、公共设施、立体交通等领域投资分别增长19.3%、53.2%、22.7%,房地产投资下降18.2%

 2、重点区域和重点工程加快推进

天府新区建设发展明显提速,1-3月天府新区成都直管区地区生产总值增长12.6%, 规模以上工业增加值增长11.6%,增速分别高于全市4.4、3.4个百分点。固定资产投资完成98.3亿元,增长10.5%;规划建设16930公里的天府绿道体系,截止到今年3月底累计建成绿道909.4公里。


房地产市场——土地市场

一、整体市场

2018年3月,成都供应2171亩,成交1233亩,溢价率16.19%,亩均价722.91万/亩,楼面均价4059元/㎡,多地块增加租赁住房,人才公寓等指标要求。

2017年4月-2018年3月成都土地供销及亩均价走势图

2017年4月-2018年3月成都土地成交宗数和溢价率走势图

二、区域市场

2018年第一季度,双流区以成交438.13亩,楼面地价1836元/㎡位于区域成交榜首;龙泉驿区,武侯区,新津县溢价率位居区域前三,远郊溢价空间相对更大。

2018年1月-3月成都市各区域土地供应及楼面地价图

2018年1月-3月成都市各区域溢价情况

三、土地市场小结

1、供——供地节奏加快,房企竞争激烈,多地块增加租赁住房,人才公寓等指标要求;

2、销——成都土地市场整体呈量价齐涨趋势,主城远郊房价差缩小,远郊溢价空间相对更大;

3、价——3月份溢价率16.19%,亩均价722.91万/亩,楼面价4059元/平方米。

房地产市场——住宅市场

一、大成都住宅

2018年3月大成都住宅市场供销比为1.10,成交均价10626元/㎡,环比上涨1.5%。

2007年—2018年3月大成都商品住宅供销价走势图(备案口径,单位:万方)

二、主城区住宅

主城区供销放缓,2018年1-3月市场走势平稳,备案均价13828元/㎡。

2007年-2018年3月成都主城区商品住宅供销价走势图

(备案口径下,单位:万方)

注:去化周期参考2017年4月-2018年4月月平均销售速度

三、各行政区住宅

本月成都整体供销表现良好,其中近郊市场为供销主力区域。

2018年3月成都市各城区商品住宅供销价对比图

(备案口径下,单位:万方)

四、住宅市场小结

 1、供——与2月同期相比,3月整体供应、拿证楼盘数量有大幅上涨,开发商推盘意愿有明显增强;

 2、销——3月整体供销比为1.1,住宅市场在超低中签率的情况下依旧呈供不应求局面;

 3、价——受政府严控限价影响,3月大成都均价为10626元/㎡,主城13828元/㎡,与2月基本一致 。

更多成都房地产信息和摇号政策可见之前文章:

成都商品住房摇号补充通知,你需要知道这些...

一房难求延续,摇号新政向刚需家庭倾斜


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