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美国房地产怎么投资最赚钱?

REMAX2000Chinese2019-09-14 16:30:02


过去两年在美国购置房产的朋友们赚到了!

 

不仅房产本身增值,美元对人民币汇率持续走高也使得资产进一步升值。随着房地产大亨特朗普问鼎白宫,美联储加息势如破竹。手持美元的你,是否也心动了呢?

 

如何在大势中盘活手中的美元,牛气冲天的楼市,成为很多人眼中的摇钱树。

 

2017年是否要继续投资美国不动产?又有哪些成本低收益高的房地产项目可以投呢?想要入美国房市捞一笔,投资什么?钱怎么花?今天就让小编来给你普及一下水很深的“美国房事“。

 

1)自买自住Buy-and-Live

 

根据美国地产经济国家协会的数据,2016年在35岁以下的购房者中,有46%的购房者有能力在6个月内存够房款首付,有17%的人在1年内会存够首付。越来越多的“千禧一代”(1980年代至1990年代出生的一代人)将在2017年出手购买自己的首套房。而到了2017年,首批Z世代(1990年代中叶至2000年後出生的一代人)将年满18岁,与经历过经济危机、战争、恐怖主义的前辈相比,他们更加从容。事实上,97%Z世代想要拥有一套房子。 17岁的卡曼在接受NAR调查时表示:“我希望有一个大房子,能够给每一个孩子提供一个房间,有一个主卧室,几间客房,加上一个电影房。“

 

然而理想是丰满的,现实的骨感的。

 

根据加州房地产经纪人协会报告,在洛杉矶这样的大城市,至少得有6位数的收入,才能负担得起一套53万美元左右的中价房。而洛杉矶只有26%的家庭符合该标准。而在旧金山,对于收入中位值高达20万的医生来说,能买得起房子的也不到半数。

 

2)投资出租Buy-and-Hold

 

关于房产投资有句名言:“Live where you want, butinvest where the numbers make sense”(住在你喜欢的地方,投资在数字升值的地方)。这里分为几种,长期租约(long term rental property)、短期租约(Airbnb)。在合法出租的基础上,将房屋的闲置空间转换成有效资产,获得稳定增值,保证一定的现金流。

 

但房子在别人手中,命运自然不可控。如果是异地投资,还需要与本地的管理公司合作,定期的清洁、维修成本,又是一笔不小的支出。当个地主真心不容易啊。

 

要是哪天碰上下面这样“极品”的租客,你分分钟会成为新闻头条上的苦主,喧嚣过后的残局,也只有打落牙齿和血吞。

 

 

(出租有风险,投资需谨慎)

 

3)先租后买 Lease-to-Own

 

如果你希望租客像对待自己的房子一样爱惜房屋,那么可以选择先把房子出租给客户,并给予他以后买下来的权利。这也是很多想置业,但首付资金紧张、信用条件不够的新移民租客,会考虑的交易方式。为了保障租客可以在2-3年的合同期后,以约定的价格优先购房,租客需要向房东缴纳一笔总价款2%-2.5%的权利金,每月租金中,也需缴付200-300的费用作为权利金。如果最终租客买下这套房子,之前的权利金可以折算成买房的首付款。

 

相较于直接卖房套现,这种方式的资金回笼比较慢,如果房市持续攀升,房主的心情也会随之而持续低落。而对租客来说,合同到期时,也不一定保证银行会贷款给你。如果房市下跌,你将会面临高价买房与损失权利金的两难选择。

 

4)购买楼花 Pre-Construction

 

在刚开盘时入手,持有几个月后,等社区配套起来,周边发展成熟,人气渐旺时再加价卖出,实现盈利,这是非常传统的炒房方式。在房地产市场景气的时间,新屋开盘“秒光”已是常事。在美国,炒房的成本要高很多。通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。买家需要向开发商支付2%10%的订金,由第三方托管。

 

这类项目受控于很多未知的市场因素,同类房子同时期的暴增对于房价的影响,建筑商施工的因素,新社区的不完善不确定等等。而很多炒房客买了新房后并不入住,导致建成之后的社区犹如空城,让其它住户非常不满。因此,开发商开始对于购买房屋后的入住进行一定限制。

 

5)加建改建Buy-and-Rezone

 

投资者通过改建旧屋的格局和用途,实现房屋的增值。常见的有将Residential改成Commercial,Single Family改成Multi-family等。在纽约、洛杉矶等大都市,一栋并不起眼的荒废老屋,经过打造后却能卖上好价钱。曾有新闻报导,华裔林先生在纽约Brooklyn80万元买下旧屋,支出100万元用于改造,最终建成2栋全新房,一栋自住,一栋以新房市场价售出,价格约为150万。

 

但改建的过程并不容易,政府的各项审批需要大量时间,对房子结构、水电、草坪、地下水的检测一项都不能马虎。如果房屋真的破旧不堪通常很难通过银行贷款,需要买家手中至少要有几十万的资金周转。如果对于开发和建造的专业知识欠缺,分分钟会收到房屋局的罚单。这里面大有文章可做,只要你知道怎么玩。

 

6)旧屋翻修 Flipper

 

低价买入旧房屋,短期内装修翻新,再以高价售出,获得不菲的经济收益。

 

根据美国房地产研究公司RealtyTrac的数据,2016年,全美翻修房屋共有193,009single-family homecondo,在整个销售中占到5.7%根据RealtyTrac的投资收益统计,2014年在美国房产翻新生意最易获利的10个大都会地区,旧房翻新的投资回报率达到48%;而在2016年,旧房翻修的利润更是达到10年来历史最高,平均毛利润为62624美元。

 


纵观房地产开发的种类:买地盖屋、购地重建、旧物翻新、加建改建等,其中“旧屋翻新“的投资相对较小、风险较低、周期短收益高,在全美大行其道。

 

旧房翻修需要的不仅是时间和资金,更需要根据房屋的实际状况做非常细致的规划。哪怕只是加两个插座,看起来很小的活,背后涉及到要接线,挖槽,钻孔,连线还要考虑各种安全管道,这样便是又增加了一天的工期费用。如果对建筑商选择不当,遇上工期拖沓纠纷不断的,那更是哑巴吃黄连。

 

因此房产投资人的翻修经验、对市场行情的了解、对预算的控制,以及对建筑商的选择都会最终决定旧房翻修的利润。

 

正所谓“没有金刚钻,不揽瓷器活。” 想省心赚钱的你一定千百遍地问:“有没有不做地主的房地产投资方式啊?”

 

如果你是想分散投资的资深地主,或者是心理不够强大的不想去折腾的海外投资者,再或者你一想到和租客打交道就头大的懒人,可以考虑房产众筹模式的投资平台,从小额开始投资,不必投资整个房屋。对于欠缺房地产开发和建筑专业知识的投资者来说,选择一款收益合理且安全系数高的房地产理财产品,安坐家中即可简单高效的获取收益,同样可以分享翻修市场的红利。

 

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