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强二线(或省会)城市房产价值投资参考(一):海南建省30周年,海南对外全面开放

宅男聊宅说钱2019-02-09 10:01:55
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传闻落地坐实!



传言已久的重磅政策终于落地!



海南建省30周年大会上郑重宣布,支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系



2

再次划重点!


1、海南新的四大定位:全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区。


2、建设全岛自由贸易试验区、建设中国特色的贸易自由港。


3、在海南设立国际能源、航运、大宗商品、产权、股权、碳排放权等交易场所


4、重点发展旅游、互联网、医疗健康、金融、会展等服务业


5、设立海南国际离岸创新创业示范区


6、更大加密海南直达全球的国际航线


7、全岛实现免税购物政策


8、最严格的生态环境保护制度


9、海南大学创建世界一流学科


10、引入境内外优质教育资源,鼓励境内外高校和研究机构在海南设立分支


11、允许全球技术技能人员在海南就业、永居


12、允许在中国的海外留学生(硕士学历或以上)在海南创业就业



3

政策解读!


1、这是和雄安新区一样重要的宏大的国家级规划!


2、这是借海南向世界展示中国更坚决的改革开放的决心!


3、这是海南史上最大的利好政策!教育要建设全球一流,人才要尽量全球引进,财政要集全国力量。


4、海南不像雄安,雄安需要从零开始,海南已经有了不错的基本面和发展,海南本来是虎,如今虎添翼


5、海南不但要跑,还要飞!


6、海南的定位非常清晰,就是一个能在未来打败新加坡、台湾的旅游和金融中心!


7、再多的解读其实都是废话,这一切都是对海南的重大利好!


8、再强调,海南要飞!


3

海南成为自贸港之后,未来海南的人口及商品销售额将急剧上升!


中国目前已经审批通过了三批自贸试验区,总共有11个城市。


但是这11个城市的自贸区面积,均没有超过120平方公里,其中最大的自贸区面积是来自上海自贸区,也刚刚才120平米公里的面积。


也就意味着所有来自自贸区的优惠政策仅局限于这120平方公里范围之内。


而海南这一次,则是迎来了全岛范围的自贸区优惠政策,自贸区面积高达3.54万平方公里!


将整个海南划定为中国自贸试验区,本质上就已经接近一个自贸港的基本概念了。

最重要的是,中央这次允许海南探索自贸港业务!


中国目前审批出去的11个城市自贸试验区,都只能允许国外的商品免关税进出和储存,是不能进行离岸业务的,也就是不能进行加工,贸易,旅游和服务等业务。


但是自贸港则是完全开放的,除了自由进出和贸易外,还包括投资自由、雇工自由、经营自由、经营人员出入境自由,可以进行原材料的加工、制造、交易等各项离岸业务。


中国最著名的自贸港就是香港,由于商品可以免关税进出、制造、贸易及消费,已经成为全亚洲,乃至全世界最繁荣的港口中心及商品消费中心!


海南,毫无疑问就是要打造第二个香港,开放程度不亚于香港!为什么


首先,海南是一个全岛型的自贸试验区,就意味着国外的商品在全海南均可实现零关税进出和贸易,海南的进口货物价格将会比内地至少便宜15%-30%以上。


海南必将成为全国,乃至东南亚的旅游消费中心!游客数量将会出现明显激增!对于很多人来说,以后不用去香港消费了,直接去海南就可以了。


海南不仅拥有与香港同等的价格优势,同时还可以享受最好的旅游服务和配套!


第二,海南将会首先在局部区域,尝试自贸港政策。一旦执行了自贸港政策,大量的企业将会蜂拥而至来海南进行产品的加工、制造及经营,这样可以节省大量的时间及税费。


海南的务工人员及常住人口将会出现激增,土地价格及房价将会被催大,到时候将会出现一地难求,一房难求的局面。


目前已经有大量的企业去海南进行考察,跑马圈地,国内的阿里巴巴、腾讯均已经南下海南,寻求更大的发展。


海南,或将成为中国最大的自由贸易港,从而取代香港的位置!


4

海南限购升级背后,是利好还是利空?

