日照个人理财平台

玩转海外房产投资 获利岂止这点?了解美德房产投资形式吧

奥兰多房产信息2019-04-13 14:28:45

美国最大的房地产经纪公司Keller Williams的创始人盖瑞·凯勒(Chris Goff)曾说,金钱生活在恐惧的另一端。

他把获取财富的过程比喻成渡过一条宽广且水流湍急的大河。在过河之前,你的内心充满恐惧。而当你到了河的另一边,回头看去的时候,会发现那条河也不过如此。只有渡过了河的人才会有这种体验。

房地产投资专家克里斯·高夫(Chris Goff)在他的教学班上,给我们这些坐在台下的学员提了一个问题:有五只青蛙坐在河岸上,三只想往水里跳……

问:现在岸上有几只青蛙?

答案是五只。

仅仅“想”是不够的,没有行动就没有变化。他用这样的一个比方来告诉我们房地产投资这件事上行动的重要性。

如果说这两位专家的话可以总结为面对房地产投资时的两条忠告——克服恐惧和立即行动,那么我认为,对于中国的在美投资者来说,还应该有第三条忠告:忘掉你在中国谈到房地产投资时的思维方式。

房产作为一种安全投资,很多人都把房产作为养老储备,因为到退休时,房贷已经还完,业主可以节省租金,有更多的钱用于生活。从这个意义看,长期来说,在德国,在大多数地区购置自住房还是优于租房居住的。


01

中国人普遍思维中,房地产投资与买房是划等号的。这种现象存在,有很充分的理由,那就是——中国的房地产市场把大家训练成了这样。

一方面,过去近20年里,你只要买到房,就能几倍甚至十几倍地获利。另一方面,中国的房地产市场其实也不允许投资者玩出多少别的花样。

而在目前的德国,经过近几年价格上涨后,很多地方的房价已经过高,是否值得购置投资房,则有待商榷了。汉堡国际经济研究所(HWWI)的专家计算了2018年在德国401个城市和地区的房产投资机会。

结果显示,德国十分之一的地区还是非常适合购置投资房的,也就是401个城市和地区中36个城市和地区,不管是购置自住房还是投资房,都具有良好的升值前景。

然而,在美国的市场上,如果你还这样想,那就太过自我设限了。毫不夸张地说,美国房地产投资的玩法起码有中国的20倍之多。

我随手举一个例子吧。我想它会是大部分中国人闻所未闻的——

美国的地方政府每年向屋主征收房产税,它们依靠这些税收来支持当地的警察、消防、学校、修路的开销。然而,并不是每个人都会按时缴纳房产税。有的人因为遇到了经济上的困难,或是仅仅因为不知道有这么一笔税(比如不知道自己继承了一套房产),就使得他们“被”欠税。

这个时候,政府会要求他们补缴税款,并支付罚金,但是很多人仍然交不上。从政府的角度来说,罚款不是目的,只要税款收不上来,那它就影响政府的正常运转。

这个时候政府会怎么做呢?

美国政府会在这些房产上加上一个负担,叫留置权(lien),然后公开把这些留置权拍卖给投资者,并承诺给投资者一个高额的回报,年回报率从百分之十几到百分之三十几不等。

这样一来,政府从投资者手上拿到了钱,而房主有一定的“赎回期”,如果他们在赎回期内把债还了,那政府就会拿这些钱来支付投资者的本金和利息。如果房主没有赎回,那么房产就会被拍卖,然后用于还债,投资者也会拿到他的本金和收益。

这是我对这个过程高度简化的一个描述。不同的州的具体做法差异很大,比如有一部分州不是拍卖留置权,而是拍卖屋契(deed)。

我们这里不陷入细节,我想表达的核心意思是,这种在中国完全不存在的操作,催生了大量的投资机会。其中的策略非常多,有一些策略的聪明程度令人拍案叫绝。其中甚至还区分出了一级市场和二级市场。

