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房产投资不过就这3个公式!买对了人生赢家就是你!

金瑞国际2019-04-14 07:36:57


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关于为何而买的问题


这是个看似粗浅但却极难回答的问题。


一千个人有一千个回答,不做被剥削阶级,容身衍育之所,薪资收入外的额外收入,资产的保值增值,乃至于保护个人或企业安全的最后防线等等,不一而足。


归纳总结之,我提出的观点即,价值是一切房地产投资的初衷与目的,而价格损益则仅仅是上述行为的附带产物。上至国家,下至百姓,都应该不忘初心,客观公正,切勿舍本逐末。


例如,对于房地产市场到底是实体经济,还是虚拟经济?各路媒体、论坛、各路专家、乃至百姓中,都可以得出截然相反的结论。


其一是,房地产业与所谓实体经济的制造业相对,是虚拟经济,房地产的发达火爆,会挤占实体经济。更有甚者,把实体经济近年来举步维艰的罪魁祸首,定罪于房地产市场,因而大加挞伐。



针锋相对的另一种观点则认为,房地产市场,是真真实实、可以看得到摸得着的钢筋混凝土盒子。他的发展,带动了上至水泥玻璃、下至装修建材白色家电等等,一百余个制造行业的需求和就业。所以,是板上钉钉的实体经济,甚至是拉动实体经济的领头羊、火车头。应该保,更应该褒。


这两种观点哪个正确呢,我们认为,这两种观念都存在片面性,房地产兼具虚拟与现实双重属性


首先,谈一谈房子的价值是什么。


商品的价值,可以分为制造成本和使用价值两部分。具体到房子,制造成本可以解析为:土地成本+建筑成本+园林绿化成本+装修装饰成本


使用价值,又可以解析为:政治资源+教育资源+交通资源+医疗资源+商业资源+其他资源


制造成本部分,从拿地到建房,基本是刚性,不可变化,实打实的。使用价值,则很大程度上,取决于所在政府对此区域的投资、建设行为,是存在升值/贬值潜在性的。


所以房子的价值,实际上是房地产市场实体经济的一面。


其次,房产的价格还受到供需关系的影响,而预期、收入水平变化、调控、货币政策、杠杆政策等,都会对供需关系产生影响,进而影响房地产交易的实际成交价格。这也是房产经济中不那么实体经济的一面。


综上所述,房产价格=制造成本+使用价值+供需关系


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关于何时买的问题


有了这个公式,我们就可以像解方程一样,把老百姓最关心的几个问题,做出一一剖析了。任何投资领域,战略性问题永远优先于战术性问题,所以我们提出问题的顺序是:


宏观趋势>时间点选择>具体城市>局部地段>具体开发商及楼盘>楼栋楼层户型朝向>凑首付加杠杆避税费等细枝末节的技术问题。


宏观趋势,也就是房价该怎么走的问题。


我们说,房产价格=制造成本+使用价值+供需关系。除土地以外的制造成本,随着房地产市场的集约化、标准化和流水线化,实际上的变动已经不大。


使用价值方面,通俗的理解就是地段,其最大的影响因素,就是政府的基础设施建设投入。由于短期内战争动乱等风险事件可能性极小,现阶段供需关系的影响者,主要是货币政策和政府调控


因此,影响价格的主要因素就是,土地成本、地段变化和供需关系。


所以想要搞清楚价格走势,请关注1)土地价格变动;2)政府的基建投入和3)货币政策及具体的政府调控


需注意货币政策和政府调控是双向的,有时候放松,有时候收紧,而并不总是像某些专家和公众号那样耸人听闻,动不动就是央行印钱,洪水滔天,持续性通货膨胀等等。


过去十几年中,土地成本一直是上升趋势,随着各大地方政府的基础设施建设投入,房屋的使用价值也是不断加分的。故而,实力雄厚的价值投资者,是完全可以忽略掉这些波动趋势,坚定看多做多,持续性每年追加的(图一蓝色箭头)。


但是价格投机者则不然,因为受到供需关系的影响,价格趋势并不与价值完全平行,而是在其上下一定范围内做曲线波动。


价格投机者需要做的是,在价格远低于实际价值(笋盘期)时买入(图一红色箭头),而在 价格高于价值增加(泡沫期)套现走人(图二黑色箭头)。


△ 简化模型


△ 实战曲线


那么,如何把握这两个时间点的战术问题?这真的可以再写上三天三夜,我这里简单说说。


扣除掉价值走势因素后,影响“价格价值差”的唯一因素,就是供需关系


而影响供需关系的因素包括:参与者(主要是买方)的心理预期,买方的购买资格(限购/开放限购),买方的资金实力(信贷政策,及社会主流收入水平情况)和卖出方的竞争关系(最重要的是局部同一市场内开发商及其他卖家的抛盘量)。