330号海南出了全国最严厉的调控政策,五年限售+五年社保+70%首付。


政府正向宽松政策,本质说明市场供大于需

 

政府反向收紧政策,本质说明市场供小于需

 

对于海南这次政策调控加紧,很多人都觉得海南的房价可能立马就会进入冰冻期,或房价会降下去! 其实我个人没有这么悲观,也认为这个逻辑是有一点问题的。

 

一,这一调控确实让海南完全已经失去短期(3年)投资价值

 

1、购买准入资金门槛

海南全省从2016年到2017年同比增长了56.47%,目前整个海南均价12490

海口从2016年到2017年同比增长了82%,目前海口整体均价16300

三亚从2016年到2017年房价同比增长了54.48%,三亚目前均价30544

从去年929日,海南省住建厅和省规划委联合颁布史上最严全省限制令,要求全省各县市自即日起停止批准报建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设。

 

这里不仅房子的单价的门槛拉高了,可购买户型面积大小的门槛也拉高了。

 

按照目前海南剩余户型面积和单价来算,比如买一套60平左右的房子,门槛总价就要70万起。加上330号出来的纵向调控新政策,凡是在330后之后,外地的购房者,首付比例不得低于70%基本相当于要全款,这对于普通炒房者或薪资家庭来说,门槛就更高了,基本把其挡在门外。

 

2、限售门槛

 

限售令的威慑力就在于逐渐使短期炒房的获利模式彻底被瓦解,不再让这种急功近利的思维在整个楼市里蔓延。

 

如果投资了,房价不上涨甚至涨慢了都不行,更可况20162017年已经疯涨了一轮。5年限售是极度限制资金的流动性,对于这个短期投资是致命,风险极高,几乎短期投资客都会望而止步。

 

 3、双向政策门槛

 

现在是在需求端和供给端双管齐下,都加强严格管控。

 

需求端门槛:贷款门槛(外地人购买贷款比例最少70%)、限制部分贷款(第3套不给予贷款)、限制买卖年限(拿到证5年内禁止买卖)、限制买卖套数(外地人一家庭1套)、部分区域要求社保。

 

供给端门槛:限制预售证发放(封顶预售)、限制土地报建、限制土地审批、限制备案后6个月内不得调高备案价格,对违反商品住宅价格备案管理制度的,没有预售证预售,查到依法依规严肃查处。

 

总结:想盲目跟风买房赚钱的机会,已经一去不复返,还想走短期投资炒房这条路,也已经基本行不同,现在是进入难,退出也难。

 

二,房价越调越高的背后是供需严重失衡导致,这轮的调控我对海南未来一段时间房价走势,并没有那么悲观。

 

 1、社保提升至5年,房价会跌?

 

原有政策中,对于限购地区,包括海口、三亚、琼海的局部地区,以及五指山、保亭、琼中、白沙等中部县市的全境,调控政策在纵向上加深了,由之前的社保2年升级为5年,外地贷款比例升为70%,这一点对以上全限购的区域的影响肯定是比较大的。


5年社保只对之前限购的区域,其它城市比如澄迈、临高、文昌、陵水等这些依然不受任何影响,不需要社保及个税,可以随便购买。

 

 2、限售提升至5年,房价会跌吗?


 刚才也提到,2年的限购社保,大家为了买到自己如意的区域,都挤破头想办法往里面钻,可以很多人来海南买房越来越看重兼顾长期的投资价值,这跟消费升级,人们对美好生活的追求有很大的关系,海南旅居已经不仅仅是一个纯粹的投资行为,更多的是度假、养老兼顾投资。


 

 3、贷款比例上调70%,房价会跌? 

 

外地人在海南购房,首付比例不得低于70%据我所知道的一线信息,海南目前能够接受贷款的项目,基本不多,大多数都要求全款支付,只有部分卖不动的项目,开发商才会超微放松一些购买门槛,允许贷款。

 

因此提高贷款比例的影响绝对没有大家想象中的那么大,更不会瞬间让供给需求失调,导致房价下调。

 

 

三,中长期来看海南的潜力还是非常大

 

进入求时代的海南,未来人口的流量会倍增

 

经过多年的发展以及2017年的大调整,海南旅居市场已经从粗放规划式发展,重量不重质,以市场扩容扩量为主的时代,转变进入追求品质时代。

 

