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2018房子还值得买吗?贾生华教授三招教你把握房产投资时机

浙大EMBA2019-04-15 16:25:02



近日,围绕党的十九大后,浙江实体经济、金融、房地产领域的新动向和新变化,浙大EMBA房地产协会蜜蜂会2017年年会暨浙商大讲堂新时代、新征程高端主题论坛在杭州举行。


新时代背景下房地产会如何发展?如何做好房地产投资时机的决策?论坛上浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授发表了题为《2018年楼市走向关注这几点》主题演讲。以下为演讲实录


贾生华

浙江大学管理学院教授

浙江大学房地产研究中心主任


党的十九大报告提到,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。12月召开的中央政治局会议也提到,加快住房制度改革和长效机制建设是2018年的重点工作。实行租购并举就是其中的关键。中央经济工作会议亦指出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度是2018年的工作安排之一。“租”的内容很多,范围广泛,包括发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。新时代背景下房地产会如何发展?如何做好房地产投资时机的决策?



新时代背景下房地产会如何发展



我认为整个房地产的地位是不变的。去年到今年一直对房地产调控不断强化,但是促进房地产市场平稳健康发展这个目标始终没有变化。调控的手段是不变的,分层施策,双向调节。


房地产税的“真相”?


房地产税的立法是财税体制的完善和依法治国这样的背景下出现的事物,一些媒体对房产税做了错误解读。


 1、房地产税不是只有一个税种


房地产税不是只有一个税种,包括建设、持有、流转,几个环节要一起考虑完成立法。

 

最早的房产税于1950年公布,并在同年6月实施,叫做房地产税。1984年,房地产税分为房产税和城镇土地使用税。这两种税都不是法律,只是国务院的暂行条例。

 

2003年10月14日又出现物业税,实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。事实上物业税说了一阵以后不了了之。国务院在2009年底,金融危机后的一个时期,提出完善消费税和房产税制度。也就是放弃了把房产税和土地使用税合并成为物业税这样的思路,改为完善消费税和房产税,不再提物业税。


2013年,国务院提出扩大个人住房房产税改革试点范围,在2011年1月出了上海和重庆的房产税改革试点。为什么叫扩大房产税并且是一个试点呢?老的房产税明确个人住房是不征收房产税的,只对单位的营业性格房地产征房产税,所以这是一个新的房产税。

   

在2013年为什么出这个政策呢?不是完善税务制度,而是抑制房地产市场过热。


2、 房地产税不是以抑制房价为目的的新税种


 2013年11月份换届后,中央就放弃了原来的思路,又放弃了扩大个人房产税试点的做法,而是回到了在十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定里面,加快房地产税立法并适时推进改革。

  

媒体的解读出现了严重偏差,三中全会说要加快房地产税的立法?还是要让房地产税调节房价?但事实上都不是,深化改革的第五条——深化财税体制改革,明确提出原则是必须完善立法,明确事权,改革税制,稳定税赋,透明预算,提高效率,建立现代财政制度,发挥中央和地方的两个积极性。按照这样来看,原来的房地产税都是不合法的,所以要按照这个8条来完善税收制度。

   

所以房地产税的立法是财税体制的完善和依法治国这样的语境下出现的事,而媒体错误解读为房产税作为降低房价的手段,忽略了其立法背景。

   

财政部长肖捷认为要按照立法先行,充分授权,分步推进的原则,推进房地产税立法和实施,这就是加快房地产税立法的本意。力争2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的任务 。


3、房地产税不是对全国的房地产统一开征房地产税


房地产税立法和实施将是一个艰苦的过程,第一是持有阶段的房地产税,再一个是流转阶段的土地增值税和契税。我们根本不需要考虑只要联网,就可以开征房地产税了。房地产税不是全国统一开征,也没有办法统一开征。将来是一个城市的政府比如说杭州开征房地产税,它只能对杭州的房地产征税。

 

 

如何做好房地产投资时机的决策?



