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为什么你到现在还没买房?房产投资不过就这3个公式,化繁为简

牛途散行2019-02-10 14:06:38


1、纠结犹豫:


手头有钱付首付的时候,看房永远带着挑儿媳妇的眼光,嫌七嫌八。楼层不行,朝向不好,阳台太小,客厅不好,一个厕所,格局一般……

不停地嫌下去,嫌到能付得起钱的首付,变得付不起。


建议不要带着挑毛病的心态看房,世界上没有完美的房子,要懂得妥协。特别不要带着七姑八姨一群人去帮你看房,那个时候大家都觉得得帮你发现点毛病,不挑点毛病将来你后悔了会怪他们。所以一般带一大群人去看房的,基本上买不到房。



2、想一步到位:


想市中心,交通好,有学位,离公司近,绿化好,又想买大房子……可是囊中羞涩。想着再存几年,凑够首付一步到位。可是几年后你的首付又不够了。


建议要懂得变通,其实可以曲线救国。钱不多就买偏点,买不起大的就先买小的。


香港人都用血的经验总结了:“先上车再说”。上了车再考虑换个好的座位。不上车永远追不上车的速度。



3、心理不平衡:


看中的房子,结果查了一下,半年前比现在便宜一万,心理就不平衡了,觉得买亏了。索性不要了,再看别的。


建议:错过的机会不可能再重来,不停地拿昨天的价格和今天对比是没有任何意义的,将来也会继续买不到。



4、工作不安定:


不确定是否在这座城市发展,想着几年后也许会回老家,或者去别的城市。所以看房也不确切,犹豫不决。想买又不想买。一晃几年过去了。房价也升天,后悔当初没有定下来。


建议未来不知道在哪里工作,但目前能承受得起就先买下来,有房在手才安心。未来可以卖掉。



5、爱听负面信息:


看中的房子,上网一搜,有人说物业不行,有人说偏远,有人说房子质量不好。

一听到这些马上就打退堂鼓。

建议其实有些负面新闻是楼盘竞争对手放出来的。要学会鉴别。


6、过于期待政策:


期待政策下来之后房价大跌。抄底而入。什么房产税什么营业税什么限购。总觉得有这些政策出来之后房价会大跌。


建议政策不会使房价下跌,反而是提高了买房门槛,加大了买房成本。这几年来的政策说明,所有的政策只是 让楼市别那么热而已,目的并不是降房价。(地价摆在那儿了,房价可能便宜吗?) 



其实,关于买房与房产投资,我们首先要弄明白从高到底三大层次的问题,即:


【以下内容来源:层楼(ultraplus_cross); 作者:胡博士】


为何买?何时买?买何地?

 1、关于为何而买的问题 


“我们为何要买房?”这个问题,一千个人有一千个回答:不想做被剥削阶级,容身衍育之所,薪资收入外的额外收入,资产的保值增值,乃至于保护个人或企业安全的最后防线等等,不一而足。

 

归纳总结之:价值是一切房地产投资的初衷与目的,而价格损益则仅仅是上述行为的附带产物。上至国家,下至百姓,都应该不忘初心,客观公正,切勿舍本逐末。

 

例如,对于房地产市场到底是实体经济,还是虚拟经济?各路媒体、专家、百姓争论不休,甚至可以得出截然相反的结论。


 

一种观点是:房地产业与实体经济的制造业相对,是虚拟经济,房地产的发达火爆,会挤占实体经济。更有甚者,把实体经济近年来举步维艰的罪魁祸首,定罪于房地产市场。


另一种观点是:房地产市场,是真真实实、看得见摸得着的钢筋混凝土盒子。房地产带动了上至水泥玻璃、下至装修建材白色家电等等,一百余个制造行业的需求和就业。所以,是板上钉钉的实体经济,甚至是领头羊。


这至少说明:房地产兼具虚拟与现实双重属性。


那么,房子的商品价值究竟是什么?商品的价值,可以分为制造成本和使用价值两部分。具体到房子,制造成本可以解析为:土地成本+建筑成本+园林绿化成本+装修装饰成本


使用价值,又可以解析为:政治资源+教育资源+交通资源+医疗资源+商业资源+其他资源

 

制造成本部分,从拿地到建房,基本是刚性,不可变化的。使用价值,则很大程度上,取决于所在政府对此区域的投资、建设行为,是存在升值/贬值潜在性的。

 

其次,房产的价格还受到供需关系的影响,而预期、收入水平变化、调控、货币政策、杠杆政策等,都会对供需关系产生影响,进而影响房地产交易的实际成交价格。这是房产经济中不那么实体经济的一面。

 

综上所述,房产价格=制造成本+使用价值+供需关系


2、关于何时买的问题 


任何投资领域,战略性问题永远优先于战术性问题,所以我们提出问题的顺序是:

 

宏观趋势>时间点选择>具体城市>局部地段>具体开发商及楼盘>楼栋楼层户型朝向>凑首付加杠杆避税费等细枝末节的技术问题

 

宏观趋势,也就是房价该怎么走的问题。

 



我们说,房产价格=制造成本+使用价值+供需关系。除土地以外的制造成本,随着房地产市场的集约化、标准化和流水线化,实际上的变动已经不大。


使用价值方面,通俗的理解就是地段,其最大的影响因素,就是政府的基础设施建设投入。由于短期内战争动乱等风险事件可能性极小,现阶段供需关系的影响者,主要是货币政策和政府调控

 

因此,影响价格的主要因素就是,土地成本、地段变化和供需关系。


所以想要搞清楚价格走势,请关注1)土地价格变动;2)政府的基建投入和3)货币政策及具体的政府调控。


需注意货币政策和政府调控是双向的,有时候放松,有时候收紧,而并不总是像某些专家和公众号那样耸人听闻,动不动就是央行印钱,洪水滔天,持续性通货膨胀等等。

 