20178月份继续落实两个暂停政策开始,逐步减少面向省内外居民销售的商品住宅开发量,到全面限制100平方米小户型建设,进一步调整优化房地产区域结构、产品结构,严控低端供应,完善配套设施,提升开发品质,加强生态资源保护等。

 

去年这一系列的政策密集出台,透露出海南政府对房地产一支独大的重视,对海南的生态环境保护和提高开发的品质基础配套设施的建设,提出了更高的要求。

 

随着人口结构的老龄化、环境恶化与亚健康现象的日渐普遍,以及全球整体健康理念的革命性影响,人们对健康养生养体的需求成为继温饱需求之后,消费升级肯定是市场主流趋势和时代发展热点,也是旅游休闲度假的核心市场,海南的这一系列的改革,只会让海南国际旅游岛迎来全新的机会点。




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海南海南值得投资的县市指南


其实如果从海南区域价值格局来看,划分为四大价值板块:分别是海澄文区域、东部圈、大三亚圈及西部圈。



第一:东部圈+大三亚圈:位于北纬18度上下,是海南发展最早的区域,房价基本上都在15000元/平米及以上,尤其是大三亚圈,房价基本都在2万/平米以上。以上两个区域旅游资源条件最佳,房价也相对较高,区域发展成熟,适合中高端度假休闲。自住首选,投资也绝对保值。


第二:海澄文经济圈:以海口为中心辐射带动,是目前海南最具投资潜力的区域,临一线海景,产业集中,人口密集,配套成熟,尤其是以澄迈老城区+文昌航天城+清澜湾及海口西海岸片区,目前房价相对便宜,投资潜力巨大。


第三:西部圈:西线在海南发展相对滞后,是目前最经济的度假休闲区,适合低总价有闲钱的投资客,需要耐心长期持有,投资有些许的小风险。







一、临高

临高海岸线有代表性的楼盘是碧桂园金沙滩、临高角的长岛蓝湾、汇泽蓝海湾以及恒大御海天下;临高县城优美环境的代表楼盘是碧桂园的澜江华府,临高的楼盘综合特点是价位总体低、性价比高,临高南站高铁盘活整个临高区域。


恒大御海天下的地理位置是该项目最大的亮点。项目具体位于临高马袅湾旅游度假区,恰恰占据了U型海湾的位置,风小,比较平静,集中了河、海、湾、林、岛自然生态资源和热带海洋生物资源,有红树林生态湿地、滨海防风森林和中央小岛。


其中红树林湿地,对环境要求比较高,是原生态海湾的重要衡量标志,生长在亚热带和热带,陆地海洋交界的浅滩,要受周期性潮水浸淹,才得以形成。有防风、挡潮的作用,本身就是有百种国家一级保护植,有药用价值,自身营养也作为食料,给浮游生物、鱼群提供很好的生长环境。同时聚集了国家一级保护鸟类,比如白鹭。也能净化水体,总的来说,红树林湿地这一种自然资源非常宝贵,不过近几十年来,遭到破坏,数量在减少,国家也出台保护文件。另外项目还有中央小岛,将被打造为海岛欢乐世界。



二、澄迈
澄迈县比较有代表性的楼盘是景园悦海湾和藏龙福地。景园悦海湾是在澄迈老城,澄迈本身是公认的世界长寿乡。老城靠近西海岸,西海岸现目前是市政府搬迁地,据康老师理论:“领导住哪,咱们住哪”,那么西海岸片区将来必然会起来,学校、市场、大型广场超市等配套已经进驻运营,未来西海岸会是人气很旺的片区。随着西海岸的成熟,邻居老城会享受到城市发展的红利,可以共享海口的配套,加上交通方便,有海口的直达公交,距离机场、动车站都比较近。但是,现在西海岸毛坯价格在1.8万-2万,但目前老城均价在1.2万左右,可见性价比之高。在《2010-2020海口市总体规划》中,老城已经纳入海口发展规划,未来老城的发展是值得期待的,房子升值空间很大。