简而言之。投资者可以关注下列信息:


时间点选择=⑴过去一年内同一市场区域内开发商的拿地量+⑵所在市场的限购政策+⑶国家宏观的银根情况(加/降息、提高/降低存款准备金率)+⑷政府/媒体的风向(鼓励/打击买房)。


对普通人来说,长期密切地近距离观察市场,并记录上述信息,是既有难度也不现实。好在,经验表明,1-2-3三大信息往往是趋同发展,但不是完全同步,有先有后。故而可以监测简单的指标来把握时间点。


个人的经验是,如果开发商6个月不拿地,你可以买房。如果不拿地,遇到限购放松和信贷杠杆宽松(比如连续降息降准,限贷首付降到3成、2成,利率8折,85折甚至更低),是更应该坚决果断立刻买


但是,如果开发商连续6个月疯狂拿地(指的是绝对的可供建筑面积数,而不是总价上又出了某地王这种耸人听闻的信息),加上调控加码、银根收紧,那么你得停下来喘息休息,调整自我,等待窗口期了。


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关于买何地的问题


最最最重要的一点是,坚持爱国


坚持在这个时间段,把你的资金转化为伟大祖国领土上的资产,这已经是最最伟大光明正确的选择了。


我国是目前世界上最为安全、稳定的国家,全球最完善产业链、基础建设小狂魔,高学历、高技能且加班不要命的人民,收入的增加速度全世界没有对手 。


随着国内基础建设日新月异,和人民币资产、产业的向外输出,对外,人民币终会取代美元成为全世界第一大货币,各国追捧的第一外汇储备。对内,将形成30个左右全球基础设施最先进、高素质人口和生产力密集度最大的特大型城市。


就如同两千年前西汉,一千八百年前的盛唐一样,再次成为世界的核心。


至于海外房产投资,乃至移民海外,那都是移民中介给你灌的毒鸡汤。真正移民海外的,所谓成功人士,他们的根基和主要财产配置,绝大多数,仍旧留在国内,晒着外国的太阳,收着国内的房租。



中产要是想把全部身家都投去海外,那对不起,你光收益率就已经输了!


至于国内投资选什么城市,我们仍旧从前面的理论找答案,房产价格=制造成本+使用价值+供需关系。


制造成本,除了土地之外基本固定,使用价值主要受政府基建投入的影响,供需关系则取决于人口流动。


所以,我们的答案,是选择那些有人口聚集度的,基础建设大力加码的大型城市


所谓人口聚集度,不是指现存人口,而是指潜在的可迁入人口。


北京上海近年来对外来人口的迁入限制,实在是以苛刻形容。所以他们未来的房价增幅,其实难符。


相对而言,更看好那些人口大省内独霸型省会和副省级城市,例如,湖北省武汉市,河南省郑州市,湖南省长沙市、四川省成都市、福建省厦门市等。


从政治资源到教育医疗商业,这些城市在省内没有竞争对手,因而在其所在省,是拥有人口磁石效应的。


基础设施建设的最主要抓手,就是地铁,地铁建设一公里,耗资数亿,没有人口背景和基建投入的决心是修不起的。


2008年奥运会和2010年世博会、亚运会之前的北京上海广州深圳,依靠大型活动牵引地铁及其他基础建设大爆发,造就了今日遥遥领先全国其他大型特大型城市的房价。


此后接棒大造地铁的武汉、郑州、南京等城市,近年来也进入基建投资丰收期,对应的,这一轮房价上涨中也表现抢眼。下图,是我国在建和即将建设地铁的公里数,可以参考此图选择城市。



更为直观的图如下。




至于在这些城市里买什么区域、什么地段,沿用前期公式,使用价值=政治资源+教育资源+交通资源+医疗资源+商业资源+其他资源。


故而以政府门口-学区-地铁口-医院附近-综合体附近的顺序作为先后排列


当然,在中国,政治资源决定了其他各项资源。以合肥为例,合肥市政府板块、各个党政机关所在的政务区;新崛起的滨湖新区的省政府板块、金融基地板块等等,无一不是所属辖区内交通教育医疗等资源集大成者,这就叫买房跟党走


考虑到价格趋势取决于价值增势,而不是价值存量,上述选择中,又以在建者优于建成者。


例如,2002年开始成立的政务区,用了近十多年的时间,一步一步慢慢发展到今天,集合肥市政各大单位、各大商圈与一体的政务商务圈。此过程中,发展到今天的政务区房价增幅始终领跑全城。


由于从农地开始建设新城的成本,远低于破旧老城区的翻新,政府的基建投入折损小,见效大,再加上房产品自身、城市规划的科学性、医院、学校硬件设施等各方面因素的更新迭代,新兴板块的价值走势,也总能跑赢所谓核心区老城。


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