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遽变进行时:房地产投资下滑超预期

周知客2019-03-14 14:00:49

攻城略地量入为出,房地产业的这场遽变因何而起?

 

以往的地产开发周期里,库存都是走在投资后面,开发商受库存规模的约束力度小,只要有盈利预期就会率先进行投资,这是一种攻城略地式的地产开发方式。但是从2016年起,这种高投资-高库存-低投资-低库存的模式不复存在,开发投资变成量出为入

 

资金来源对房地产投资的影响越来越大。2016年下半年开发商去库存后销售回款增加,现金结余占比较高,现金流充裕。但由于央行对银根的调控,资金越来越成为制约房地产投资的主要因素。

 

当前,地产调整、房企贷款和发债都受到限制,融资情况对下半年投资的影响愈发重要。在地产企业开发资金来源的构成中,占比最大的是销售回款45%,其次是自筹资金占39%,再次是银行贷款占16%

 

由于自筹资金的变动和投资增速一直比较一致,可以视为投资的弱领先指标。今年以来自筹资金的大幅下滑,可能成为下半年房地产投资下滑的主要压力。

 

地产高杠杆和金融化

 

上述现象都指向一个结论:销售和库存对房地产投资的影响都在下降,只有投资和资金来源的关系上升,特别是自筹资金。

 

房地产传统产销模式就是跑马圈地。以往房地产企业的杠杆模式,通常是先利用过桥资金缴清土地出让金,取得预售证后尽快销售,用销售回款偿还过桥资金,这一点可以使开发商撬动比自身注册资本大得多的项目。这个模式要求快开发快周转,销售、库存和投资的关系紧密(销售高-库存低-投资增)。

 

现在开发商被要求全款拿地甚至是现房销售,这意味着传统产销模式下的杠杆空间被压缩。对于地产商来说,要么被动去杠杆——谨慎开发,量出为入;要么加杠杆,寻找新的资金来源。

 

在现有调控政策的挤压下,融资渠道、资金成本和提升开发利润率变得更加重要。

 

大型地产商积极转型金融地产集团,建立附属的银行、证券、信托等子公司,拓展自身的融资渠道,稳定开发资金来源,寻求规模化优势。相比资金吃紧、财务费用高企的中小地产商,大型房企更有能力和动力进行兼并收购。

 

穿透式监管时代

 

而资金因素作为制约房地产投资增速的主要变量,一旦收紧,对下半年的地产企业融资情况将构成严峻挑战。目前已经出台的相关政策主要有:

 

首先,开发贷收紧。201732829日,银监会先后下发了《关于开展银行业违法、违规、违章行为专项治理工作的通知》和《关于开展银行业专项治理工作的通知》,检查信贷资金是否参与房地产炒作,是否向房地产行业领域提供融资,是否在房地产开发贷和按揭贷中虚假、违规操作。

 

其次,私募资管和信托融资收窄。20172月,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4-私募资产管理计划房地产开发企业、项目》。文件要求,私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。2017524日,银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》,要求对是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房企融资,或协助其他机构违规开展房地产信托业务等进行检查。

 

再次,债权融资受限。房地产开发企业同时也多为高杠杆行业。来自上市房企的数据显示,其存量债务期限多为2-3年。换言之,2018-2019年将成为房企债务兑付高点,且每年兑付规模超过3000亿元。不仅如此,在流动性收紧的大背景下,房企同时面临集中兑付债务和融资成本攀升的双重考验。

 

近日来,万达、融创等地产公司大手笔甩卖接盘,在这些乱象背后,你嗅到危险的味道了吗?

 

本文部分数据资料来自天风证券宏观《未来房地产投资到底由什么来决定?》及《镀金时代:房地产行业的未来十年》