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楼市租购并举,重磅金融政策发布,意义非同寻常

房地产和住建系统学习信息平台2019-03-14 06:53:43

首个资本市场支持租购并举政策落地,数万亿住房租赁证券化市场被激活。人民日报此前称楼市调控不会虎头蛇尾,而是将真正确保房屋回归居住属性,并为建立房地产长效机制创造环境。


酝酿多日的,支持租购并举重磅金融政策,昨日出台。


4月25日下午,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称”通知"),对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确规定。


中国证券报分析称,这是首个资本市场支持租购并举政策!也是一年多以来,资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道,给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。


业内分析称,随着资产证券化市场的健全及产品的成熟,房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升,房地产投资信托基金(REITs将撬动数万亿市场。


《人民日报》此前刊文称,楼市调控不会反反复复、虎头蛇尾,而是将真正确保房屋回归居住属性,并为建立房地产长效机制创造环境


截至目前,有超过20个省份累计超过50个省市出台了有关租赁的政策内容。不完全统计显示,国内排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。


意义非同寻常

 

此次新政意义非同寻常。通知指出:


1,住房租赁资产证券化,有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设


2,有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环;


3,可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。


通知明确发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件


一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;


二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;


三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。


通知还明确了优先和重点支持领域:


明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。


数万亿住房租赁证券化市场启动

 

中国住房市场尤其是一线城市已进入存量时代。全国存量市场已达180万亿元规模。不过,租赁市场份额偏低,全国租赁成交占比仅6%,与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。


测算显示,中国租赁住房REITs(不动产信托投资基金)的市值规模将在5200亿至1.56万亿元之间,远景巨大。中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长,这是一个相对保守的估计。


此前链家公布的报告显示,目前中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV(交易总额)已超过1万亿元,未来10年,中国租赁人口近2.3亿人,租房市场租金GMV将接近3万亿元,到2030年,租赁人口近3亿人,租金GMV将达4.6万亿元。美国人口仅有3.2亿,但租赁人口超过1亿人,租金GMV超过3万亿美元。


据北大光华REITs课题组测算,参考REITs占GDP和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿至12万亿元之间。其中,租赁住房REITs是REITs一个大的分类。


上述机构指出,在中国暂未推出公募REITs的情形下,鉴于现有类REITs产品的较高投资门槛限制,投资人仍以机构为主,并且大多情况下以“持有至到期”的投资策略认购优先级产品份额,而权益级份额因流动性欠缺导致销售难度较大。因此,当前中国类REITs产品的融资属性仍然较强,尚未能真正体现出国际标准化REITs的权益属性。


人民日报:调控政策不会反反复复

 

《人民日报》此前刊文称,在“房子是用来住的,不是用来炒的”已经成为社会共识的背景下,中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾,而是将真正确保房屋回归居住属性,并为建立房地产长效机制创造环境。


从2018年政 府 工作报告中指出,将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,到全国发布租赁新政策的城市超50个,已有超过10个城市开展租赁类土地出让,供应量超过8万套。


响应落实调控地方政府主体责任,广州和北京先后宣布“租购同权”,上海试水“只租不售”,深圳祭出“土地划拨”,各地租赁利好政策纷纷落地。


而与住房、户籍紧紧捆绑的子女入学问题,在北京、广州已经出现转机。

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会议 · 简讯

议时间2018年5月16日—19日【西安市】
议时间2018年6月  8日—11日【深圳市】

参会对象:

1.各地住房城乡建设行政主管部门负责人;房管局及市场监管处(科)、房地产开发管理处(科)、租赁处(科)、物业管理等部门的负责人及相关人员。
    2.各地住房租赁中心(所、室)、房地产交易中心(所)、住房保障中心等部门的负责人及相关人员。
    3.各地房地产开发企业、房地产经纪机构、住房
租赁投资运营机构、国有住房租赁企业负责人、建设银行负责人等相关人员。

主办单位:全国房地产业培训中心、中建政研教育科技研究院