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利率动荡、还适合投资房产吗?

万江行江湖2021-02-22 06:42:27

最近,各地接二连三提高房贷利率。房价本来就高的地方自然不用说,例如,广州四大国有银行近期宣布首套房的房贷利率上浮10%,深圳也有两家银行上浮20%。

此外,连很多房价原本不算高的地方银行也开始大幅上调房贷利率,例如成都、合肥、河北等地,普遍上浮至少5%到10%,二、三套房这样的情况上浮还会更高。

一,房贷利率的上涨周期才刚刚开始

根据国家统计局数据:今年1月份全国70个大中城市商品住宅销售价格平稳、热点城市继续降温是主基调。

北京、天津、上海、南京、无锡等15个热点城市新建商品住宅价格保持稳定,其中11个城市价格低于上年同期水平。一线城市新建商品住宅价格同比由上涨转为下降,二手住宅价格涨幅连续16个月回落。

从历史数据看来,上调利率确实对于控制房价上涨有一定的作用,至少,过去几年的房价高速上涨现象得到了遏制。不过,老百姓期待的“房价跌”却并没有发生。利率的上调只是在一定范围内控制了房价的暴涨,但并不足以令其下跌。

通过70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅与房贷利率的走势,可以明显的看出,两者的走势基本相反。当房价同比增幅高时,房贷利率往往较低,而当房价同比增幅低时,房贷利率往往处在同时期的高位,反向关系很明显。

在市场上,实际房贷利率的提高会带来房地产价格的下降,房贷利率与房地产价格负相关,根据每次8到10个季度不等的加息周期,形成了与此大致同等时间长度的地产价格周期。但是,房贷利率政策在长期内对房地产价格并不一直保持负向影响。

如果观察中国内地自从地产市场化以来的房贷利率,不难从数量上发现,目前我们正处在从利率的低点走向高点的周期里。



利率只影响短期房价,长期房价由政府债务决定

我们需要来看一下房地产信贷的另一方面。

在淘汰小开发商的同时,信贷约束也会间接影响既有开发商的开发规模,而房屋开发规模减少受到建设周期的影响直到一至两年之后才出现,从而导致市场上房屋供应量下降。开发商由于受到贷款利率上升的影响,资金使用成本增加,新开工的房地产项目开发成本上升。

市场的不断集中导致大型开发商拥有更大的市场势力,进而直接演变为更高的项目定价能力,从而导致其要求更高的房屋售价。

受这几方面作用力的影响,房地产价格出现了既有下跌又有回升的复杂局面。实际上,房贷利率对房地产价格只有短期影响,这种影响会随着时间而减弱,并在长期出现推动房地产价格上行的现象。

说穿了,中国的房子是市场化的,但房子的“根”在于土地,土地却又不是市场化的。决定长期房价的最关键因素,并不是利率,而是土地的主人——地方政府。

众所周知,地产市场的繁荣是地方政府土地财政增收的重要保障,地方政府出台的政策可以左右土地资产的评估价值,而土地财政的收入增加会反过来增强政府的偿债能力,让地方政府更多的举债。

在当前的游戏规则下,地方政府利用对国有土地的绝对垄断来经营城市,并利用土地抵押融资来发展工业经济,这一切的源头,依然在于房地产。因此,地方政府作为房价的主心骨,这一点长期来看是不会变的。

根据相关的研究,地方政府债务每增加1%,房价水平相应会上涨12.9%至28.9%,上涨幅度根据各地房价泡沫的程度和杠杆使用程度而不同。总之,我们会很明显的看到,房价水平在很大的程度上和地方政府的债务规模有关,债务越多,房价越是“水涨船高”。


这应验了那句俗话:水能载舟亦能覆舟。房地产是一艘大船,利率不过是撑船的一根船篙,起不了决定性的作用。

现在看来,这船还算平稳,怕只怕,土地财政的游戏持续这么玩下去,总有一天“水涨船高”的浪头太大,船篙要被打折,船也要淹水。