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郎咸平:投资房产只买三种房子

证券时报网2019-04-15 13:29:01

核心提示:业内人士认为,北京房价将在自住房成交和二手房议价成交的共同作用下,呈现出小幅回落、阶段性探底的趋势。

北京(CNFIN.COM /XINHUA08.COM)--在中秋假期和月度网签结构因素的影响下,北京市9月第一周住宅周度网签量继上周大幅冲高后回落至3000套的水平。业内人士认为,北京房价将在自住房成交和二手房议价成交的共同作用下,呈现出小幅回落、阶段性探底的趋势。

一周楼市数据

据伟业我爱我家市场研究院统计,2014年9月第一周(9月1日-9月7日),在中秋假期和月度网签结构因素的影响下,北京市9月第一周住宅周度网签量继上周大幅冲高后回落至3000套的水平。

本周内住宅网签量为3043套,环比回落44.78%,同比回落30.64%。其中,新房网签量为1268套,环比回落58.47%,同比回落39.56%;二手房网签量为1775套,环比回落27.79%,同比回落22.46%。

成交均价方面,新房(不含保障房)成交均价为23015元/平,周度环比回落2.03%,同比回落3.6%。

二手房成交均价为28049元/平,比8月二手房均价回落0.47%。

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,上周市场成交表现回落的原因有两方面,一是月初网签量在上月翘尾成交后回归常态的结构性影响;二是由于假期网签通常是日网签量的低点,本周网签量内有中秋节假期的拉低作用。

尽管成交量在环比和同比上均呈现下滑趋势,但是在与8月第一周(3754套)、7月第一周(2777套)网签量相比之下,9月第一周3043套的水平基本处于中位。如不考虑中秋节假日因素影响,9月楼市成交量企稳复苏的势头依然存在。

从市场成交价格方面来看,胡景晖表示,8月份的周度成交新房、二手房价格的整体表现依然是小幅回落。新房价格回落主要有两方面原因,一是自住房网签量明显增加,显著拉低了市场统计价格;二是随着秋季成交窗口期的到来,新房项目通过让利营销、低价入市等方式吸引客户成交,也促成了价格的回落。二手房方面,在买房人议价成交的情况下,价格依旧呈现小幅回落的趋势,不过回落幅度明显收窄,低于1%。

进入9月份,胡景晖认为,北京楼市在2014年的成交窗口期已经到来,住宅市场成交量复苏的势头将持续。同时,市 场价格也将在自住房成交和二手房议价成交的共同作用下,呈现出小幅回落、阶段性探底的趋势。

一周楼市动向:

机构:1至8月住宅签约套数二线城市跌幅最大

中原地产研究中心统计数据显示,1月至8月,重点监测的全国主要54城市的楼市总签约套数为152万套,同比2013年同期的198万套下调23.2%,其中二线城市跌幅最大,同比下调33.4%。

数据显示,一、二、三、四线城市住宅签约套数同比下调的幅度分别为25.5%、33.4%、15.3%和16.3%。中原地产首席分析师张大伟表示,二线城市签约跌幅最大,其楼市调控松绑的力度也最大。

北京土地市场成交破1500亿 一线土地价格仍处于高位

9月4日日北京出让两宗土地,其中宅地丰台南苑乡未触及合理价格上限,丽泽商务区文化娱乐用地以底价成交。

张大伟认为,在全国楼市不均衡降温的情况下,房企对一线城市的热衷度依然比较高。从北京看,这种成规模的住宅用地已经非常难得,土地价格依然处于高位。但相比之前也有所降温,后续土地市场的分化将愈加明显。

北京拟出台新规遏制自住房随意“弃选”

6日从北京市住建委获悉,北京市住建委向社会公布

《关于进一步做好自住型商品住房申购工作有关问题的通知》的征求意见稿,其中拟规定,若自住房购房家庭放弃选房超过3次,如果是优先家庭将取消优先购买资格,属于非优先家庭的则取消自住房购买资格。

