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投资住房还是商铺,您怎么选?

天天利财官微2019-02-26 07:54:12

随着全球化的深入,人们的生活水平也在不断提高,随着手上的闲钱不断增多,积蓄再创造价值的问题就摆在面前,而房价的打鸡血似上涨让不少人受到了刺激,都想着在有富余的情况下购置个一套两套,就算涨不了也亏不了。这时,又有一个新的问题出现了,到底是买商铺好还是住房好呢?

无论是购置商铺还是住房,都要考虑区位与环境因素,还有自身的收入水平与承受能力,否则得不偿失。作为纯商铺买卖,与住宅最大不同之处,就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下,住宅始终以居住实用性为主,将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。商铺则反之,由于目前楼市调控政策从严,对住宅限购政策导致大量游资正寻求出路,所以投资客会比以往有所增加。

但是我们仍然要清楚,购买商铺的成本要高于住宅。投资者购买商铺时所需缴纳3%的契税,以上海为例,普通住宅商品房的契税税率为1.5%。如果是贷款买房,住房贷款的利率要低于同期的商铺贷款,而在贷款年限、首付比例上,房贷也比商铺贷款来得宽松。其次,在房产出租方面,两者存在税负上的差异。如果投资者把商铺用于出租,将按照租金收入的5%缴纳营业税,并在营业税基础上缴纳城建税和教育费附加;而个人按市场价格出租居民用房的租金收入,则暂按3%的税率征收营业税。同时税法规定,房产出租的租金要计征12%的房产税,对扣除上述税收和一定费用的剩余收入计征20%的个人所得税;而如果是居民住房出租,可暂按4%征收房产税。当这些税负在实际操作中严格执行的话,商铺投资的成本显然会比住宅高出不少。最后,在房产的出售方面,对于住宅和商铺的税收政策仍然有所区别。在营业税方面,个人购买并居住超过1年的普通住宅,销售时免征5%的出售不动产营业税;在个人所得税方面,个人出售现住房后1年内重新购房的,所缴个人所得税可视其重新购房的价值全部或部分予以免税。而投资者出售商铺在税收方面就没有这样的优惠条件。

虽然随着经济结构的变化,各地方的商铺都出现了过剩的情况,但是现在房价基本比较稳定了,况且住宅牵扯到很多的民生问题,老百姓对于房价比较敏感,再加上政策限制的比较多,所以很多投资房产的人都望而却步,可能没有很大的投资空间了。在这样的情况下,很多商铺的回报率仍能达到3-5%,而住宅一般在3%以下。商铺出租一般签约在3-5年,每年都会有递增,一年比一年的租金高,住宅相对不是很稳定。同时,商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或转让费,要脱手相对比较容易。只要地段好,人气旺,这样的商铺永远不缺买家,其升值空间不言而喻。尤其对于住宅二手房市场来说,房龄与售价成反比。 而商铺却不折旧,往往是越旧越值钱,商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现,所以对于商铺来说,旧不是问题,只要商业越成熟,售价就会越高。


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