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房产投资解析

金瑞国际2019-05-26 08:27:00


房产投资是指将房地产视作投资增值的工具, 将一定的资金量投入房地产领域,以期在一定的期限内通过房地产的租金收入及价格上涨获得一定的预期回报。


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特性


(1)不可移动性土地和建筑物是不可移动的,所以统称为不动产。这一特性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费;同时也导致房地产市场不存在全国性或全球性的市场,而是一个区域性的市场。


(2)独一无二性房地产不是一个标准化产品,没有两宗房地产是完全相同的,这就使不同的房地产不能相互完全替代,房地产市场也不可能实现完全竞争,房地产交易价格容易受交易者个体行为的影响。因其独一无二性,房地产投资者必须到实地观察后才能合理评估其交易价格。


(3)投资门槛高房地产的投资门槛比其他投资工具高得多。


(4)流动性较差与股票、债券、基金和黄金等投资工具相比较,投资房地产的变现性最差。


(5)保值增值性土地与黄金一样,具有不可毁灭性,是天生的保值工具。建筑物完工后,使用期限长达几十年以上,可以给其拥有者带来持续不断的利益。长期持续的实质利益的折现即为房地产的实质价值,可以用于对抗通胀,这正是房地产保值的理论依据。由于房地产的寿命长,同时数量有限,因此随着时间的推移和需求的增加,房地产的稀缺性会逐步凸显;而外部经济条件(例如交通或周围环境)的改善也会使房地产的价值上升,这就是房地产的自然增值过程。


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投资收益


(1)房租收入即房地产投资者将房产出租后,定期收到的一笔租金。房租总收入扣除所有相关费用等于房租的净流入。如果房产始终处于出租的状态,则房租净流入是一种稳定的现金流。在租约续期时,房租水平通常还会随着通胀率调整。对于以房养老者来说,房租净流入是重要的养老金来源。


(2)买卖房地产的差额收入这是房地产投资者更重视的部分。实际上,如果投资后房价不涨,只有房租净流入,那么其收益可能比不上其他固定收益类投资工具的投资收益。


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投资风险


(1)流动性风险由于变现性较差,房地产投资的流动性风险较一般金融资产高。


(2)市场风险长期而言,房地产投资虽然可以保值增值,但是房地产市场仍受到经济周期、供求关系和相关政策的影响,并非只涨不跌。当房价存在资产泡沫时,市场风险也将累积得越来越大。


(3)利率风险存款利率的变动会影响房租收益率;贷款利率的变动会影响投资者的贷款成本。总体而言,利率水平与房地产投资价值呈反比关系。


(4)政策风险投资房地产期间,投资者可能面临税费提高或政府出台其他房产调控政策的风险,如限购、限贷、限价以及房产税等。


(5)环境变化风险房地产投资标的周围环境变差,如出现令人厌恶的环境设施(电塔、垃圾场、公墓等)、治安恶化或者交通瘫痪等情况,房价会受负面影响。


(6)建筑物质量风险投资标的建筑品质不良,如出现海沙房、辐射钢筋房等情况时,不但房价会下跌,还将难以脱手。


(7)意外风险房地产投资还可能遭受自然灾害或者人为意外过失所带来的风险,如地震、火灾、飓风、洪水等带来的灾害损失。不过,此类的风险一般可通过投保财产险来转移。


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房产估价的方法:收益还原法


以收益还原法估价时,应从被估价房产的所在区域收集多个同类用途(住宅或商铺)房产的净收益和房价的信息,算出平均的资本化率,再算出该房产的合理房价。如有确定的使用年限和净收益增长率信息,可以使用增长型年金模型求取房价估值的现值。


净收益=潜在毛收入-空置或欠租损失-运营费用

平均资本化率=净收益/房价

房价=净收益/平均资本化率

注意事项


尽管我国房价在过去多年持续上涨,但不代表上涨趋势永远存在。因此,不宜把过多的资产全部押注在房产投资上。

 

目前,我国一线城市的房价租金比达五六百倍,远超过国际标准值范围。房租收益率低于存款利率,如果贷款买房投资当房东,房租还不够付贷款利息。若房价不涨或涨幅低于通胀,那么这种房产投资是不划算的。投资客对房价的乐观预期为进场的主因,但当预期改变时,房价也有反转的可能。


金瑞国际效果图 


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