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最详细的海外人士澳洲房产投资攻略!

房产频道2020-06-29 10:59:52
澳洲投资  

提到来澳洲投资,相信大部分人第一想到的便是来澳洲买房。对于中国一般投资者来说,房产投资的确是最简单可行的投资方式,因为在澳洲,尤其是在悉尼、墨尔本、布里斯班等城市,近几年房市增值较快,且租金回报率很高,高达5%左右的租房回报率基本可以完全Cover掉贷款利息,实现“以房养房”。



那么,中国投资者在澳洲购买房产有哪些注意事项?可以购买哪种形式房产?又不能购买哪种形式房产?





1“海外人士”的定义


“海外人士”即非澳洲常住居民,不具有澳洲国籍或永居身份、持有澳洲临时签证的海外人士。其中包含持有短期旅游签证或商务签证(逗留期为12个月以下)等签证类型的人士,以及持有长期工作签证、TR签证(逗留期为12个月以上)等签证类型的人士。


只要你不是澳洲人,也没有PR永居签证(即绿卡),那就是海外人士!




2“海外人士”购房政策与条件


海外人士在澳洲购买任何形式的房地产,都要向FIRB(澳洲投资审批委员会)申请并得到批准后才可以购买,当购买多套房地产时,每一套都需要单独申请(通常委托购房律师一并办理)。

这类申请通常会在30天内获得批准,而且在获得批准时通常没有附带条件。海外人士也可购买空地用于住宅开发,购买前同样需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工,且在完成开发前不能转卖等)。

关注澳洲的房屋产权,除堪培拉首都地区为99年产权外,澳洲其余地区都是永久产权。


1 针对持有短期签证(即旅游签证、商务签证等逗留期为12个月以下)人士,可投资的地产类型包括住宅地产(除特殊情况外,仅可购买全新住宅项目或空地)、商业地产、工业地产,在数量上没有任何限制。


2 持有长期签证(即工作签证等逗留期为12个月以上)人士除了能够购买上述类型房产外,还可以在澳洲购买一套现成(二手)住宅房产,但必须用于自住,不得用于投资,当临时居民不在此房产内居住时,必须在离开本国后三个月内出售此房产。



3银行贷款相关政策

海外人士在办理银行贷款时,通常是全权委托专业的贷款经纪人(Broker)进行办理,Broker会根据委托人的实际情况进行分析,从而选择最适合的金融机构进行贷款(不同的金融机构对海外人士的贷款政策不同),而且通常情况下,Broker可以从金融机构为委托人争取到更低的利率。


澳洲政府于2015年底逐渐收紧了海外收入(即申请人收入100%来源于海外)贷款的政策,纯海外收入贷款额度下调为70%,目前,海外人士购房贷款主要通过向St.George、中国银行、中国农业银行等接受纯海外收入贷款的银行申请。

通常情况下,纯海外收入贷款申请只要资料准备齐全且没有问题,受理银行都会通过。(Tips:学生签证海外人士是不能成为贷款申请主体的。)

目前,澳洲各大金融机构的投资房浮动贷款利率为5.5%-6.0%之间,投资房固定贷款利率为4.5%-5.0%之间。

4住宅房产购买流程


1 选房,挑选楼花;(楼花即国内所谓的期房,在澳洲,全新的住宅地产多为楼花)

2 交购房意向金EOI,通常5000澳币;(此费用对买卖双方不构成任何约束力,仅表示购买意向)

3 委托购房律师全程负责房产购买到交割过程中涉及到的法律文件审查、解读、沟通等工作,以及申请FIRB等服务;(律师委托费通常为1,000-1,500澳币)

4 律师申请FIRB,以200万以下房产为例,申请费通常在5000-10000澳币左右;

5 与开发商签署购买合同,缴交10%购房款至指定信托账户;

6 房子交割前半年准备申请贷款,联系Broker;

7 交割前验房。

8 房子交割,缴交购房合同中剩余未缴的首付款项。


*备注:从第3项申请FIRB一直到房屋交割,全程都会得到委托律师的助理;从挑选楼花到房屋交割,整个过程历时通常为1-2年。



5购房涉及主要税费说明


1 律师费:大约在800-1000澳币之间;

2 印花税:澳洲的印花税征收比例因因州而已,以新州价值60万-200万的房产为例,税率在3.8%-4.8%之间,房产价值越高税率越高;

3 物业费:每季度大约800-1200澳币;

4 市政费:每年大约1200-2000澳币左右(市政费≈房屋价值*0.15%+800,各州略有差异)

5 房屋结构检查费:约300澳币;

6 房屋及财产保险费:大约500澳币;

7 土地税:土地价值是按照土地价值乘以相应税率进行计算得出的,一般公寓房不需要缴纳土地税;


*备注:如果所购买是投资房,以上大部分费用都可以用来退税。


6交费程序介绍


*备注:因客户购买房产的性质不同,缴费的程序也会有所变化:


1 公寓期房(Apartment),汇款分为两笔:

⑴3000-5000澳元的定金;

⑵房价的10%+律师费等相关费用等(房子建好交付后,才会涉及贷款等事宜。);

2 土地+别墅(购买土地后由开发商盖房),汇款分为三笔:

⑴3000-5000澳元的定金;

⑵土地家30%的首付款(其余由贷款银行提供)+银行贷款相关费用;

⑶别墅造价30%的首付款(其余由贷款银行提供)+相关契税;

3 现房(包括公寓和别墅),汇款分为两笔

⑴3000-5000澳元的定金;

⑵房产30%首付款(其余由贷款银行提供)+银行贷款相关费用+相关契税(印花税等)+市容建设费等。