三、定安
定安县最新楼盘有绿海花园、香江丽景、中润温泉水城以及日广凤羽林等。

绿海花园位于定安,在省会海口的西面,号称海口后花园;定安在海口半小时生活圈内,享受海口同等的现有资源生活,如医疗、学校等,包括定安未来的发展很大程度取决于海口,交通逐步改善,海口快速发展必然也会带动定安的发展。项目具体是在仙安路高速路出入口东侧300米,位于定安新区,市政府已搬迁至新区,随之而来的就是周边的配套设施将逐步形成;目前从项目出发步行5分钟,就抵达大型百货超市,可满足生活需求,后期还会更加完善。



四、海口
海口作为海南省GDP首位、全省配套设施最全的市区,在其快速发展的现阶段,西海岸是正在冉冉升起的明珠;目前西海岸房源紧张,在售的推荐楼盘有天赐上湾。


天赐上湾的地理位置是项目最大的亮点:位于海口西海岸延长线盈滨半岛盈滨路,按照海口规划往”东优西拓”方向发展,海口东面已经很成熟了,西拓就是要发展西海岸,向盈滨半岛延伸;而盈滨半岛是海口半小时生活圈的核心组成部分,曾经政府还想将盈滨半岛纳入行政范围,可见盈滨半岛区位上的重要性。


《2010-2020海口市总体规划》中,老城是纳入海口发展规划的,作为老城一部分的盈滨半岛,紧邻着省会,必然会得到优先发展。


海口另一端不能不说的就是观澜湖壹号,毗邻冯小刚电影公社,这里主打高尔夫高端住宅。为配合项目现代简约的建筑风格,在项目整体规划时,借力高尔夫球场已有的优质景观资源,也充分考虑到人们在审美上的极简回归,设计团队运用现代简约的设计手法,将景观与高尔夫球场林带有机融合,通过大量原生植物的使用,与已有林带无缝衔接,形成一种延续与统一。景观设计追求一种质朴、放松的感觉,减少硬质铺装、增加绿色植物,与自然融为一体。

1月17日是值得所有会员震撼的一天,康老师提出“别人恐惧我疯狂,别人疯狂我恐惧!”大胆地在民众观望楼市的时刻,带领会员在2016年12年和2017年3月6月分别以6500元和5000元大量布置购入海南临高金沙滩,现在金沙滩房价1.2万,澜江华府今天8号楼最后一套以9000元收尾。当时布置的会员老师收获满满。


五、文昌

天气:亚热带季风气候,属海南岛湿润区,年平均气温为24℃,同海口差不多。

 

优势:文昌是海南海岸线最长的城市,是中国第四座航天城,属于琼北综合经济区域一小时经济圈,东线高铁更是减少了海口到文昌的时间。身为“椰子故乡”的文昌,有大片大片的椰林,环境和空气堪比海口,而“航天城”这一标签又大大增加了它的知名度。

 

劣势:文昌的房地产开发集中在清澜高隆湾一带,以海景房、旅游地产为主,市区的项目较少,还不能满足老人的日常生活需求。

推荐楼盘:世茂怒放海、鲁能山海天等楼盘


推荐理由:世茂怒放海处于文昌东海岸,月亮湾中北部,总占地1250亩,分四期建设,有公寓、洋房和别墅。引用康老师理念“房产价值等于周边国家公共配套设施的总和”,建设卫星发射城会将文昌的周边产业都带动起来,目前连接文昌和海口的铺前大桥将于2018年投入使用,湾区的产业和交通起来之后,学校、医院也会跟着进来,加上月亮湾房价较其它湾区低,海景房稀缺,所以文昌具有一定的升值潜力。


六、琼海

天气:亚热带季风及海洋湿润气候,属海南岛湿润区,年平均气温为24℃。

 

优势:琼海是一个“田园城市”,这里不会出现过度繁华,且环境生态宜居。虽然城市配套不及海口三亚,但也算是该有的都有,空气没有海口湿黏,夏季也没有三亚炎热,比较适合养老度假。且博鳌论坛让琼海博鳌地区热度居高不下,也适合用于投资。

 