要从四个方面考虑:一是方向,如何配置家庭资产;二是位置,房子在什么城市和区域;三是时机,什么时候买房;四是产品,归属什么物业管理。

 

今天详细就给大家讲一下时机的决策。

   

它的依据就是周期,周期波动对我们的影响太大了,对我们的房地产投资来说,无论是企业还是家庭,对一些企业踩错了点就是生死的考验,在杭州的开发商里面就有不少的就是因为时间点踩得不对。对于家庭和企业来说,如果我们踩对了点,就是难得的机会。

  

2014年的下半年,整个中国的房地产就是个低迷的状态。那个时间点,未来科技城、钱江世纪城板块,一万每平,现在买四万每平,所以说时机太重要了。

  

 怎么把握呢?一看、二听、三感觉。

   

一看,就是看宏观经济运行的状态。宏观经济运行的过程中离不开宏观调控。宏观经济低迷了就会刺激,高涨了就会抑制收紧,这是我们时机决策的重要参考工具。宏观经济高涨的时候,不是投资的好时机;相反那就是好的投资时机。

 

二听,是听房地产政策的导向,也是宏观调控的一部分的内容,它的特点是双向调节,分层施策。房地产过热就是要抑制,房地产过冷就是要救世。

   

三感觉,是感觉货币政策的松紧程度,货币政策是松紧交替的。

  

这三个方法我们如果用到了,就可以把我好房产投资时机。现场,贾生华老师用这个方式一一验证了2007年、2009年和2015年楼市是否适合投资。

   

比如2007年,投资高点的把握。2007年跟2017年的情况差不多,地王潮。 但是2007年我们应该不应该大力的投资呢?一看宏观调控和运行的状态。2006年国家就抑制三过:投资增长过快、信贷投放过多,外贸顺差过多。2007年直接说防止经济过热。

   

经济运行的状态已经到了趋热的区间,政府明确的是要抑制,看这个宏观经济我们感觉到在2007年要谨慎的投资。

   

二听房地产政策,在2007年是严厉调控的,出了很多的政策,土地使用税加倍增收,土地增值税进行清算,原来只是预征,没有清算,到2007年提出土地增值税对开发商的项目结束要清算,就是要抑制房地产的投资。房地产市场秩序专项整治,限制外资投资房地产,增加保障性住房供地,提高房贷首付比例。

   

货币政策,2007年连续6次提高利率。随后2008年的金融海啸和房地产市场的低迷。如果用我们的一看、二听、三感觉,2007年我们可以躲过金融海啸的冲击。

 

再比如2008投资低点的把握。金融海啸之后我们的房地产市场一片箫条,2008年前三季度我们是提高准备金率,金融海啸出现以后三季度开始温总理出现保增长。

  

宏观经济形式,2008年趋热的状态直线的下滑,房地产上半年是收紧的, 10月份出台了政策紧急救市。

   

货币政策,2008年上半年继续收紧,但是9到12月份连续降息,2009年一季度是新增信贷4.5万亿。2009年的上半年绝对是买房买地的好时机。所以我这个傻瓜的方法2007、2009年都是管用的。


再看2015年,2014年整个宏观经济越来越糟,降到比2008年金融海啸还要差的局面。

   

二听房地产政策,在2015年政府工作报告中强调要稳定住房消费,促进平稳健康发展,支持自住和改善性的购房,然后就出了“330、930政策”。

   

三感觉,从2014年11月份开始降息降准,这一轮主要还是刺激了股市,很多业主都是在2015年股市的高潮阶段果断的退出了股市,进入了房地产市场。

   

从这三个方面来看,2015年是一个绝佳的买房和买地的好时机。


我为什么说是傻瓜的方法呢?因为它不用我们想的太多,更不用听网络上的说法。

   

那么2018年怎么样走? 不听广告,看疗效,就用我们的“一听、二看、三感觉”。


最后预祝大家新年快乐,预祝蜜蜂会的蜜蜂们在2018年取得更好的成绩。







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