过去十几年中,土地成本一直是上升趋势,随着各大地方政府的基础设施建设投入,房屋的使用价值也是不断加分的。故而,实力雄厚的价值投资者,是完全可以忽略掉这些波动趋势,坚定看多做多,持续性每年追加的(图一蓝色箭头)。

 

但是价格投机者则不然,因为受到供需关系的影响,价格趋势并不与价值完全平行,而是在其上下一定范围内做曲线波动。

 

价格投机者需要做的是,在价格远低于实际价值(笋盘期)时买入(图一红色箭头),而在 价格高于价值增加(泡沫期)套现走人(图二黑色箭头)。

 简化模型

 实战曲线


那么,如何把握这两个时间点的战术问题?简单说说:


扣除掉价值走势因素后,影响“价格价值差”的唯一因素,就是供需关系。


而影响供需关系的因素包括:参与者(主要是买方)的心理预期,买方的购买资格(限购/开放限购),买方的资金实力(信贷政策,及社会主流收入水平情况)和卖出方的竞争关系(最重要的是局部同一市场内开发商及其他卖家的抛盘量)。

 

简而言之。投资者可以关注下列信息:

 

时间点选择=⑴过去一年内同一市场区域内开发商的拿地量+⑵所在市场的限购政策+⑶国家宏观的银根情况(加/降息、提高/降低存款准备金率)+⑷政府/媒体的风向(鼓励/打击买房)。

 

对普通人来说,长期密切地近距离观察市场,并记录上述信息,是既有难度也不现实。好在,经验表明,1-2-3三大信息往往是趋同发展,但不是完全同步,有先有后。故而可以监测简单的指标来把握时间点。

 

个人的经验是,如果开发商6个月不拿地,你可以买房。如果不拿地,遇到限购放松和信贷杠杆宽松(比如连续降息降准,限贷首付降到3成、2成,利率8折,85折甚至更低),是更应该坚决果断立刻买!

 

但是,如果开发商连续6个月疯狂拿地(指的是绝对的可供建筑面积数,而不是总价上又出了某地王这种耸人听闻的信息),加上调控加码、银根收紧,那么你得停下来喘息休息,调整自我,等待窗口期了。



3、关于买何地的选择 


最最最重要的一点是,坚持爱国

 

坚持在这个时间段,把你的资金转化为伟大祖国领土上的资产,这已经是最伟大光明正确的选择了。

 

我国是目前世界上最为安全、稳定的国家,全球最完善产业链、基础建设小狂魔,高学历、高技能且加班不要命的人民,收入的增加速度全世界没有对手 。

 

随着国内基础建设日新月异,和人民币资产、产业的向外输出,对外,人民币终会取代美元成为全世界第一大货币,各国追捧的第一外汇储备。对内,将形成30个左右全球基础设施最先进、高素质人口和生产力密集度最大的特大型城市。

 

就如同两千年前西汉,一千八百年前的盛唐一样,再次成为世界的核心。

 

至于海外房产投资,乃至移民海外,那都是移民中介给你灌的毒鸡汤。真正移民海外的,所谓成功人士,他们的根基和主要财产配置,绝大多数,仍旧留在国内,晒着外国的太阳,收着国内的房租。

 



中产要是想把全部身家都投去海外,那对不起,你光收益率就已经输了!

 

至于国内投资选什么城市,我们仍旧从前面的理论找答案,房产价格=制造成本+使用价值+供需关系。


制造成本,除了土地之外基本固定,使用价值主要受政府基建投入的影响,供需关系则取决于人口流动。


所以,我们的答案,是选择那些有人口聚集度的,基础建设大力加码的大型城市。

 

所谓人口聚集度,不是指现存人口,而是指潜在的可迁入人口。

 

北京上海近年来对外来人口的迁入限制,实在是以苛刻形容。所以他们未来的房价增幅,其实难符。


相对而言,更看好那些人口大省内独霸型省会和副省级城市,例如,湖北省武汉市,河南省郑州市,湖南省长沙市、四川省成都市、福建省厦门市等。

 

从政治资源到教育医疗商业,这些城市在省内没有竞争对手,因而在其所在省,是拥有人口磁石效应的。

 

基础设施建设的最主要抓手,就是地铁,地铁建设一公里,耗资数亿,没有人口背景和基建投入的决心是修不起的。


2008年奥运会和2010年世博会、亚运会之前的北京上海广州深圳,依靠大型活动牵引地铁及其他基础建设大爆发,造就了今日遥遥领先全国其他大型特大型城市的房价。

 

此后接棒大造地铁的武汉、郑州、南京等城市,近年来也进入基建投资丰收期,对应的,这一轮房价上涨中也表现抢眼。下图,是我国在建和即将建设地铁的公里数,可以参考此图选择城市。

 

 

 更为直观的图如下。

 

 


至于在这些城市里买什么区域、什么地段,沿用前期公式,使用价值=政治资源+教育资源+交通资源+医疗资源+商业资源+其他资源。


故而以政府门口-学区-地铁口-医院附近-综合体附近的顺序作为先后排列

 

当然,在中国,政治资源决定了其他各项资源。以杭州为例,江干区政府所在庆春广场、下城区政府所在和平广场、西湖区政府所在黄龙、滨江区政府、下沙管委会所在金沙湖等等,无一不是所属辖区内交通教育医疗等资源集大成者,这就叫买房跟党走

 

考虑到价格趋势取决于价值增势,而不是价值存量,上述选择中,又以在建者优于建成者。


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