劣势:琼海作为海南东部的市县,每年都有台风经过,市区多处路段会出现“海景”。

推荐楼盘:鹏欣白金湾


推荐理由:鹏欣白金湾(海南博鳌)位于博鳌滨海旅游度假区的中心位置,一线临海,占地116亩,特邀四大国际顶尖团队联袂打造纯海岛度假产品——4栋全海景精装公寓、28套临海别墅与1栋博鳌金煦度假酒店。夏威夷式建筑开放性和趣味性兼具;从滨海沙滩到岛内深处设计“无边界一体化”东南亚热带雨林景观,四大组团功能、风格各异,度假乐趣十足。


七、万宁

天气:亚热带季风气候,属海南岛湿润区,年平均气温24℃,冬季较潮湿。

 

优势:万宁市位于海南岛东南部沿海,地处北纬19度以南,东濒南海,西毗琼中,南邻陵水,北与琼海接壤。万宁的整个交通状况、城市生活配套以及气候基本和琼海差不多,当地居民也很淳朴好客。也拥有自己独特城市印记,比如兴隆咖啡。

 

劣势:万宁地理位置比较偏远,生活基本靠楼盘自身建设的配套,城市配套有待完善。

推荐楼盘:兴隆宝安椰林湾、融创日月湾、金泰南燕湾、中海神州半岛。


推荐理由:金泰南燕湾位于北纬19度区域,处于海南东海岸线的万宁南燕湾、神州半岛和石梅湾的中间位置,美景及配套资源同样享受,被称作是国家湾区的核心。总占地是1200亩,正南面海,背靠青山,温暖适宜。周边有原始生态雨林、“活化石”青皮林自然保护区、近海还有淡水湿地,这些都是极度稀缺的自然资源;同时还有结合自然资源打造的高尔夫球场,也是海南唯一一个全海景高尔夫。


八、陵水

天气:热带岛屿性季风气候,年平均气温25.2℃,属海南岛半干旱半湿润区。

 

优势:由于地处北回归线以南,陵水的气候与三亚无异,被誉为“珍珠海岸”冬季气温高是优势。虽然县城房价相对较低,但陵水地产开发商打造的是高级海景豪宅以及高端的旅游地产,靠海边的房价能和三亚媲美,用于旅游投资有一定的升值空间。

 

劣势:陵水的城市生活配套明显不如文昌、琼海,且靠海的住宅价格高于省会海口,适合普通家庭作为养老之用的房子较少。

推荐楼盘:清凤椰林湾、雅居乐清水湾


推荐理由:雅居乐清水湾位于陵水清水湾旅游度假区,海南省“十一五”重点工程项目,是要做成一个含度假、休闲、运动、商务、观光的复合性滨海旅游度假项目。引入了一系列的娱乐产业。比如“海上迪士尼”,国内最具规模的海洋主题公园,预计明年春节期间正式开业。



九、乐东

天气:热带季风气候,属海南岛半干旱半湿润地区,年平均温度27℃;冬季暖和,较干爽。

 

优势:乐东是个背山靠海的县城,年平均温度23-25℃,山区和沿海的气候稍有不同,因此乐东的夏季温度比三亚更舒服。且乐东生活成本较低,生活节奏慢,同时也是海南省土地面积最大、文化较为发达的县。

 

劣势:作为西部的市县,发展较为落后,城市配套不足。

推荐楼盘:中和龙沐湾


推荐理由:中和龙沐湾·海润源由2栋19层、2栋16层、10栋18层的外廊式结构住宅及配套沿街商业和地下车库组成。中和龙沐湾·海润源,集品质、创新、养生、度假于一体,用金钥匙打开海南旅游地产的大门,倾心打造具特色的多元化成熟浪漫度假大盘,塑造休闲度假的新理念,是较为舒适的度假好地方。

 

十、东方

天气:亚热带季风海洋性气候,属海南岛半干旱地区,年平均气温25℃,最低气温5℃最高气温38.8℃。

 

优势:东方市是海南西南部的经济中心,渔业较为发达,有自己的旅游特色;气候较干燥,海景房的房价低。

 

劣势:这里由于海南早期规划建设的原因,工业居多,对于旅游养老的人们来说可能不太喜欢。

推荐楼盘:东方•东方碧海云天


推荐理由:东方碧海云天为海南福安集团2010鼎力距献,小区规模大,设备齐全,环境优雅,布局合理。总建筑面积:411000平米,容积率2.0, 天然的海岸休闲景观成为独特资源;项目充分利用了海岸的坡度,形成优美的海岸公园和丰富的海天一色景观。海景房观景效果好,而且性价比高,虽是毛坯交房,但是因为地理位置不错,也是增色不少。

