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房产投资靠常识(一)

并购投行圈2019-03-22 07:18:29




题记:

  

    这是作者依靠常识投资房产的系列文章之一,并购投行圈(bgth2017)认为作者文字功底深厚,高屋建瓴,对城市发展有深刻认识,逻辑清晰,自成体系,准确把握房产投资方向,值得大家学习借鉴,受到一些启发。




房产投资靠常识()


     

    看到群里大家都很焦虑,有些人不知道到底该怎么做?买吧,怕买到山顶;不买吧,又怕被财富的列车越甩越远。那么这个问题到底怎么办?买或者不买,如何判断?我们的投资究竟需不需要一些理论指导?我的感觉是投资其实有时候真的是需要回归常识的,返璞归真,万法归一!


      在正式开讲前,我阐述一下的的几个基本观点:


      1、任何事物都有其价值,价格决定一切,如果价格背离了价值,那么就是你卖出或者买进的理由了。进一步阐述一下就是


      2、 两三年前流行的唯有一线城市有房产其他城市只是居住的观点,事实证明这已经被打脸了,任何城市不管是几线都有其存在的理由,同样任何城市也会自有其天花板,一线也概莫能外。这里需要注意的是估值体系的建立,在后面我会详细谈到。


      3、中国房产市场板块论,我们在谈论中国市场的时候会一股脑的认网红城市或者是珠三角,我不否认这些城市有机会,但是我认为我们应该把眼光放更开阔一些。以中国面积之辽阔,人口之众多,区域分类之复杂,我们至少可以划分为七八个板块,并且这七八个板块每一个都不亚于一个欧洲中等规模的国家,那么除去长三角、珠三角、京津冀之外的各个中心城市,比如武汉、成都等的兴起就很好理解了,你可以把她们当成各自国家的首都。说到这里,我还是要提一下,大家都忽略的东北板块,东北的大连和沈阳,其实类似与珠三角的广州与深圳的地位,只要东三省没有彻底烂掉,那么这两个城市就不应该完全忽略。至于东三省的未来,你的看法可能就决定了你对这两座城市的投资了。


   4、城市的视角问题,也就是我们在看城市的时候我们的角度是怎样的,这可能直接决定了我们给城市的定位。拿重庆来说,很多人说这是中国房价最便宜的直辖市,随便买买买,保证几年之内翻十倍,你看跟同为直辖市的京沪相比。但是我想说的是,我从来没有拿重庆当直辖市,如果你拿她当直辖市你就无形之中拿她跟京沪对比,这会得出一个很荒谬的结论。我说不拿重庆当直辖市的理由很简单,从人口、面积等各方面来说,她就是一个省的规模,另外北京是政治中心,上海是经济中心,重庆是火锅中心吗?一个拿沿海城市抛弃了的来料加工行业作为高科技产业的城市(重庆最大的高科技产业是笔记本电脑组装),拿什么来提供足够的高薪岗位?这好比我们村老张家早年靠给乡亲们加工粮食攒了点小钱,然后换新设备工厂升级了,而你拿过来老张家淘汰的设备说我要靠这套设备致富超过你,这跟重庆妄图拿沿海城市淘汰产业来超越人家一样的是很荒谬的逻辑。那么,重庆可以买吗?可以买,但是你转换一个视角就知道给她定价了,就知道怎么挑选了,如果市区核心区有合适的楼盘一样是可以买并且可以赚钱的,但是估值体系你要懂,你的对标对象只能是某些西南省会而不是其他几个直辖市了。毕竟重庆中心城区还有一万出头的盘,而各个省会市中心这种盘也不是很多了。

   

        5、城市的分类与估值体系构建。我们长期按照人口、经济指标等给各城市分类,按照惯例会分成一线、二线、三线、四线、五线等很多。但是有几类城市必须单独分类的,比如三亚、厦门、珠海、西双版纳等。从房价来说三亚、厦门基本可以归为一线了,珠海起码是强二线,而西双版纳可以归为二线或者强三线。另外还有一些资源类城市也是需要单独估值的,比如鄂尔多斯、东营、克拉玛依等,如果你按照人均经济指标这些都是超一线,但是按照人口等又都是只能勉强算四线的。前面这两类城市的估值体系变动都是因为其特有的一些资源。在这里,我将资源分为两大类,一类是消耗类不可再生类,这一类城市积累的经济指标需要向下降级,所以鄂尔多斯、东营、克拉玛依等经济指标好看,我也不会参与。而三亚、珠海、厦门、西双版纳等,因为有无敌海景、婀娜多姿的热带风情或者海景加上完善的配套等,这些资源其实是不可复制的,这种资源是极好的加分项。这是需要高看一眼的。随着生活水平的提升,人们对美好生活的向往只会越来越强。还有一些城市也是需要重点关注的,比如徐州这种方圆几百里都没有很强势的中心城市,本身人口又超千万并且有地铁等的城市是可以高看一眼的。


