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房产 | 日本哪种房产最值得投资?

海外掘金2019-04-14 13:24:22

◎作者 | こちゃん

◎来源 | HIMAWARI日本房产投资移民(himawari-japan) 已获授权


第1位 

单身公寓


从投资金额、简单程度和收益性来看,单身公寓的性价比是最高的。


特别是东京23区内单身者数量持续增长,租户易寻,只要是位置好的物件,租金的维持能有所保证,买卖价格就不会有太大浮动,具有变现非常快的特点。


与木造的一栋公寓相比,单身公寓的分割性更好。如果购置多了,将来面对孩子的资产继承、分配时也更加简单。


想要收益力、变现力、节税力这3点兼备的物件,首选单身公寓。

 

第2位 

木造或轻量铁骨造整栋公寓


木造或轻量铁骨造的整栋公寓,是土地持有者的典型偏爱。


由于市场也已经确立,在建木造或轻量铁骨造公寓时,可以和大型房屋制造商进行报价比较,也容易下单。


大型房屋制造商在建工后也会有一次性租赁服务,对方会给出各种情况模拟,非常周到。所以,在管理层面上无需特别担心。


正因为这种投资很容易,也有继承对策的效果,所以会担心供应过剩。另外,一次性租赁的空房保证也有可能会减少房租。所以,20-30年后的收益也有可能不按照当初的计划进行。


投资木造或轻量铁骨造整栋公寓,虽然较为简单,但需要做好相应的风险准备。

 


第3位 

定期借地事业


自1992年创立定期租地以来,选择这种投资方式的人逐渐增多。


其中,租地期间较短、收益较高的事业用定期借地的人气很高。


这种方式不涉及建筑物投资,因此风险极低,更可以长期获得稳定的地租收入,所以在土地所有者中非常受欢迎。


不动产的投资风险大部分是由建筑物引起的,所以不必拥有建筑物也能获得收入的定期租赁事业,对不想承担风险的人来说是很有魅力的。


但是,进行定期租地投资时会有限制条件。


能进行定期租地事业的人,基本上只限于“祖上有地”的。

 

第4位

停车场


停车场是暂时利用、收益性低的土地,对于初期尝试且投资低的人是不错的选择。


特别是当本身持有土地,却没有更好的活用方式时,首先暂定为计时停车场是最好的。


计时停车场是土地暂定利用中收益最高的。


专业投资者中,也有以10%左右的利率购买土地进行停车场事业的人。但是,购买土地物件本身是非常困难的。

 

第5位

家庭居住型公寓


作为投资,家庭居住型公寓会先被用来出租,然后作为物件出售。


当租客离去后,还可以作为普通的家庭型公寓进行高价出售。


这种类型的物件,在最初购买时的价格,通常比二手单间公寓便宜。


就像自己把房子租给别人一样,收取租金,十分简单。


但是,这类物件的数量比单间公寓少,很难碰到合适的,这是缺点。


另外,这种反复购买和出售的投资方式,也算是投资者中的高级篇。

 

第6位

一户建


在担心整栋木造公寓供应过剩时,相对来说,因为供应量少而受到关注的是一户建的租赁。


一户建是单个家庭的住宅,所以和拥有多户住宅的公寓相比收益率较低。


对比一户建和整栋木造公寓的模拟收益,整栋木造公寓更胜一筹,所以一户建一般不会被作为首选投资。


这样一来,供应量少是理所当然的。


关于一户建出租,虽然需要进行一些改装,但是比起重新购买物件,投资额要少得多,所以收益性会更好。


投资额低,收益性高,很适合初期尝试投资的人。


在一定程度上积攒下来的钱,再投资到单间公寓也不迟。

 


第7位

整栋公寓


这种整栋公寓是钢筋混凝土建筑的共同住宅。


既然是整栋公寓,用地相对宽敞,而且所需投资额较大,这对于初期尝试且投资低的人,投资难度就比较高。


但是,这种整栋公寓也可以一次性租赁,也比较容易。


由于征用土地等原因,为了节约税金而想换成亿单位的房地产时,建议最好购买东京都内的整栋公寓。在东京都内,数亿日元的整栋公寓买卖频繁,市场已确立。


物件易于找寻,易于购买,是大额投资者的理想选择。

 

第8位

商业店铺楼


拥有商业建筑用途土地的人,总是会因为如何有效利用而烦恼。


当然,东京23区内的一等地除外。


虽然商业租户比住房的租金单价高,收益性也高。但是,搬走的风险很高,下一位租赁者也很难寻找。


因此,商业大楼招揽租户的难度非常高,并不适用于初级投资者。


在商业类的租户中,判断“车站前立地不适合做生意”的租户在增加,因此车站附近的商业大楼的租户招租者也在增多。商业招租变得越来越难。


不要只拘泥于高收益率,选择长期可以赚取租金的方式或许更加合适。

 

第9位

办公楼


在郊区,办公室需求比商店需求还要低。


即使在首都圈核心城市的车站前,也比较难找到事务所租户。


在郊外的车站前,能租事务所部分的只有补习班和诊所。


如果诊所未满足楼层负荷等建筑规格,则不能入住。


虽然也有律师事务所和税务师事务所等需求,但实际情况是面积需求小,租金也低。


新建之初,即使有租户在,经历换房后出现空房间,一直保持空着的办公楼的也不少。


办公楼可谓是高风险、低回报的物件。


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