 


十一、儋 州

天气:亚热带季风气候,常年平均气温为23.5℃,属海南岛半湿润地区。

 

优势:儋州是个人文化底蕴较深刻的地方。儋州也是海南第三大城市,西环高铁开通后对儋州的影响比较大,海花岛的建起带动了儋州的房价。

 

劣势:定位属工业城市;大镇离高速公路路口较远,交通不是很便利。

推荐楼盘:和泰花园


推荐理由:和泰花园项目所在地滨海新区,区位优势明显,充分利用了洋浦和儋州滨海新区二者综合互补的优势,计划到2020年,初步建成一个人口规模20万,总建筑面积在1600万平方米左右,面向东南亚的对外开放门户和新兴城市。现目前海滨新区海陆空立体交通网络发达,现有环岛高速西线、环岛高铁滨海新区站、洋万高速、白马井——洋浦跨海大桥,以及儋州西部机场,成为名副其实的海南一小时度假生活圈。


    十二、三亚

天气:热带季风气候,属海南岛半干旱半湿润地区,年平均气温26℃,最高气温34℃,最低气温15℃,三亚冬天暖和,夏天没有海口炎热,是一个舒适怡人的地方。

 

优势:三亚是海南的旅游胜地,它每年要承载的游客数量非常的庞大,汇集各种名牌酒店。整个三亚无工业污染,城市配套齐全,交通方便,面海靠山,环境空气非常好,是中国质量最好的城市,且冬季温度适中,适合老人避寒。

 

劣势:三亚房价较高,紧追北上广,生活消费较高,不适合经济型养老。从过去一年的房价数据来看,三亚的房价也在一定的水平面上居高不下。

推荐楼盘:万科湖畔度假公园、清凤海棠长滩


推荐理由:万科湖畔度假公园是三亚最高端园林绿化的小区之一,小区的居住舒适度高,适合养生度假;项目的户型方正、性价比高;再加上交通便利,周边拥有海南最大的妇幼保健院以及三亚大型鸿港农贸市场,生活较为便捷。但此项目商住的年限比较短,只有50年;但从投资角度来看,万科打造的这个项目可以布置。


清凤海棠长滩地理位置是项目最大亮点之一。落于海棠湾土福湾出口处,海棠湾是有国家级定位的区域,被称为“国家海岸“,将被打造成国家品牌的,区域统一规划国家级国际休闲度假区,承载国家热带滨海旅游形象。自海棠湾2007年提升为国家战略后,一系列高端配套逐步完善。



总结:

各城市之间如何选择,这个还是看你需求,海南岛18个市县之间经济发展均衡不一,气候不一,导致了给很多人想来海岛置业的人,两个结论“看重配套东线城市更先”、“看重暖和气候东南城市优先”。

 

建议1:以气候为中心,建议优先考虑东偏南的城市三亚、陵水,万宁,保亭,乐东,因为离热带纬度近(俗称靠近北纬18度),冬暖。加上开发比较早,配套比较成熟,唯一的缺点就是价格贵。没办法,海南地方就这么小,又想享受到最好的资源,又不想付出点金钱代价,肯定是行不通的。

 

建议2: 如果已到养老享福的年纪,我的建议直接买偏东线城(澄迈、海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚),享受现在。如果是给自己未来养老占坑,对价格又敏感,还有5-10年才退休,那么也可以适度考虑偏西线城市(临高、儋州、乐东、东方)。


建议3:以医疗配套,商业生活为中心,建议优先考虑偏东北部,因为省会海口是目前整个海南常住人口最多的城市300多万,也是经济、政治、文化的大中心,俗话说的好,政府住哪,你住哪,肯定也不会差到哪。


 

建议4:就是为了面朝大海,春暖花开,听涛入眠的海景房而来,在不差钱的情况下优先选择生活气氛浓的东线的成熟湾区(大东海,亚龙湾、海棠湾、清水湾、香水湾、博鳌)