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《房产专栏》买投资房应该全现买呢还是贷款买?

MSHCA2019-04-05 14:03:16


作者:徐天媺 毕业于University of Rochester, Simon Business School. 有7年的历史服务于Wells Fargo 和 BOA  贷款部。目前在MLD-Mortgage Direct Lending 任职sales manager.  2015年个人销售量3千8百万。主营NJ, NY, CT, PA等地区的贷款。

联系方式:

MLD Mortgage Inc
Westminster Corporate Center
30B Vreeland Road, Third Floor
Florham Park, NJ 07932
Direct: 201-710-7986Cell: 585-520-2235
NMLS# 588977
may.xu@mldmortgage.com

https://www.youtube.com/watch?v=fjnO8y2JhPU

https://www.youtube.com/watch?v=1Ep6n44Zuac  


有些客人打电话的时候会问,我买投资房,手上有钱,应该全现买呢还是贷款买?

这个问题,其实挺老生常谈的。那我今天也就老生常谈一下。


首先,我的想法是先将自己的投资分类,就是说你是很厉害的投资性客人还是不喜欢折腾性的投资性客人。

投资性客人一般不会满足于只买一个两个投资房。而是每年都会keep 买房的pattern。我以前进过一个投资群,看他们的群主的口号是努力成为中性地主。我弱弱地问一句,啥叫中性地主,人家回答,就是投资房至少15个以上。我一听,不由地倒吸一口冷气。一旦到了那个size,估计夫妻一方得下岗专门管房子吧。(开个玩笑)。

而不喜欢投资的客人,并非仅仅指手上就1-2套投资房的客人,更指他们家庭计划中投资其他金融产品的可能性也极低的客人。

在此分类基础上,再分为两类,就是投资房size大小来分,和类别来分。先是排除法,如果投资房的价钱过低,或者投资房的内部太烂,基本上银行都不太会给你贷款,或者是给你贷款,利息极高或者是要求你fix house before closing. 这都是比较麻烦的事情。所以,要是投入的资金比较小且需要大的fix up, 最好是先现金买下,等房子 fix好,co都弄好了,再做cashout refi 或者home equity line.


如果,投资房的价位比较高,一般位于好的学区,或者是几个家庭的房子。那这个时候,我会比较建议贷款。原因是贵的房子的closing fee很高,把钱花在那种地方是最不划算的。举个例子,我最近正巧连做了3个CT贷款,loan size都在680K以上,像这样的房子, closing fee + tax 都要在1-2万之间。如果现金买就亏大了。其中一个房子purchase price 是$850K, 贷$680, 目前是建议他拿4.375% with 3.5% credit, 就是银行给你3.5%* 680,000=23,800 credit, 基本上把他的closing fee 和escrow 都cover了。他名下有4个房子, Debt to income ratio 过高,所以,payoff了一个。又需要借用departure home  的projected rental income 来further reduce DTI ratio. 如果再让他付钱 closing fee, 负担太高。而且还要准备有backup money to pay down principle on departure home 万一appraisal report 出来发现,房子的价值不能支持,minimum 30% equity. 这个情况在有很多房子的投资客身上会经常发现,就是必须要有back up money left 以防银行要求 further reduce ratio. 他本来选择4.125% with 1.25% credit,后来我劝他,索性升上去,万一你的 equity不够,这钱就是银行给你的。

以上的例子是从贷款的难易角度来说明,房子多的贷款者面临的贷款情况要比房子少的复杂很多,且房子贵,closing fee贵,这钱不让银行出不划算。你省下的2万3,税前 average 3万,等贷款一close, 往principle一填,interest比例立马下去了。同时,如果市场利息低,再做个no closing fee refi, 你就爽歪歪吧。即时,利息不低反升,无法做重新贷款。在 报税时,mortgage interest 是作为cost deductable的。且你的贷款可以被rental offset, 所以,我自己的亲身体验是,做投资的客人对利息的敏感度要比first time buy 低很多。而且越是经验老道,越是比较在乎立马到手的现金。

也有客人是习惯性的投资小condo, 小co-op, 投资很多的。比如,我以前有个做牙医的客户,手下有75个小房子,跑量。想这样的客人也必须要贷款,因为他的资金链必须靠leverage 贷款来让他有持续不断的钱来做下一个purchase 的投资。更需要通过计算所有房子的出租费用来offset他居高无比的month debt. 当然,一旦房子超过4个,给你贷款的银行就不多了,我的银行可以。不过,要是你超过10个,估计能贷款的银行业吓得不敢给你贷款了。因为光算rental income, 就得死一大堆脑细胞。

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