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还准备在淮安投资买房?小心从此套牢!

宜居微淮安2019-05-31 07:03:36

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文章来源于网络

(1)房价暴涨已到尽头

2016年底,由于大范围棚改的实施,数万刚需被推向市场,一贯如温吞水的淮安住宅市场月成交量一度突破万套,是过去的2-3倍!

随后各楼盘价格飙升,加演了一出“数年不涨、一涨翻番”的戏码。市区房价由原来的3、4千元/㎡站到了6、7千元/㎡,中心位置更是稳稳破万。

但接着,由于棚改购买需求的逐渐释放,加上2017年伊始“淮五条”(限价)的实施,数据显示市场成交量在2017年2、3月已逐渐回落到5-6千套/月的状态。

而“5.27新政”(限购)后,成交量更是逐月下跌,7月的成交量甚至跌破5千,仅有4500余套,同比去年常态时还大降11.4%!


在限价+限购的双重政策打压下,价格上涨势头被强行摁住、成交量下行。

不过由于时滞效应和部分媒体及开发商的渲染,加上年底另一轮棚改的到来,市场普遍存在看好的预期。可以说,目前淮安住宅市场表面上看已进入政策层面和市场预期层面的拉锯。

但有一点可以肯定,在这场拉锯战中:预期不掉头,政策将不会松口。因为这既是维护市场秩序的需要,更是政治任务!

在宏观调控层面有准备的情况下,房价暴涨其实已经走到了尽头。

(2)住宅市场后续发展缺乏动力

房屋的增值与房价的增幅受到各种客观条件制约,简单的来说:短期看政策、长期看人口。

政策,包括政府的行政手段、央行的金融手段等,相对复杂。

而人口数据,则是一个城市的规模、经济基础、政治地位、交通环境等实力综合后的直观表现。

北上广永远在涨,与它们聚集了全国范围内的人口这点不无关系;再说近点的南京,房价之所以坚挺,因为它不但是江苏的省会,开句玩笑说,它也可以算是安徽的“省会”了。

那么淮安在政策和人口聚集两方面表现的如何?我们从以下四点进行分析:

①先说直观的人口方面。身在淮安大家应该都有感觉,年轻人多半都是走出去的,能留在淮安的还是相对较少。

抛开感性认识我们用数据说话:根据统计局公报,近三年(2014-2016)淮安人口规模呈小幅增长形势(见下表)。

但仔细观察我们就发现一个有趣的现象,淮安户籍人口竟然比每年实际居住在本市的常住人口少了有70余万人!其意义明显:即每年至少有70余万人外出至他省市。本地人口流失较大,内生购房需求受限。

②再说人口数据背后所隐含的城市综合实力。淮安目前相对较弱:经济总量省内垫底、政治地位普通、交通条件一般。

这些因素导致:不但无法聚集人口,且对外市投资客的吸引力也偏弱,推动房价上涨的又一大动力缺失。



虽然随着高铁的建设未来淮安将获得大量发展机遇,但短期来看由于时间距离的缩短,人口迁移可能加速,苏南城市虹吸效应将被放大!

尤其当前主要依赖的周边郊县居民“进城”这一人口补充来源,很可能在交通便利度提升的影响下直接被导往外省市,城市自身购房需求也将降低。

③政策方面,本轮的暴涨狂潮其实是前期信贷政策宽松及棚户改造这两个分属金融、行政层面的政策共同作用所致。

首先看金融层面,央行近期公布的《2017年上半年金融统计数据报告》中显示6月份M2同比增速已经降至9.4%,继5月份之后增速再创历史新低。

简单来说,这一数据意味着当前金融政策实际处在收缩状态,流通资金减少。过去大量信贷资金流入到房地产市场从而形成各种行情的情况难以重现,推动楼市增长的源头受到扼制。

同时由于货币政策的收缩,买房人在贷款难度及购房成本上也大大增加。以淮安当地为例,银行目前首套房贷利率普遍上调,有的甚至由9折上调至基准。成本的上升再次对购房冲动形成打击。

再看政府政策方面。助推淮安房价上涨最大因素的棚户改造,下半年的力度远弱于去年。

从年初政府工作报告上看到,17年全年全市预计完成1.1万户棚改,这与助推了2016年底这波行情的1.6万户棚改相比,力度在降低、时间在拉长,市场需求大大缩水。

④最后看决定了买卖双方实力对比的库存方面。随着市场成交的逐渐走低和开发商的不断跟风加推,库存量也在持续攀升。

初步估计,下半年淮安全市还将有45个楼盘近1.1万套房源入市。

以当前4000余套的月均去化估算,则淮安账面库存去化周期约10-12个月,处于合理偏高水平,即使算上年底棚改因素,预计库存去化率依旧将保持在6-8个月以上的合理水平。

综合上述四点分析,我们认为,

市场再次暴涨缺乏动力。

(3)指望出租收益靠谱吗?

