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环球财富投资:“拼”出来的“奢侈品”房子,未来在哪里?

环球新梦想集团2019-06-01 07:59:26

上海市工程建设质量管理协会预制构件专业委员会披露的2018年2月上海市PC预制构件信息价,60mm厚的PC预制叠合楼板、PC预制外墙板、PC内墙板、PC预制主梁、PC预制柱、PC预制楼梯的清水每立方米含税价分别达到了3491元、3888元、3187元、3759元、4045元、3324元,除了楼板、墙板、梁柱楼梯之外,市场上异性构件的价格通常达到每立方5000元以上。如果我们只是根据最终产品构成中水泥和钢筋的价格来算的话(每立方米的水泥钢筋成本大概在800元左右),生产销售PC构件真的是太赚钱了!然而,实际情况真的太骨感!

一、成本太高——企业面临的最大挑战

装配式建造方式与传统现浇的建筑作业方式相比,成本在不同环节上有增有减,而且成本增加的部分居多。装配式建筑由于采取使用预制构件建造房屋的方式,虽然减少了部分现场施工的费用,如钢筋工程和混凝土工程、砌筑工程、措施费、抹灰工程,但是在装配式建筑的设计、生产、安装等环节均有不同程度的增量成本。根据测算,当装配式住宅预制率达20%-30%时,造价增加300-500元/平方米,且随预制率的增加,每平方米的造价还会相应增加。

为什么会相应增加?除了混凝土和钢筋之外,我们第一看人工成本差异,第二看装配式方式在“设计-生产-安装”环节多出来的成本项。目前,由于构件的标准化程度低、构件出筋多,我国绝大多数的PC生产工厂里还是半自动化生产或者固定模台生产,仍然属劳动密集型的生产方式,节约的劳动力成本非常有限,不能体现工业自动化、生产批量化的优势;“设计-生产-安装”多出来的成本项:拆分设计、施工图设计、模具、蒸汽养护、辅助材料、厂房折旧、管理费用、17%增值税税金、运输、安装费用都是比传统现浇建造模式高出的成本。综合来看,装配式建筑与传统现浇结构体系相比在综合成本上不占优势。

二、寻找市场——让短期内成本增长可承受

目前装配式建筑企业,工厂也好、企业也好,有一半、甚至有一多半的日子是过得非常痛苦的,大家看财务报表的时候就发现,他们挣出来的钱都是几十万,投资投下去的时候都是几个亿,目前他们的生存是比较艰难的,但是前面已经投下去了,从传统建筑业的轻资产企业变成建筑工业化的重资产企业,还得要做下去,做下去第一点就是要寻找市场。如果在房价3000元/平方米的地方建房子,用装配式建筑的方式,即使成本只比传统现浇方式高300元每平方米,高出的造价成本相当于房屋销售价格的10%,市场(开发商或者消费者)显然是不太能接受这样幅度的成本增加。但是如果在房价10000元/平方米的地方建房子,用装配式建筑的方式,成本同样比传统现浇方式高300元/平方米,高出的造价成本只相当于房屋销售价格的3%,人们对成本的敏感性相对来说就比较低了。一般认为房价10000元/平方米是一条分割线,在此房价之上的地方,政策的推进效果更明显,是装配式建筑企业的目标市场。


三、划分阶段——让企业坚定未来的方向

我们按照建安成本把建筑业的发展划分为四个阶段(下图):

  • 第一阶段和第二阶段的装配式建筑发展,由于缺乏成本优势,主要靠政策推动,这一阶段的装配式建筑发展主要是一、二线城市参与;

  • 第三阶段开始具有成本优势,政策的推动角色会逐步退出,这一阶段三、四线城市开始积极参与;

  • 第四阶段具有充分的成本优势,装配式建筑的市场需求完全由市场来主导,政府无需过多干预,这一阶段五线城市和广大的农村地区也开始积极参与。

目前,我国多数地区小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500-1800元/平方米左右,装配式建筑的造价成本大约在1800-2300元/平方米左右。虽然目前仍然没有成本优势,但至少我们已经度过了最艰难的第一阶段,正在迈向第二阶段。目前是传统现浇方式成本的最低点,未来,随着劳动力成本越来越高、人口老龄化日趋严重、建筑业对新一代农民工的吸引力正在不断下降,传统现浇方式的建安成本会缓慢提高,而随着装配式建筑规模化的推进和效率的提升,其建造方式性价比的综合优势将逐渐显现,成本无疑会越来越低(目前一流企业成本突破的决心很大,他们目标的成本是以最快的时间实现1200元/平方米,这条成本曲线的倾斜度可能比上图更大),我们期待的就是这两条成本曲线的交叉点C的到来,对装配式建筑企业、工厂而言,C点就是黎明的曙光,见到曙光后,才能真正开始进入收获期和盈利期,此时,装配式建筑的市场格局基本已经确定下来,新的企业已经很难进入该领域,这也是当前形势下,即使知道会连年亏本、还要煎熬多年,很多企业还义无反顾地冲进装配式建筑的“围城”的根本原因。

“拼”出来的“奢侈品”房子,未来在哪里?当造价/建安成本哪天能够降到1500元/平方米,甚至降到1000元/平方米左右之时,“奢侈品”降价成为每一个普通百姓都消费得起的必需品时,才能找到真正的大市场,才能真正颠覆传统的建造方式,才能让我们建筑业进入一个新的发展阶段。这一天来得早晚,取决于这个行业所有从业者的共同拼搏,归功于第一批创业者的苦苦煎熬,我们也翘首以盼这一天早日到来!


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