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「干货」房产投资三要素

阳光城市频道2021-02-18 13:55:37



房产投资达人凯旋曾总结过,房产投资三要素:(1)投资标的物;(2)杠杆和金融属性;(3)时机。


股票投资三要素:(1)时机;(2)投资标的物;(3)杠杆的控制。


很明显,三要素的顺序不一样。


而投资标的物的选择比时机节奏的选择要简单一些,因此,房产投资的安全性与确定性都要高于股票投资。

房产投资,重在选择投资标的物:城市、板块、具体房子

对于房地产市场,目前的格局是:一线和二线中心城市房价稳定;二线弱和部分三四线城市补涨;其他小城市和村镇,不涨或待涨(等资金潮水过来)。

现在能涨的,不代表以后还能持续涨,而现在没涨的,显然投资优先级不高,属于“逢高出货”的类型,这个时候再进那些没涨但可能涨的城市——风险大,收益不见得高。


也许涨几个月,但接下来几年都不涨。时间周期一拉长,也谈不上什么效率,火中取栗式投资几乎等于赌博


你可以赌——假如你相信自己技巧高且运气足够好的话。



在人口红利及城市化的第一阶段,调控相当于房价上涨的中途休息,房价是普涨状态。但未来,年龄结构和抚养比劣化,人口红利消失,房产投资也要挑城市了。


一二线中心城市,属于房价调控的重点对象,需要购房证明、需要社保、需要高比例首付等等等,门槛很高,但也意味着价值高。如果这时候买入,可以。长线投资范畴,安全度高。短期效率未必——除非是一二线热点城市的限价新房,这是特殊品种,大胆入。

长线投资:重资产在一二线中心城市,可以关注新城区和具备确定性发展前景的区域,如南京的河西南、江心洲、江北新区、燕子矶、仙林湖、江宁九龙湖等,是城市重要功能的载体;其次是城市的洼地区域,有明显利好、有确定性产业落地,纳入主城区交通规划的,比如南京内部的六合高淳溧水,尤其是被限价压得死死的楼盘;另外,区域经济中心城市,例如南通、宁波这种,可以吸收区域内的人口、资本。

短线投资:目前涨了一些但未涨透的城市,宜在主城有学区属性的;都市圈的部分城市,但一定要好好挑,价格要匹配目前的发展,而不是已经高估去接盘的。短线投资毕竟是带点赌性的。


关于杠杆,对于优质投资品,杠杆多多益善,撬动的是收益;而对于相对没那么好的投资品,负债常规化,要有兜底措施。

总结一下:一二线热点城市的限价新房,投资没问题关于这点,露宿街头的南京千万富翁知道。上海、北京到处找领导买房的人知道,杭州、广州、武汉、成都买房号费的也知道。






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