很多人会想,“就算以后房价不暴涨,出租还能收点钱,至少房价还是慢慢在涨的”。

这种想法其实忽略了投资回报这个重要的数据。

以上述淮安楼市基本面分析,未来出租的价格预计是无法达到正常租售比需求的。

众所周知,为跑赢贷款利率,合理的租售比在200-300个月之间,即17-25年依靠租金完全收回购房成本才是一个划算的投资。

假定我们给正常两居室的月租金为1500元(当前市区带装修拎包入住价格),过去房屋总价仅四五十万左右,以40万计算,则租售比已达到267个月,即22年,投资回报率仅在4.5%左右。

而当前房价基本已翻了一倍,仅以70万去计算,租售比为467个月,投资回报率为2.6%。要知道,当前银行五年期及以上的定存利率已经达到2.75%。

所以单纯的想靠出租赚点钱,其实是在亏钱!

(4)不买房,还有什么靠谱的投资渠道?

话说回来,在当前投资渠道狭窄、屯房缺乏前景、投机股票风险过大的情况下,怎么才能实现更好的理财。尤其是对全城大拆迁手上有了大量闲钱的人而言,难道存在银行等着贬值吗?

对此我们有两点建议:

①投资古董、文玩字画。

老话说,“乱世买黄金、盛世藏古董”。黄金作为硬通货,不会如纸币般始终在贬值,是乱世时候的最好收藏。

而当前社会稳定,人们随着生活水平的不断提高,在精神世界的追求逐渐加深。即使当代的一些优秀字画、工艺品,其价值也在持续攀升。

因此投资文玩古董,其实是家庭理财的一个很好的选择。

不过进行这一方面的投资,门槛相对较高,一个“走眼”损失也会十分巨大,因此也需慎重考虑。

②购买固定资产。在淮安,住宅已不具备投资价值,这里的固定资产主要指的是商铺。

相比购买文玩古董,购买商铺在持有中可以获得持续租金收益。同时挑选方式简单,注意“蹭热点、有人气”两点即可。

“蹭热点”指的是“蹭”城市规划未来的热点,它决定了商铺的上涨空间;“有人气”指的是商铺周边的人流量,它决定了持有中的收益。

当然,商铺产品自身还有优劣,一般而言,纯一层的最值钱;越临街的价值也越高。

放眼淮安,当前有两大规划热点,一个是未来的开发区东部“高铁商务区”;一个是起于八亭桥,绵延至生态新城的“漕运城(旅游度假区)”。

相较而言,高铁商务区由于是交通枢纽性质,往往不聚人气。以号称亚洲最大的南京南站为例,其周边商铺曾有5年以上的沉寂期,直到现在仍有很多长期空关。

而在八亭桥的漕运城,不但更加靠近市区,且所处区位有如亿丰时代广场这样的综合体、有如香缇豪庭这样的成熟小区,自身已具备一定人气。漕运城的落子,以其600万人/年接待量的设计来看,未来周边商业价值的提升将十分可观。

至于产品选择上,当地某小区新推的商铺可以作为选择范例:

它与规划的漕运城仅隔几百米,符合“蹭热点”的标准;

周边居住小区众多,自身小区也已十分成熟,符合“有人气”的标准;

同时还是是纯一层、挑高的商铺,做到了价值最大化。区位上紧靠迎宾大道主干道和亿丰综合体,不但有轨电车八亭桥站近在咫尺,未来还有环城高架从门口通过。这样的产品已经没有太多可挑剔的地方了。

所以,如果决定以购买固定资产为家庭投资的选择,可以以“蹭热点”、“有人气”两个标准去选择一些类似上述类型的商铺入手。

当然,投资最重要的是记住一点:

千万别把所有的鸡蛋放在一个篮子里!

(5)房子,终究是要回归居住属性

说了这么多,其实还是想告诉大家,目前在淮安购买住宅进行投资已经错过了时机,还在寻机入手的,未来被“套牢”的可能性较大。

在房地产市场尤其住宅方面,

本届政府一直想传达给大家的只有一句话

——房子是用来居住的!

而在于立法和执法层面


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