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且说老百姓的房地产投资

威海房地产那些事2018-12-05 14:07:17


老百姓的房地产投资,无非两个目的——保值和增值。保值是为了对冲通货膨胀,物价涨,房价也涨,这样财富不会缩水。增值是为了财富升值,房子的价值提升了,卖了以后能赚取令人满意的财富差价。




不管保值还是增值,都要把房子卖掉,钞票到手以后才算成立。所以,除非买房就是为了炒房的。那些家里只有一套房子的,就谈不上房地产投资了,房价上涨下跌跟你没啥关系。房价上涨只是多了些纸上财富,房价下跌了也用不着肉疼,因为涨跌你都不会卖房。





所以说要做房地产投资,必须有两套或以上房产,租赚租金,售赚差价。很显然,不管是租是售,有人租有人买才能赚钱。


这个道理说起来简单至极,但是里面蕴含着一个真理。那就是:对楼市影响最大的不是价格,而是流动性。没有流动性,房产就是一堆钢筋混凝土。流动性一旦出现问题。那么事情就要发生逆转性的的变化。




房地产宏观调控,说到底都是通过抬高房产的进入门槛来限制流动性。房住不炒的定位出台后,调控的措施更加完善,首先以空前严厉的限买限卖政策减低房产流动的频次,其次以共有产权、租住同权等丰富房产的流动形式,降低流动成本。再加上土地、税收、信贷等层面多管齐下,一起合力拉住发了疯的房价的缰绳。时至今日,其效果有目共睹。





那房产的流动性对老百姓的房地产投资来说意味着什么呢?



首先,要弄清楚投资和消费。


5年前花50万买了房子,现在房价上涨,房子变成150万了。你赚钱了吗?


肯定是赚了嘛。赚了100万,1年级的孩子都算的出来。


没错,你肯定是赚了。


但仅限于市值。


你要是把房子卖了变成现金,而且从此再不买房了。你绝对是赚钱了。


如果你没卖房子,还是住在那里,日子还是一样过,那你的房子只是升值了。这不叫投资,只是消费而已。


钱如果收不回来,市值涨再高也跟你没关系。

 




其次,记住李嘉诚的话:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”


这句话翻译过来就是:买能够流动的房子。租有人租,卖有人买。


度假房产曾经火过一阵子,“用时度假,闲时出租”这个广告语是售楼员告诉你的美好愿景。但是事实往往不是这样的。那些远离市区、配套不足的度假房,只是在夏天的时候有点人气,其他季节住不了几个人。


这种房子,闲的时候你租给谁去?


当你想卖房子的时候?你上哪里去找接盘侠?





第三,别把投资押宝在憧憬里


这里说的是每年返点的带租约房产销售。通常是划分为小区隔的满铺型商铺。什么8年回本、9年见利这类的投资回报算的让你感觉捡着了阿里巴巴集团的原始股。


但是请记住,这只是美好的憧憬,并没有发生。会不会实现,取决于将来的商业运营。谁去运营?会运营成什么样?会盈利还是会亏损?此时此刻,谁也不知道。


有人说了,合同里面写清楚了每年的回报。如果达不到,我就退房。这样说就有点天真了。真要到了那一步,撇开你的资金被人家用了N年不说,通常不打官司是退不了房的。打官司赢了还有个挠头的执行问题。方方面面会把你折腾的焦头烂额。


这种房产投资根本就不受自我控制,资产的升值与否只能撞大运。你的投资收益,其实是掌握在别人的手里的。





眼观澜】记住一个原则:投资性房产跟自有住房不一样,不是用来住的,而是用来赚钱的。无法变现,就谈不上收益,那些高高在上的市值,啥用也没有。




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