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投资日本房地产不得不知的10大关键常识!

海外置业2018-12-05 13:40:52

1、租客有权向房东提出中途解约

租客和房东的合约一般是2年,但是租客如果有正当的理由而且提前一个月说明要中途解除现在的租房合约的话,房东是没有权利不同意的。一般来说,房东是没有权利中途解约的。但是如果租客违法了合约上的内容,房东就有权利在一个月前提出通知让租客搬家。


2、表收益率和实收益率

表收益率是:年收入÷房产价格×100

实收益率是:(年收入-持有税金(☆1))÷(房产价格+购入时的额外费用(☆2))×100

☆1持有税金:固定资产税、都市计划税等。

☆2房产购入时额外费用:消费税、房产中介费等。

下面以一套总价1000万日元的房子举例:

表收益率是:150万÷1000万×100=15%

实收益率是:(150万-20万)÷(1000万+100万)×100=11.8%

网上登的一般都是表收益率。


3、房产购入时的几个额外费用

①消费税房产的5%

②中介费 房产的3.15%+63000日元

③契约书上的收入发票税 例:房产1000万到5000万以下需要15000日元的发票税

④房屋合约的合约许可税、司法鉴定手续费 视情况而定

⑤房产所得税 视情况而定

(④⑤的费用之和大约是房产价格的10%)


4、同样的投资额的情况下,房子多的风险低

同样的投资额的情况下,比如

1亿 买了15间房间 月租8万日元 其中2间空置 年收益就是1248万日元 收益率为12.48%

而1亿 买了8间大房间 月租15万日元 其中2间空置 年收益就是1080万日元 收益率为10.8%


5、获得安定收入减少风险的小方法

不管是投资住房还是事务所,如今的社会供给量充足。想有安定的收入就需要有竞争力的房源。下来就来说说几个重要

的知识。

①租金的调整

租金下调

一段时间的免费使用(多用于事务所)

一下子付3个月或者半年的房租才给打折

②签合约时的额外金调整

降低或免除礼金或者押金、保证金等

免除更新费

③交给房地产商

怎么也找不到租客的情况下,可以让房地产商给找。找到以后会付给房地产商最多相当于一个月房租的钱

④入住者条件的放宽

允许养宠物 留意点(押金要增加,宠物可能弄坏房屋墙壁等)

可以使用乐器 留意点(房屋隔音要好)

允许外国人居住 留意点(可以有保证人担保)

不需要保证人 留意点(申请信用公司保险)

可以停放摩托车 留意点(要有停放场所)

⑤广告投放

设置广告版

⑥房屋用途的转换

⑦购买房屋时分散式购买

房屋多的话,空置的房子就可以被已经入住的房租弥补


6、选择房屋的时候有以下几个注意点

①便利性 周边交通情况 离电车地铁站的距离

②周边设施 周边有没有大学,专业学校和企业等,有没有比自己的房产有竞争力的房子

③治安 周边的治安

④是不是1981年之后的房屋 日本在1981年出台了新的房屋抗震标准 所以1981年之后的房屋一般比较结实

⑤收益率


7、投资金额在1000万日元左右的,推荐投资二手单间房

8、如何选择二手房

二手房买入的时候价格便宜,而且又能很快的找到租客。但是选择二手房的时候要注意房子的房龄,因为要考虑到之后的修缮费用,而且太旧的房子银行可能不予以贷款。


9、什么是房产拍卖

房产拍卖是以市场价格便宜20%的价格买入房产。这样可以使得收益率提高。但是,买入的时候一定要是拍卖时的最高报价。


10、 日本对于房屋租赁的规定

1.下个月的房租在这个月月末付

2.保证金一般是2个月的房租左右

3.一般来说要1个保证人,还要和日本的保证公司签约.费用由租客承担.

4.如果有拖欠房租达三个月的,可以由法院负责解决矛盾.




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