    6、城市对标体系的构建。我们在判断某个城市还能否继续投资的时候,我们很茫然,究竟涨到位没有,还能不能进?这时候,我希望大家能找一些对标城市来做比较,可以对比出城市的底线和天花板究竟在何处?比如陵水的价格天花板应该就是三亚吧,因为不管从知名度还是其他方面来说三亚毕竟更强一些。我在比较环渤海湾三座城的时候喜欢拿青岛、大连、烟台来做对标比较。地理位置相近,十年前大连应该是远胜过青岛的,不管从城市知名度还是城市本身实力以及吸引力来说,青岛可能只算是胶东半岛的青岛,而彼时的大连是全国人的大连甚至可以说是世界的大连,当然因为一些众所周知的原因,现在大连没法跟青岛比了,但是不妨碍我们拿出来做对标,我认为大连的房价合理水平应该在青岛的七八成是比较合理的,而目前的价格是大连远不到青岛的一半水平;再来说说烟台,这是一座被大家忽略的城市,但是你深入了解就可以发现,烟台的环境其实比青岛甚至更好,海滩要更好一些,工业实力甚至是强于青岛的,在威海被分割之前,烟台甚至是山东经济老大,现在的烟台上市公司数量任然是山东省第一,这是很能说明问题的,烟台的第一产业有闻名遐迩的烟台苹果、莱阳梨、张裕葡萄酒、海鲜等,综合实力来看当然是逊色于青岛一些,但是这些足以支撑起烟台房价到青岛五成到六成是没问题的。那么目前来看,青岛作为国内第三经济强省并且又是人口大省山东的第一经济大市,目前房价也谈不上高估,胶东半岛也需要一个领军城市,如果青岛房价没有高估,那么大连和烟台其实就算是很低估了。这就是城市对标体系带来的好处,还让你更冷静的思考你的投资标的物的价值曲线和价格曲线是否偏离。


    7、那么说了这么多,如何去挑选城市?我的惯例是首先按照全国经济五十强的城市排序去寻找她们各自的房价位置,如果某城市经济指标一直是二十强以内,而房价在五十左右,那这个城市就值得好好研究。这个时候我们就需要研究如下一些数据:经济指标的含金量,诸如是不是因为某些资源的原因指标很高但是市民分享有限,比如鄂尔多斯、东营、克拉玛依等,另外就是人口总量和人口流入流出数量及趋势,库存量和去库存周期等,如果各项指标都比较合理,再经过实地探究发现老城区还有大量的棚改预期,那么堪称完美洼地。另外就是某些不可复制资源的独特存在,比如三亚的无敌海景、西双版纳独特的热带风情等,若实地探究符合两个基本指标也是可以重点关注的,第一个就是均价过万没有,第二个就是外地客户占比超过三成没有,这两个指标符合,那么也应该是值得重点关注的对象了。


    8、环京、环沪、环深的城市定价体系。单个独立的城市定位有些是很明晰的,但是有些单独拿出来微不足道的城市价格可以媲美很多强二线,这就是某些环京、环沪、环深小城市的现状。那么如何给她们定位?讲这点前首先要明晰两个概念:第一,这些城市是属于一线城市的价格溢出效应,她们对标的价格应该是所对应一线城市的接壤区域,第二,这些区域的价值很多程度上依赖于轨道交通,轨道的延伸距离和站点的具体位置决定了项目本身的价格差异可以相差两三倍,第三,这些小区域各自的定位,可能会决定以后的走势曲线。以廊坊的燕郊和固安为例来给大家解读一下,燕郊因为物理距离确实离北京很近而最早受到北漂一族的亲睐成为了有名的睡城,随着通州房价的逐步崛起,燕郊的投资价值凸显,从而完美的由单纯的睡城成为了一个极好的投资标的物,但是随着投资属性越来越强这种价格支撑体系其实是越来越脆弱的,终于在17年上半年开始崩盘,有些基本面不是很好的楼盘跌了百分之五十都不止。而固安则有很多不同之处,首先是固安作为一个县她有自身完整的规划,包括土地的使用规划和产业规划,这决定了她本身是有产业支撑的,而燕郊因为只是一个小镇土地有限,完全是属于自然延伸野蛮生长那种,这决定了她很难有自己的产业规划,甚至连市政规划都是很难实施,拆迁改造难度太大,并且因为没有更多可利用土地,实际上花费巨资改造的回报率不高,两个区域的发展前景高下立判。并且,我们从规划中可以看到,北京新机场以庞大身躯横跨北京大兴区和固安之间,配套的机场服务和产业区是足以影响到很大一块区域的。另外,固安本身处于北京天津雄安新区三者之间,可以说是今后京津冀协同发展的金三角区域了。随着燕郊、固安两地轨道交通的落实,到北京的通勤时间会逐步缩小,加之以上的条件对比,两者的投资价值高下立判。这就是我说的如何判断一线城市周边的小区域的投资价值,希望燕郊和固安的对比会给你带来一些启发。最后要划重点的是,并不是所有的城市都有强辐射作用的,有些人喜欢拿某些二线城市谈辐射,我想说的是这些城市本身自己都没吃饱,如何外溢?如何辐射?千万不可拿一线城市的外溢效应来刻舟求剑。

    

        9、谈全国大趋势,这里只想简单聊聊,如果你们关注过货币增发的速度和房价上涨速度之后,你们就能判断房价到底高估了没有,粗略统计是货币增发一百倍的情况下,房价只涨了二十二倍,并且在目前经济增速超过7个点的情况下,货币增速就算克制也必须保持在十个点左右,算上M2的倍数效应,房价总体只能继续向上,你愿不愿意都会这样走。但是经济增速不可能永远这么高,我的判断是只看十年,这种个人财富高速增长的阶段还能持续十年,希望大家不要错过这个窗口期。(具体区域和小区挑选下篇续)


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