据了解,此前,部分自住房项目出现高弃选率,其中的重要原因是自住房申购门槛低,出现不少申购者,本身没有强烈意愿购买某项目,但依然参加申购和摇号。这不仅挤占急需购房家庭的名额,也给自住房分配工作带来诸多不便。为此,北京市住建委拟出台规定对自住房弃选次数进行限制。

央行[微博]“曲线放水”效果难言乐观 对房价影响不大

据媒体报道,接近中国银行间市场交易商协会的人士近日确认,协会已经召开相关会议讨论未来房地产企业融资方向,允许部分满足条件的上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据。

对此,分析人士认为,这是央行在曲线放水。一方面,缓解房地产开发企业资金紧张的矛盾,避免更多房企加入到风险爆发的行列;另一方面,帮助地方政府不因为“土地财政”的迅速萎缩而出现财政运行困难、政府融资平台“资金链”断裂的问题。

此次央行对房企曲线放水,既是向市场注入一定预期,也可能是一种试探,不会有多大的效果。特别是大型房企,不大会因为央行的曲线放水而迅速拿地。倒是那些急需资金的小房企,能否渡过眼前的资金难关,不出现“资金链”断裂的风险,则是最为令人担心的。央行会不会在政策上进一步给房企放水,值得关注。

因为,绝大多数大房企手中囤积的土地十分丰富,而在目前的市场环境下,如果继续拿地,有可能留下很大的风险隐患。与其冒险拿地,不如等待观望。

一周楼市观点

陈东海:稳楼市不妨降税费

降低不合理的税费,就成为了让房地产产业健康发展的必要之举。根本原因在于,中国目前的房地产税费太多太重。据不完全统计,一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节,涉及缴纳的税费多达60余项。也有调查统计得出,商品房从拿地开发到卖给购房者,其中涉及向各级政府缴纳的税费一共七大类,占整个房屋销售金额比例低则50%,最高甚至超过70%。而二手房交易有的还涉及大笔的个人所得税。

其次,目前中国房地产市场已经在自动调整,长期暴涨的基础已经不复存在,所以出自于抑制房屋价格上涨目的而加的各种税,比如契税、二手房交易的个人所得税等等,如果不减免或取消,只会发生抑制交易的负面作用了。

郎咸平[微博]:楼市将多样化发展 投资房产只买三种房子

郎咸平认为楼市在经过一二年时间的调整之后,或将趋于正常:有涨有跌,多样化发展。“在调整完成之后,投资楼市的回报总体上应该可以达到高于通胀率一二个点。”

今后对于楼市的投资者而言,精挑细选尤为重要,郎咸平说。那么选择的诀窍是什么呢?他给出这样的建议:刚需房、地铁房、学区房……总之是性价比最高的房子。“即便楼市不振,这样的房子也是最抗压的。”

专家观点:楼市即将迎来“降价潮”

中地行相关分析人士表示,尽管传统旺季“金九银十”在即,8月中旬的广州楼市却呈现量价双跌,楼市成交仍未见动静,但近期新增货量速度有所缓和。面对全市10余万套的巨量库存,促销走量仍是楼市的主旋律。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从目前市场表现来看,全国楼市大范围的“降价潮”即将来临。不可避免地,一些大型品牌开发企业的项目将出现20%-30%的大幅降价市场行为,并且降价楼盘会越来越多。

孙立坚[微博]:地方楼市新政目的多为去库存

复旦大学经济学院副院长孙立坚表示,各地不断出台振兴楼市的新政,更多地是考虑消化过去房地产行业的过度投资和楼盘库存,控制经济硬着陆风险,而不是重新通过一波楼市大行情来推动经济发展。

孙立坚认为,楼市过度发展,尤其是在公共资源较好的城市,锁定了很多老百姓的消费能力,反而限制了其它内需的消费能力。另外,地方政府必须找到解决民生、经济增长、产业升级和企业竞争力提升等问题的方法,从这些方面提高创造财富的能力,从而改善居民消费能力。