02

如果我问你,房地产投资的方式有哪些,你肯定能说上来两种:买个房子等它升值,或者把买了的房子租出去。

这两种方式在美国都有,但是,如果你去房地产投资的会议或者俱乐部,你会发现,大家普遍关心的并不是这两种方式。

如果我说这两种在中国的主流方式在美国是非主流,这可能有点夸张,但说它们不是人们的第一第二选择,则肯定没毛病。以下我就来让各位拓宽知识面,具体聊聊美国人所关心的投资方式。

美国的房地产投资中有一种玩法叫“卖家融资”。也就是卖家充当了银行的角色,贷款给买家。加之美国房地产合同几乎全部能够转让(assign),这就产生了众多的可能性。卖家融资的结构方式有上百种之多。

美国的房地产投资还有第四种玩法,叫租赁/购买特权(lease option)。它的基本操作是这样的:合同约定,你可以短期(通常1-3年)租一套房子,租约期满时你可以选择把这个房子买下来或是不买下来;如果你选择买下来,那么房主是一定要卖的,此时的选择权不在房主。

这是它的基本含义,由此延伸出去,有很多鲜为人知的操作,能够让投资者在短期内迅速获利。而且他们往往不需要或者只需要很少的本钱,因而这也被称为“用别人的钱做房地产投资”。

上述介绍的后两种玩法,才是美国的房地产投资者最为关心的。通过这些方法积累几百万美元财富的人在美国也比比皆是。

房地产在德国 也被称为“混凝土黄金”。特别在安全性和保值性方面有优势。由于房贷利率较低,可以从银行以较低成本贷款,购买或投资房产。但是,并不是只有这种方式可以投资房地产,事实上,通过股票,债券,基金甚至众筹平台等,都是进入房地产投资的一种方式。机会很多,当然也存在风险,今天就来总结各种方式的优劣性。

德国目前有5种方式来投资房地产。

房地产投资概述

购买物业

最常见的方式就是直接购买公寓或房屋。

购买地产股
Immobilienaktien
另一种投资形式是购买地产股。也就是购买在房地产行业中从事开发,生产,管理和销售的房地产公司的股份。这些公司可以是大型土木工程公司,也可以是房地产经纪人,房屋协会或专业物业经理。
购买房地产债券
Immobilienanleihen

房地产债券Immobilienanleihen或抵押 债券Hypothekenanleihen是通常有房地产留置权支持的固定收益证券。一般来说,房地产债券是一个正常的债券。和地产股不同,房地产债券是外来的债务资本。

房地产基金
Immobilienfonds
房地产基金,是专业投资者,一般是基金经理收集资金投资于不同物业。由于他们的专业经验,投资者通常可以得到高回报。投资者可以选择开放和封闭的房地产基金。

开放式房地产基金通常拥有无限的投资额度,意味着随着新的投资者和新的资金会不断涌入,基金资产将继续增长,也意味着可以随时再次出售自己的股票。

而投资封闭式基金,必须持有股票到期限结束。一般而言,封闭式基金往往只投资一两个对象,如医院,酒店或购物中心。

房地产股权众筹
Crowdinvesting

房地产众筹是最近比较热门的投资趋势。不仅能为房地产筹集大量资金,而且许多私人投资者都可通过互联网平台一起加入,门槛低,回报高。

“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里”是最终的选择。组合投资是减少投资风险的最重要的策略之一。具体到房地产投资,就是不要把全部资金投入到一个项目上。

不过,如果你要踏上这条船,首先需要做的是——克服恐惧、立即行动,以及忘掉你在中国投资房产时的那些思维定势。

版权声明:除了原创类稿件,其他均来自网络,版权归原作者所有。若未能找到作者和原始出处,望谅解。如原作者看到,请第一时间在公众号留言,我们会在后续的文章中声明,如觉侵权,我们会在第一时间删除。




—— 美国麒麟地产 ——

为中高端阶层完善海外资产配置

END