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海南出台最严房地产调控 专家:避免自由港利好引起疯狂炒作

赵秀池2018-11-18 13:18:13

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4月22日晚,海南房地产限购新政发布,在已出台限购政策的基础上,商品住宅实施全域限购。非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

海南省住建厅厅长霍巨燃在发布会宣布,实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

海南限购五大要点

首先,海南在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。只针对本市县居民家庭销售:五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

此外,突击入户受“限制”,自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

新政发布后,补缴社保、个税买住房行不通了,各市县要加强购房资格审查,规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

接下来,首付款比例不得低于70%,5年后方可转让,非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

最后,房企需公开全部房源并明码标价,对取得预售许可证的商品住宅项目,房地产开发企业要公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

海南迎来最严楼市调控

随着4月22日晚间政策的颁布,海南全域“限购”政策达到史上最严。继4月13日宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区后,10天时间里海南省相关部门再次针对房地产行业,发布多项政策。

4月14日起,海南省实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,推进城市更新改造,对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。

4月16日海南省住建厅下发通知,要求各市县房管(住建)部门要加强属地管理,防止炒作和哄抬房价,各房产企业要组织从业人员对“房八条”等政策进行学习,对落实调控目标不力、量价上涨过快的市县,海南省将进行约谈问题,并且对违法违规的房企或炒作哄抬房价等行为,给予最严厉的处罚,直至清出海南市场。

随后20日晚,海南省公积金管理局发布通知,自4月23日起职工家庭购买首套新建住房的,住房公积金贷款最低首付款比例由20%提升至30%,同时职工家庭有未结清住房公积金贷款的,夫妻双方不得再办理其他住房消费类提取业务,以达到抑制房价过快增长的目的。

另外20日前后,海南省住建部门联合其他部门,对海口、三亚、陵水、儋州、澄迈、东方等市县的数十家违规房地产企业和房产中介进行处罚,严厉打击房地产领域哄抬房价、违规销售、虚假宣传等违法违规行为。

随着多项政策的颁布,部分当地房地产员销售坦言会将相当大一部分外省购房者拦在门外,部分项目也进入销售停摆状态。

专家:避免自由港的利好政策引起楼市的疯狂炒作

首都经济贸易大学教授赵秀池认为,海南祭出最严厉房地产调控大招有以下三方面原因:

首先,海南楼市限购政策升级目的是落实房住不炒的定位,避免由于自由港的利好引起楼市疯狂炒作。

第二,此次限购新政也给未来楼市调控一个方向标,即通过限购限贷手段坚决保护本地户籍人口的刚性住房需求,抑制外来炒房者。

第三,这一政策会减少楼市的交易量,对平抑房价起到一定作用。对自贸区建设也起到一定积极作用。因为如果房价炒的太高,会增加自贸区建设的成本,增加人才引进的难度。自贸区建设要更多的发挥市场作用,与严厉的住房限购政策并不矛盾,可以为需要的人才单独制定人才住房政策。

海南省曾经历的那些楼市泡沫

1988年,海南建省,从广东的一个地级行政区,摇身一变成为中国的第31个省级行政区,更为关键的是,它成了中国最大的经济特区,给予这块岛屿超乎想象的优惠政策。一时间,大量人涌向海南“淘金”,放弃铁饭碗者甚众,当时有媒体的标题是“十万大军下海南”。房地产很快热了起来。

1992年邓小平同志的南巡讲话,极大鼓舞了人们对于改革开放的信心,市场经济急速升温,为海南开发和房地产热潮“火上浇油”,中国近几十年最大的区域性楼市泡沫加速生成。房价和租金、地价暴涨,炒房、炒地风盛行,土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。

1992年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了74%。海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。

据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米。两年暴涨4倍,全球罕见。这属于非常典型的房地产泡沫。

高峰时期,这座总人数不过600万的海岛上,竟然出现了两万多家房地产公司。开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被卖了好几手,当然价格也翻了好几倍。

值得关注的是,2010年1月初,海南获批建设国际旅游岛后,海南房价迅速攀升,各路炒房资本蜂拥而至,导致海口、三亚等海南一线城市房价直线上涨。

从统计数据看,海南房价由6000多元平米,涨至2010年的过万元,大涨六成多。其中,海口由5000多元涨至近9000元,三亚最生猛,由1万元涨至近2万元,飙升一倍;以凤凰岛房价为例,公寓报价甚至超过10万元/平方米。

2010年,媒体惊呼海南楼市“好了伤疤忘了痛”,正在折腾出第二个房价泡沫。2013年初,又有媒体报道海南楼盘要崩盘。现在看来,2010那一波涨幅确实偏大,但难以断言是第二次大泡沫。2010年底,海南房价就开始稳中有降,但至2012年底也没出现整体性大跌,只是有部分项目出现明显降价。


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